Альтернативная продажа квартиры: что это и кто участники
Альтернативная продажа квартиры — это сделка по параллельной продаже и покупке недвижимости на вырученные деньги с доплатой или без.
В ней могут участвовать сразу несколько сторон. Обычно — три:
- участник №1, который продает старое жилье и сразу приобретает новое;
- участник №2, приобретающий недвижимость у участника №1;
- участник №3, который продает квартиру участнику №1.
В российском законодательстве нет понятия «альтернативная продажа». Его придумали риэлторы.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Проще говоря, альтернативная сделка — цепочка этапов купли-продажи, в которой участвует не две стороны как мы привыкли видеть, а три и более.
Рассмотрим классический пример. Молодая семья переезжает в столицу. У них есть однокомнатная квартира в Ярославле, и, продав ее, они хотят купить жилье в Москве. Как мы обычно поступаем?
Выставляем на продажу жилье и мечтаем о московской квартире. Можем смотреть предложения на различных сайтах. Не рекомендую что-то присматривать, пока не появится покупатель. Вдруг что-то сильно понравится, а свою квартиру вы еще не продали. Сплошные лишние переживания.
Итак, покупатель появился. Он вносит предоплату, а мы готовим документы. Самый короткий срок подготовки — 3-4 дня. Если квартира в ипотеке — от двух недель до двух месяцев.
В это время продавец квартиры подбирает для себя жилье в Москве. Здесь надо действовать согласно срокам подготовки документов. Понравившееся жилье может быть с обременением, например, находиться в собственности у детей. Это увеличивает сроки покупки. Здесь стоит задуматься — не лучше ли присмотреть что-то другое?
На протяжении всего пути клиента ведет риэлтор.
Виды альтернативных сделок с недвижимостью
Есть четыре варианта альтернативной продажи:
- Равноценный обмен. Собственники обмениваются жильем по равнозначной стоимости без фактической передачи денег.
- Неравноценный обмен. Владелец недвижимости продает ее и, доплатив, покупает более дорогостоящую. На практике этот вариант встречается чаще.
- Разъезд. Владелец большого объекта разменивает его на несколько меньших по площади.
- Съезд. Собственник нескольких небольших объектов меняет их на один.
На самом деле сделки редко проходят совсем без осложнений. Приходится учитывать множество мелких нюансов, которые могут изменить весь ход процесса.
В поиске «вторички» риэлторы не всегда подбирают равнозначные по стоимости объекты. Перед оформлением необходимо провести оценку жилья по разным параметрам:
- району города,
- году постройки,
- ремонту,
- этажу и т. п.
Многие мечтают о своей жилплощади. Реализовать желаемое проще с выгодной ипотекой.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Особенности
В 2022 году доля альтернативных продаж составила 85% от общего количества. Вот частые проблемы, с которыми могут столкнуться участники сделки:
- Продавец и покупатель живут в разных городах
Покупатель и продавец должны посетить банк в том городе, где находятся в момент сделки.
Каждая сторона подписывает договор и отправляет документы для оформления электронной регистрации. Покупатель удаленно переводит необходимую сумму.
- Жилье покупают в ипотеку
Основная проблема — количество участников. При ипотечном кредитовании в процессе участвуют владельцы объектов, банк, страховая компания и регистрационная палата.
Агент по недвижимости должен учесть желания каждой стороны и проверить внушительный пакет документов, чтобы избежать трудностей с регистрацией. Помимо этого, надо детально спланировать сделку.
Еще одна проблема — ипотечное кредитования в разных банках. В таком случае провернуть сделку практически невозможно. Организации проводят все операции исключительно в своих офисах.
Выход есть: сделать первую закладную в одном банке, вторую — в другом. Процесс затянется всего на пару дней.
Еще два нюанса:
- При оформлении ипотеки на доплату квартира останется в залоге у банка до погашения задолженности.
- Покупая ипотечную недвижимость, придется запросить соглашение у банка.
- Покупатель использует материнский капитал
Важно помнить о необходимости наделить долями всех членов семьи. Для оформления надо запросить в органах опеки разрешение на продажу жилья и заверить все сделки у нотариуса.
Основной риск в сжатых сроках процесса. Вторая сторона может отказаться от этой затеи, потому что придется ждать 10–20 дней, пока другим участникам не выдадут средства маткапитала.
Преимущества и недостатки
Долгое время альтернативные схемы купли-продажи не пользовались популярностью на рынке. Но из-за резкого роста цен на недвижимость ситуация изменилась.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
К преимуществам можно отнести:
- Стоимость ниже рынка: чтобы сделка состоялась, продавцы часто сбивают цену.
- Можно переехать сразу в свою квартиру, не снимая временное жилье.
- Минимальный риск остаться без квартиры или дома при растущих ценах на недвижимость.
Основные недостатки:
- Большой риск срыва сделки.
- Увеличенные сроки подготовки документов. Стандартная сделка занимает 7–20 дней. Альтернативная может растянуться на 3-5 месяцев. Увеличивают сроки сделки различные виды обременений, аресты, прописанные дети, несовершеннолетние владельцы квартир, опекунство, маткапитал.
Налоги
Существует ошибочное мнение, что альтернативная продажа не облагается налогом.
Налоговое законодательство не связывает этапы сделки — продажу и приобретение — даже в случае, если их совершили в одном периоде. Продав квартиру или дом, бывший собственник должен заплатить подоходный налог — 13% от всей суммы. Речь о жилье, которое было во владении менее трех (если его получили в наследство или по договору дарения) или пяти лет (в остальных случаях).
Каждый покупатель, который работает официально, имеет право на налоговый вычет. Максимальная сумма — 260 тысяч рублей.
Сложности и подводные камни
Альтернативные сделки хоть и похожи на классические, но считаются более комплексным и сложными. Это напрямую влияет на риски.
- Срыв продажи
Происходит, когда продавец-покупатель не находят подходящий объект или не могут согласовать условия с третьей стороной.
- Повышение стоимости
Если один участник повышает стоимость недвижимости, то это влияет на всех остальных. Покупатель всегда зависит от других сторон.
- Частичная регистрация
Участники подают документы в Росреестр одновременно, но регистратор рассматривает каждую сделку как самостоятельную процедуру. На каком-то этапе могут возникнуть проблемы, которые повлекут приостановку всего процесса.
- Длительность
Свободная продажа длится от трех недель до месяца. Альтернативная — 3–5 месяцев. На это влияет долгий поиск подходящего жилья под требования клиентов.
- Дополнительные расходы
Поиск альтернативы и покупка без риэлтора — очень сложная процедура. Участники процесса вряд ли смогут избежать расходов на опытного специалиста. Зато это поможет сэкономить нервы.
Предварительно агент по недвижимости проверяет объект на наличие обременений: арестов, прописанных несовершеннолетних граждан, ипотеки, опекунства.
Проблемы могут возникнуть на этапе обсуждения даты и времени оформления ДКП.
- Уловки агентов
Некоторые риэлторы не указывают в объявлениях аббревиатуру «АП». Покупатель узнает об этом, только когда начнется процесс приобретения жилья.
Пассивный доход? Да! Оформите карту «Халва» и получайте кешбэк не только за покупки у партнеров, но и за оплату ЖКХ.
Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары более чем в 250 000 магазинов-партнеров на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 12,5% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!
Свободная или альтернативная: что лучше
Вероятно, читая статью, вы задались вопросом, что такое свободная продажа квартиры. Сделка подразумевает, что продавец получает деньги, а покупатель — квадратные метры без каких-либо сторонних этапов.
Плюсы:
- быстрая процедура. Никто не ждет, когда продавец найдет подходящую жилплощадь;
- только два участника: продавец и покупатель;
- один недвижимый объект, который очень просто проверить на соответствие требованиям;
- минимальный риск срыва. Стороны имеют четкое представление о том, что хотят получить.
У таких сделок тоже есть свои подводные камни. Как правило, трудности возникают их-за ухищрений агентов по недвижимости, которые не говорят клиентам о поиске альтернативы. Вторая проблема — часто напрямую продают жилье с обременениями.
Потенциальные сложности есть, но их минимум. Свободная продажа — предпочтительный вариант: она удобнее и намного быстрее. Но бывают ситуации, когда собственник просто не может найти покупателя. Поэтому ему приходится продолжать сделку в формате альтернативной продажи.
Альтернативная сделка: пошаговая инструкция
Сделка пройдет как по маслу, если выполнить все шаги в правильном порядке.
Инструкция:
- Создайте объявление о продаже и разместите его на специализированных сайтах. Не забудьте указать, что планируете провести АП.
- Найдите жилье, которое подходит по всем условиям: ремонту, расположению, этажу, стоимости и т. п. Проверьте его на наличие обременений: все есть в выписке из ЕГРН. Выдержка из домовой книги поможет узнать количество прописанных жильцов и наличие долгов за ЖКУ.
- Определитесь с формой расчета. Оплата наличными — через банковскую ячейку, безналичными — на расчетный счет. Например, покупатель кладет необходимую сумму в одну ячейку, покупатель-продавец — в другую. Обе откроются только после подписания ДКП.
- Составьте два предварительных договора (для продавца и покупателя). В них нужно указать личные данные участников сделки, информацию об объекте, сроки подписания основного договора, условия оплаты.
- Составьте два ДКП. Их надо подписать одновременно. На этом этапе лучше привлечь нотариуса или юриста, чтобы избежать ошибок в документах.
- Зарегистрируйте сделку в Росреестре. Все участники должны одновременно подать документы: паспорта, ДКП, заявления на регистрацию, кадастровые паспорта, квитанции об уплате госпошлины (2000 рублей). Обычно регистрация занимает 10 дней, если ДКП заверил нотариус — три дня.
- Заберите выписку из ЕГРН в МФЦ или Роскадастре. Она подтверждает право собственности.
Процесс займет меньше времени, если нанять риэлтора.
Итак, альтернативная сделка — способ продать жилье и сразу же купить новое. По сути это взаимный обмен недвижимостью, который в некоторых случаях требует доплаты. Например, если клиент продает двухкомнатную квартиру и покупает четырехкомнатную.
Кто-то предпочитает свободные сделки из-за простоты и скорости оформления. Но их доля на рынке ничтожно мала по сравнению с альтернативными из-за резкого скачка цен на недвижимость.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
