Что такое альтернативная продажа квартиры

Покупка недвижимости — не всегда обмен денег на метры. Существуют альтернативные сделки, которые, по сути, являются бартером. Рассказали об альтернативных продажах, рисках, подводных камнях и преимуществах.

• Альтернативная продажа квартиры: что это и кто участники
• Виды альтернативных сделок с недвижимостью
• Особенности
• Преимущества и недостатки
• Налоги
• Сложности и подводные камни
• Свободная или альтернативная: что лучше
• Альтернативная сделка: пошаговая инструкция

Альтернативная продажа квартиры: что это и кто участники

Альтернативная продажа квартиры — это сделка по параллельной продаже и покупке недвижимости на вырученные деньги с доплатой или без.

В ней могут участвовать сразу несколько сторон. Обычно — три:

• участник №1, который продает старое жилье и сразу приобретает новое;
• участник №2, приобретающий недвижимость у участника №1;
• участник №3, который продает квартиру участнику №1.

В российском законодательстве нет понятия «альтернативная продажа». Его придумали риэлторы.

Виды альтернативных сделок с недвижимостью

Есть четыре варианта альтернативной продажи:

• Равноценный обмен. Собственники обмениваются жильем по равнозначной стоимости без фактической передачи денег.
• Неравноценный обмен. Владелец недвижимости продает ее и, доплатив, покупает более дорогостоящую. На практике этот вариант встречается чаще.
• Разъезд. Владелец большого объекта разменивает его на несколько меньших по площади.
• Съезд. Собственник нескольких небольших объектов меняет их на один.

На самом деле сделки редко проходят совсем без осложнений. Приходится учитывать множество мелких нюансов, которые могут изменить весь ход процесса.

В поиске «вторички» риэлторы не всегда подбирают равнозначные по стоимости объекты. Перед оформлением необходимо провести оценку жилья по разным параметрам:

• району города,
• году постройки,
• ремонту,
• этажу и т. п.

Многие мечтают о своей жилплощади. Реализовать желаемое проще с выгодной ипотекой. 

Особенности

В 2022 году доля альтернативных продаж составила 85% от общего количества. Вот частые проблемы, с которыми могут столкнуться участники сделки:

• Продавец и покупатель живут в разных городах

Покупатель и продавец должны посетить банк в том городе, где находятся в момент сделки.

Каждая сторона подписывает договор и отправляет документы для оформления электронной регистрации. Покупатель удаленно переводит необходимую сумму.

• Жилье покупают в ипотеку

Основная проблема — количество участников. При ипотечном кредитовании в процессе участвуют владельцы объектов, банк, страховая компания и регистрационная палата.

Агент по недвижимости должен учесть желания каждой стороны и проверить внушительный пакет документов, чтобы избежать трудностей с регистрацией. Помимо этого, надо детально спланировать сделку.

Еще одна проблема — ипотечное кредитования в разных банках. В таком случае провернуть сделку практически невозможно. Организации проводят все операции исключительно в своих офисах.

Выход есть: сделать первую закладную в одном банке, вторую — в другом. Процесс затянется всего на пару дней.

Еще два нюанса:

1. При оформлении ипотеки на доплату квартира останется в залоге у банка до погашения задолженности.
2. Покупая ипотечную недвижимость, придется запросить соглашение у банка.

• Покупатель использует материнский капитал

Важно помнить о необходимости наделить долями всех членов семьи. Для оформления надо запросить в органах опеки разрешение на продажу жилья и заверить все сделки у нотариуса.

Основной риск в сжатых сроках процесса. Вторая сторона может отказаться от этой затеи, потому что придется ждать 10–20 дней, пока другим участникам не выдадут средства маткапитала.

Преимущества и недостатки

Долгое время альтернативные схемы купли-продажи не пользовались популярностью на рынке. Но из-за резкого роста цен на недвижимость ситуация изменилась.

Налоги

Существует ошибочное мнение, что альтернативная продажа не облагается налогом. 

Налоговое законодательство не связывает этапы сделки — продажу и приобретение — даже в случае, если их совершили в одном периоде. Продав квартиру или дом, бывший собственник должен заплатить подоходный налог — 13% от всей суммы. Речь о жилье, которое было во владении менее трех (если его получили в наследство или по договору дарения) или пяти лет (в остальных случаях).

Каждый покупатель, который работает официально, имеет право на налоговый вычет. Максимальная сумма — 260 тысяч рублей.

Сложности и подводные камни

Альтернативные сделки хоть и похожи на классические, но считаются более комплексным и сложными. Это напрямую влияет на риски.

• Срыв продажи

Происходит, когда продавец-покупатель не находят подходящий объект или не могут согласовать условия с третьей стороной.

• Повышение стоимости

Если один участник повышает стоимость недвижимости, то это влияет на всех остальных. Покупатель всегда зависит от других сторон.

• Частичная регистрация

Участники подают документы в Росреестр одновременно, но регистратор рассматривает каждую сделку как самостоятельную процедуру. На каком-то этапе могут возникнуть проблемы, которые повлекут приостановку всего процесса.

• Длительность

Свободная продажа длится от трех недель до месяца. Альтернативная — 3–5 месяцев. На это влияет долгий поиск подходящего жилья под требования клиентов.

• Дополнительные расходы

Поиск альтернативы и покупка без риэлтора — очень сложная процедура. Участники процесса вряд ли смогут избежать расходов на опытного специалиста. Зато это поможет сэкономить нервы.

Предварительно агент по недвижимости проверяет объект на наличие обременений: арестов, прописанных несовершеннолетних граждан, ипотеки, опекунства.

Проблемы могут возникнуть на этапе обсуждения даты и времени оформления ДКП.

• Уловки агентов

Некоторые риэлторы не указывают в объявлениях аббревиатуру «АП». Покупатель узнает об этом, только когда начнется процесс приобретения жилья.

Пассивный доход? Да! Оформите карту «Халва» и получайте кешбэк не только за покупки у партнеров, но и за оплату ЖКХ. 

Свободная или альтернативная: что лучше

Вероятно, читая статью, вы задались вопросом, что такое свободная продажа квартиры. Сделка подразумевает, что продавец получает деньги, а покупатель — квадратные метры без каких-либо сторонних этапов.

Плюсы:

• быстрая процедура. Никто не ждет, когда продавец найдет подходящую жилплощадь;
• только два участника: продавец и покупатель;
• один недвижимый объект, который очень просто проверить на соответствие требованиям;
• минимальный риск срыва. Стороны имеют четкое представление о том, что хотят получить.

У таких сделок тоже есть свои подводные камни. Как правило, трудности возникают их-за ухищрений агентов по недвижимости, которые не говорят клиентам о поиске альтернативы. Вторая проблема — часто напрямую продают жилье с обременениями.

Потенциальные сложности есть, но их минимум. Свободная продажа  — предпочтительный вариант: она удобнее и намного быстрее. Но бывают ситуации, когда собственник просто не может найти покупателя. Поэтому ему приходится продолжать сделку в формате альтернативной продажи.

Альтернативная сделка: пошаговая инструкция

Сделка пройдет как по маслу, если выполнить все шаги в правильном порядке. 

Процесс займет меньше времени, если нанять риэлтора. 

Итак, альтернативная сделка — способ продать жилье и сразу же купить новое. По сути это взаимный обмен недвижимостью, который в некоторых случаях требует доплаты. Например, если клиент продает двухкомнатную квартиру и покупает четырехкомнатную.

Кто-то предпочитает свободные сделки из-за простоты и скорости оформления. Но их доля на рынке ничтожно мала по сравнению с альтернативными из-за резкого скачка цен на недвижимость.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.