Баннер
Глоссарий

Что такое альтернативная продажа квартиры

Анастасия Андреева
/ 13 июля 2023 08:30
12 мин.
Текст изменился / 14 ноября 2023

Покупка недвижимости — не всегда обмен денег на метры. Существуют альтернативные сделки, которые, по сути, являются бартером. Рассказали об альтернативных продажах, рисках, подводных камнях и преимуществах.

альтернативная продажа
Заходите в мой дом, мои двери открыты

Альтернативная продажа квартиры: что это и кто участники

Альтернативная продажа квартиры — это сделка по параллельной продаже и покупке недвижимости на вырученные деньги с доплатой или без.

В ней могут участвовать сразу несколько сторон. Обычно — три:

  • участник №1, который продает старое жилье и сразу приобретает новое;
  • участник №2, приобретающий недвижимость у участника №1;
  • участник №3, который продает квартиру участнику №1.

В российском законодательстве нет понятия «альтернативная продажа». Его придумали риэлторы.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Анна Владимировна Мирлина
Анна Владимировна Мирлина
частный агент по недвижимости, г. Ярославль

Проще говоря, альтернативная сделка — цепочка этапов купли-продажи, в которой участвует не две стороны как мы привыкли видеть, а три и более.

Рассмотрим классический пример. Молодая семья переезжает в столицу. У них есть однокомнатная квартира в Ярославле, и, продав ее, они хотят купить жилье в Москве. Как мы обычно поступаем? 

Выставляем на продажу жилье и мечтаем о московской квартире. Можем смотреть предложения на различных сайтах. Не рекомендую что-то присматривать, пока не появится покупатель. Вдруг что-то сильно понравится, а свою квартиру вы еще не продали. Сплошные лишние переживания.

Итак, покупатель появился. Он вносит предоплату, а мы готовим документы. Самый короткий срок подготовки — 3-4 дня. Если квартира в ипотеке — от двух недель до двух месяцев.

В это время продавец квартиры подбирает для себя жилье в Москве. Здесь надо действовать согласно срокам подготовки документов. Понравившееся жилье может быть с обременением, например, находиться в собственности у детей. Это увеличивает сроки покупки. Здесь стоит задуматься — не лучше ли присмотреть что-то другое?

На протяжении всего пути клиента ведет риэлтор.

Виды альтернативных сделок с недвижимостью

Есть четыре варианта альтернативной продажи:

  • Равноценный обмен. Собственники обмениваются жильем по равнозначной стоимости без фактической передачи денег.
  • Неравноценный обмен. Владелец недвижимости продает ее и, доплатив, покупает более дорогостоящую. На практике этот вариант встречается чаще.
  • Разъезд. Владелец большого объекта разменивает его на несколько меньших по площади.
  • Съезд. Собственник нескольких небольших объектов меняет их на один.

На самом деле сделки редко проходят совсем без осложнений. Приходится учитывать множество мелких нюансов, которые могут изменить весь ход процесса.

В поиске «вторички» риэлторы не всегда подбирают равнозначные по стоимости объекты. Перед оформлением необходимо провести оценку жилья по разным параметрам:

  • району города,
  • году постройки,
  • ремонту,
  • этажу и т. п.

Многие мечтают о своей жилплощади. Реализовать желаемое проще с выгодной ипотекой. 

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Особенности

В 2022 году доля альтернативных продаж составила 85% от общего количества. Вот частые проблемы, с которыми могут столкнуться участники сделки:

  • Продавец и покупатель живут в разных городах

Покупатель и продавец должны посетить банк в том городе, где находятся в момент сделки.

Каждая сторона подписывает договор и отправляет документы для оформления электронной регистрации. Покупатель удаленно переводит необходимую сумму.

  • Жилье покупают в ипотеку

Основная проблема — количество участников. При ипотечном кредитовании в процессе участвуют владельцы объектов, банк, страховая компания и регистрационная палата.

Агент по недвижимости должен учесть желания каждой стороны и проверить внушительный пакет документов, чтобы избежать трудностей с регистрацией. Помимо этого, надо детально спланировать сделку.

Еще одна проблема — ипотечное кредитования в разных банках. В таком случае провернуть сделку практически невозможно. Организации проводят все операции исключительно в своих офисах.

Выход есть: сделать первую закладную в одном банке, вторую — в другом. Процесс затянется всего на пару дней.

Еще два нюанса:

  1. При оформлении ипотеки на доплату квартира останется в залоге у банка до погашения задолженности.
  2. Покупая ипотечную недвижимость, придется запросить соглашение у банка.
альтернативная сделка
Переданные ключи не всегда означают окончательное решение квартирного вопроса
  • Покупатель использует материнский капитал

Важно помнить о необходимости наделить долями всех членов семьи. Для оформления надо запросить в органах опеки разрешение на продажу жилья и заверить все сделки у нотариуса.

Основной риск в сжатых сроках процесса. Вторая сторона может отказаться от этой затеи, потому что придется ждать 10–20 дней, пока другим участникам не выдадут средства маткапитала.

Преимущества и недостатки

Долгое время альтернативные схемы купли-продажи не пользовались популярностью на рынке. Но из-за резкого роста цен на недвижимость ситуация изменилась.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Анна Владимировна Мирлина
Анна Владимировна Мирлина
частный агент по недвижимости, г. Ярославль

К преимуществам можно отнести:

  • Стоимость ниже рынка: чтобы сделка состоялась, продавцы часто сбивают цену.
  • Можно переехать сразу в свою квартиру, не снимая временное жилье.
  • Минимальный риск остаться без квартиры или дома при растущих ценах на недвижимость.

Основные недостатки:

  • Большой риск срыва сделки.
  • Увеличенные сроки подготовки документов. Стандартная сделка занимает 7–20 дней. Альтернативная может растянуться на 3-5 месяцев. Увеличивают сроки сделки различные виды обременений, аресты, прописанные дети, несовершеннолетние владельцы квартир, опекунство, маткапитал.

Налоги

Существует ошибочное мнение, что альтернативная продажа не облагается налогом. 

Налоговое законодательство не связывает этапы сделки — продажу и приобретение — даже в случае, если их совершили в одном периоде. Продав квартиру или дом, бывший собственник должен заплатить подоходный налог — 13% от всей суммы. Речь о жилье, которое было во владении менее трех (если его получили в наследство или по договору дарения) или пяти лет (в остальных случаях).

Каждый покупатель, который работает официально, имеет право на налоговый вычет. Максимальная сумма — 260 тысяч рублей.

Факт дня
Индекс бигмака — неофициальный способ определения паритета покупательной способности.

Сложности и подводные камни

Альтернативные сделки хоть и похожи на классические, но считаются более комплексным и сложными. Это напрямую влияет на риски.

  • Срыв продажи

Происходит, когда продавец-покупатель не находят подходящий объект или не могут согласовать условия с третьей стороной.

  • Повышение стоимости

Если один участник повышает стоимость недвижимости, то это влияет на всех остальных. Покупатель всегда зависит от других сторон.

  • Частичная регистрация

Участники подают документы в Росреестр одновременно, но регистратор рассматривает каждую сделку как самостоятельную процедуру. На каком-то этапе могут возникнуть проблемы, которые повлекут приостановку всего процесса.

  • Длительность

Свободная продажа длится от трех недель до месяца. Альтернативная — 3–5 месяцев. На это влияет долгий поиск подходящего жилья под требования клиентов.

  • Дополнительные расходы

Поиск альтернативы и покупка без риэлтора — очень сложная процедура. Участники процесса вряд ли смогут избежать расходов на опытного специалиста. Зато это поможет сэкономить нервы.

Предварительно агент по недвижимости проверяет объект на наличие обременений: арестов, прописанных несовершеннолетних граждан, ипотеки, опекунства.

Проблемы могут возникнуть на этапе обсуждения даты и времени оформления ДКП.

  • Уловки агентов

Некоторые риэлторы не указывают в объявлениях аббревиатуру «АП». Покупатель узнает об этом, только когда начнется процесс приобретения жилья.

Пассивный доход? Да! Оформите карту «Халва» и получайте кешбэк не только за покупки у партнеров, но и за оплату ЖКХ. 

Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары более чем в 250 000 магазинов-партнеров на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 10% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

Свободная или альтернативная: что лучше

Вероятно, читая статью, вы задались вопросом, что такое свободная продажа квартиры. Сделка подразумевает, что продавец получает деньги, а покупатель — квадратные метры без каких-либо сторонних этапов.

Плюсы:

  • быстрая процедура. Никто не ждет, когда продавец найдет подходящую жилплощадь;
  • только два участника: продавец и покупатель;
  • один недвижимый объект, который очень просто проверить на соответствие требованиям;
  • минимальный риск срыва. Стороны имеют четкое представление о том, что хотят получить.

У таких сделок тоже есть свои подводные камни. Как правило, трудности возникают их-за ухищрений агентов по недвижимости, которые не говорят клиентам о поиске альтернативы. Вторая проблема — часто напрямую продают жилье с обременениями.

Потенциальные сложности есть, но их минимум. Свободная продажа  — предпочтительный вариант: она удобнее и намного быстрее. Но бывают ситуации, когда собственник просто не может найти покупателя. Поэтому ему приходится продолжать сделку в формате альтернативной продажи.

альтернативные квартиры
Неважно, что комната всего одна. Зато вы быстрее попадете на кухню!

Альтернативная сделка: пошаговая инструкция

Сделка пройдет как по маслу, если выполнить все шаги в правильном порядке. 

Инструкция:

  1. Создайте объявление о продаже и разместите его на специализированных сайтах. Не забудьте указать, что планируете провести АП.
  2. Найдите жилье, которое подходит по всем условиям: ремонту, расположению, этажу, стоимости и т. п. Проверьте его на наличие обременений: все есть в выписке из ЕГРН. Выдержка из домовой книги поможет узнать количество прописанных жильцов и наличие долгов за ЖКУ.
  3. Определитесь с формой расчета. Оплата наличными — через банковскую ячейку, безналичными — на расчетный счет. Например, покупатель кладет необходимую сумму в одну ячейку, покупатель-продавец — в другую. Обе откроются только после подписания ДКП.
  4. Составьте два предварительных договора (для продавца и покупателя). В них нужно указать личные данные участников сделки, информацию об объекте, сроки подписания основного договора, условия оплаты.
  5. Составьте два ДКП. Их надо подписать одновременно. На этом этапе лучше привлечь нотариуса или юриста, чтобы избежать ошибок в документах.
  6. Зарегистрируйте сделку в Росреестре. Все участники должны одновременно подать документы: паспорта, ДКП, заявления на регистрацию, кадастровые паспорта, квитанции об уплате госпошлины (2000 рублей). Обычно регистрация занимает 10 дней, если ДКП заверил нотариус — три дня.
  7. Заберите выписку из ЕГРН в МФЦ или Роскадастре. Она подтверждает право собственности.

Процесс займет меньше времени, если нанять риэлтора. 

Итак, альтернативная сделка — способ продать жилье и сразу же купить новое. По сути это взаимный обмен недвижимостью, который в некоторых случаях требует доплаты. Например, если клиент продает двухкомнатную квартиру и покупает четырехкомнатную.

Кто-то предпочитает свободные сделки из-за простоты и скорости оформления. Но их доля на рынке ничтожно мала по сравнению с альтернативными из-за резкого скачка цен на недвижимость.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
Анастасия Андреева
Анастасия Андреева
Не так важно количество денег, как важна привычка правильно обращаться с ними. Расскажу простыми словами, как это делать.
Баннер