Инвентаризационная стоимость квартиры — что это
Оценка квартиры — сложная процедура, у которой множество нюансов. Нужно учесть несколько десятков факторов; до некоторых еще придется докопаться. Именно поэтому для расчетов используют четыре разных стоимости.
- Рыночная формируется на основе предложения и спроса. Она подвержена колебаниям сильнее остальных. Это цена, за которую покупатель готов купить, а продавец — продать квартиру в определенный момент.
- Кадастровую устанавливают на основе экспертной оценки конкретных параметров: возраста дома, местоположения, материала стен, состояния коммуникаций и т. п.
В отличие от рыночной, она не учитывает ремонт, близость школ, магазинов и другой инфраструктуры и т. п. С помощью кадастровой стоимости рассчитывают налог на квартиру. - Действительная стоимость фигурирует в страховых документах. От нее зависит сумма возмещения.
- Инвентаризационная стоимость (ИС) отражает себестоимость квартиры. В расчет берут только технические характеристики: материалы стен, вид фундамента, площадь, количество комнат, ширину оконных и дверных проемов, год строительства дома и т. п.
До 2015 (в некоторых регионах до 2020) года ИС брали за основу при расчете налога на недвижимость. Однако разрыв между ней и рыночной ценой стал слишком большим и увеличивался с каждым годом. Поэтому правительство решило пересмотреть методы расчета.
Инвентаризационная стоимость не учитывает множество нюансов, которые играют важную роль при формировании реальной цены.
Например, на нее не влияет расположение дома. Квартиры в типовых домах с одинаковой планировкой в историческом центре города и промышленном районе могут иметь одинаковую ИС.
Также при оценке игнорируют внешнюю привлекательность дома, уровень благоустройства двора и другие факторы, которые находят отражение в реальной стоимости объекта.
Где ее применяют сегодня
После того как ИС перестали использовать для расчета налогов, сфера применения значительно сузилась. Сегодня такая оценка требуется очень редко. Например:
- при приватизации жилья — переходе права собственности на него от государства частному лицу. В этом случае ИС иногда указывают в документах;
- при вступлении в наследство порой нотариусы могут попросить предоставить справку об ИС на момент смерти собственника.
Раньше документ также требовался при оформлении дарственной, обмене и купле-продаже недвижимости. На основе показателя нотариус рассчитывал цену своих услуг. Сегодня почти везде на смену ИС пришла кадастровая стоимость.
Планируете покупать квартиру? Изучите ипотечные предложения Совкомбанка. У нас можно оформить льготный жилищный кредит по нескольким госпрограммам. Не откладывайте в долгий ящик мечту о собственной комфортной квартире!
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Чем инвентаризационная стоимость отличается от кадастровой
Пока ИС окончательно не превратилась в анахронизм, давайте сравним ее с главным преемником — кадастровой стоимостью. Основные отличия представлены в таблице.
|
Инвентаризационная |
Кадастровая |
|
|
Факторы, используемые при расчете |
только технические |
большое количество факторов, в том числе расположение дома, цена похожих объектов и другие |
|
Размер |
может быть ниже рыночной в 10–15 раз |
всегда ниже рыночной, но разрыв не такой большой |
|
Частота обновления |
раз в год (до 2013 года) |
раз в пять лет |
Как ее рассчитывают
Оценкой ИС занимался специальный орган — Бюро технической инвентаризации (БТИ). До 2013 года ее обновляли автоматически на основе коэффициентов, которые устанавливали каждый год. С 2014 года процедуру упразднили в связи с переходом на новую систему расчета налогов.
Для расчета использовали один из трех способов.
- Сравнительный
Специалист анализирует сделки купли-продажи на рынке недвижимости и на основе полученных данных причисляет квартиру к определенному классу. Каждому из классов соответствует конкретный ценовой диапазон.
- Затратный
Самый популярный способ. Обычно его применяют для расчета стоимости квартиры в строящемся доме. Оценщик берет в расчет расходы на покупку строительных материалов и стоимость работ. Также в итоговую сумму включают цену земельного участка, на котором расположен дом.
- Доходный
Если данных о расходах на строительство и сделках о продаже схожих объектов недвижимости нет, специалист ориентируется на цену аренды и обслуживания недвижимости. Также, если есть возможность, используют реальные замеры и данные из строительных документов. Такой способ применяют очень редко.
Как самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость
Формула для расчета ИС есть в свободном доступе. Так что теоретически каждый может рассчитать показатель сам.
Однако результат может получиться далеким от профессиональной оценки. Основная проблема в том, что переменные для каждой конкретной квартиры получить неспециалисту сложно. Поэтому придется полагаться на примерные обобщенные значения.
Формула расчета выглядит так:
Си = Св * (1 – Ифиз/ 100 *Ки), где:
- Си — искомая величина.
- Св — восстановительная стоимость объекта. Это себестоимость квартиры на момент строительства. Учитывают количество материалов и их цену по документам.
- Ифиз — коэффициент износа. Величина отражает, насколько техническое состояние дома ухудшилось с момента строительства. Чем старше дом, тем выше износ.
- Ки — коэффициент дифференциации. Его используют для актуализации устаревших данных.
Быстрее накопить на квартиру или первоначальный взнос по ипотеке поможет онлайн-копилка Совкомбанка. Пополняйте счет и снимайте деньги в любое время без потери процентов.
Хороший способ сберечь деньги — онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 12,5% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».
Как и где узнать инвентаризационную стоимость квартиры
Есть несколько способов получить услугу. Однако имейте в виду, что справка об ИС будет содержать информацию по состоянию не позже 2013 года. Если дом построен позже, то получить справку не получится.
В БТИ
ИС рассчитывали в Бюро технической инвентаризации. Обратитесь за получением справки онлайн или посетите отделение. Список необходимых документов:
- заявление на предоставление услуги;
- паспорт;
- документ о праве собственности на объект;
- квитанция об уплате госпошлины.
Также в некоторых случаях могут потребовать и другие документы. Например, нотариально заверенную доверенность, если за справкой обращается несобственник квартиры. Или свидетельство о рождении, если собственник — несовершеннолетний.
В Многофункциональном центре (МФЦ)
Услугу также предоставляют в МФЦ. Пакет документов прежний. Однако учтите, что срок подготовки может быть дольше на несколько дней.
Через Госуслуги
На портале можно получить разные справки, в том числе и об ИС квартиры. Это удобно — не нужно тратить время на дорогу до БТИ или МФЦ и очереди.
Достаточно авторизоваться на сайте, найти нужную услугу и заполнить заявление. Справка в электронном виде появится в вашем личном кабинете после оплаты госпошлины.
Подведем итог. Инвентаризационная стоимость отражает техническую себестоимость квартиры. До 2015 года ИС использовали для расчета налога на недвижимость, позже на смену ей пришла кадастровая стоимость. Узнать ИС можно, заказав справку в БТИ, МФЦ или через Госуслуги.
