Когда мы хотим купить квартиру и у нас нет полной суммы, куда мы обращаемся? Правильно, в банк. Но мало кто знает, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, можно заключить договор напрямую с собственником.
По факту рассрочка между частными лицами — это ипотека, условия которой прописываются в договоре. Подобные случаи встречаются не так часто, но свои преимущества у ипотеки между физлицами все же есть.
Например, приобретая квартиру у собственника, вы по сути берете на нее рассрочку с первоначальным взносом. То есть оставшуюся стоимость недвижимости разделят на равные части, а вы будете вносить платежи следующие несколько лет без переплаты процентов.
В некоторых случаях немного доплатить все же придется, но цифры будут не такими внушительными в сравнении с банковскими.
Однако в силу того, что договор заключается между физлицами, такой способ покупки недвижимости предполагает некоторые риски. Поэтому перед заключением сделки советуем детально прописать все условия в договоре — так обе стороны будут юридически защищены в случае форс-мажоров.
Что такое ипотека между частными лицами
Об ипотеке или ипотечном кредитовании слышали все, но между этими понятиями есть существенная разница.
Ипотека подразумевает, что в сделке участвуют два лица. Один передает другому квартиру под залог, который выступает гарантией того, что должник выполнит свои обязательства. В противном случае он потеряет недвижимость.
Ипотечное кредитование отличается тем, что при заключении договора присутствует еще и третья сторона — банк, который финансирует сделку.
Финансировать вашу сделку поможет Совкомбанк. Мы предлагаем широкий выбор ипотечных программ, а найти подходящее жилье не составит труда даже на вторичном рынке.
Когда люди продают недвижимость на «вторичке», не прибегая к заемным средствам банка, обычно покупатель платит всю сумму сразу. Но есть и другой путь — рассрочка.
В этом случае между продавцом и покупателем заключается договор, в котором прописывают ежемесячную оплату и другие условия сделки.
Стоит также отметить, что рассрочка на недвижимость между физлицами не запрещена законодательно, даже несмотря на то, что в ней не участвует банк.
Зачем нужна ипотека между физическими лицами
Рынки первичной и вторичной недвижимости сильно отличаются друг от друга. Причем дело не только в праве собственности на жилье, но и в разных категориях рисков.
Вкладывая деньги в новостройку, люди, как правило, переживают только за то, что застройщика лишат финансирования и строительство заморозят.
С вторичкой настолько глобальные риски отсутствуют, но зато хватает других, более мелких неприятностей.
Например, известная проблема со многими домами на вторичном рынке — права собственности. Чем больше хозяев было у квартиры, тем больше юридических проблем с ней может возникнуть. Поэтому риэлторы обычно не советуют брать недвижимость, которая перепродавалась по несколько раз в течение коротких промежутков времени.
Кроме того, существует стереотип, что ко «вторичке» относятся преимущественно квартиры в старых домах, без ремонта и исправных коммуникаций. На самом деле это не совсем так — хорошие варианты есть как на первичном, так и на вторичном рынках. Кроме того, дома вторичного рынка обычно располагаются в местах с уже развитой инфраструктурой.
Однако многие люди действительно испытывают затруднения при продаже старых квартир, и рассрочка между физическими лицами может частично решить эту проблему. Так, продавцам будет намного проще продать трудно реализуемую недвижимость, а покупатели смогут приобрести жилплощадь на более выгодных условиях.
Кроме того, при частных сделках покупателям не нужно беспокоиться о подтверждении дохода или испорченной кредитной истории, а также отпадает необходимость привлечения созаемщиков и поручителей для обеспечения дополнительной платежеспособности.
Все эти показатели не имеют большого значения. Продавец квартиры, конечно, тоже может потребовать от вас подтвердить доход или внести в договор поручителя, но вряд ли будет этим заниматься.
Стоит также отметить, что ипотека — это целевой кредит. То есть банк выдает деньги только для определенной покупки, в данном случае — квартиры. Отсутствие банка дает продавцу возможность использовать деньги не по целевому назначению и тратить их как угодно, не отчитываясь.
Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами
Особых отличий между обычной ипотекой и рассрочкой между физлицами нет. Частники точно так же подают заявление в Росреестр, чтобы права собственности в будущем перешли покупателю, а учреждение регистрирует факт сделки.
Разница заключается в следующем:
- в договор вносят дополнительные изменения, касающиеся помесячной оплаты;
- подавая документы в Росреестр, стороны соглашаются, что на время выплаты покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью. Продажа, дарение и завещание квартиры находятся под запретом, пока не будет уплачена вся сумма.
Как правильно составить договор
Договор купли-продажи между частниками вполне стандартный, а все отличия находятся в разделе, посвященном оплате.
Чтобы сделка имела юридическую силу и обе стороны были защищены, необходимо максимально подробно расписать все условия предоставления рассрочки. Среди них:
- полная стоимость квартиры;
- размер первоначального взноса — как в денежном выражении, так и в процентном;
- общее количество платежей и их размер;
- дата и порядок оплаты;
- срок полного погашения задолженности;
- штрафы в случае невыполнения условий договора;
- причины расторжения договора;
- указание на то, что квартира находится в залоге до тех пор, пока покупатель не выплатит установленную сумму.
Какие есть риски при рассрочке между частными лицами
Ипотека между физическими лицами имеет все те же риски, что и любые другие сделки на вторичном рынке недвижимости. К ним можно отнести и вышеперечисленные юридические проблемы с правом собственности, и часто встречающиеся случаи незаконной перепланировки квартиры.
Существуют и другие недостатки, свойственные только этому типу кредитования, но большая часть из них регулируется грамотно составленным договором.
Тем не менее есть еще одна важная особенность — отсутствие страховки, которую обычно как раз обеспечивает банк. Если покупатель недвижимости в какой-то момент не сможет платить из-за утраты трудоспособности, то решить эту проблему будет сложнее. Поэтому лучше оформлять рассрочку на небольшие сроки — максимум два-три года.
Оформляя ипотеку в Совкомбанке, вы всегда получаете страховку на случай потери трудоспособности, а возможность растянуть платежи на длительные сроки серьезно уменьшит ежемесячный платеж.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Риски для продавца
Самый очевидный риск — утрата покупателем платежеспособности. Но это вовсе не означает, что вы потеряете квартиру и деньги. Вспоминаем, что при подаче заявления в Росреестр на квартиру накладывается обременение, а значит, покупатель ничего не сможет с ней делать, пока не выплатит долг. Поскольку платить его он больше не в состоянии, придется обращаться в суд и расторгать договор.
Если бы речь шла об обычной ипотеке, которую выдает банк, то у этой ситуации могло бы быть три исхода:
- суд вынуждает покупателя досрочно выплатить всю сумму;
- по решению суда квартиру продадут, чтобы погасить долг;
- суд вернет все на свои места и заставит вернуть продавцу квартиру, а покупателю — его деньги.
При ипотеке между частниками суд чаще всего обращается к третьему варианту. Конечно, отдавать деньги назад не хочет никто, зато вы точно не останетесь без квартиры.
Риски для покупателя
Для покупателя тоже есть существенные риски, связанные с правом собственности. Как мы уже упомянули, после получения денег продавец отправляет заявку в Росреестр для снятия обременения.
В редких случаях недобросовестные владельцы квартир могут затянуть этот процесс либо вовсе от него отказаться. Получается ситуация, в которой покупатель выполнил все условия договора, но не получил в собственность недвижимость.
Выход все тот же — обращаемся в суд. При себе необходимо иметь документальное подтверждение того, что оплата произведена в полном объеме. В идеале — каждую передачу денег заверить у нотариуса с подписями обеих сторон.
Расписки выступят неоспоримым аргументом в суде того, что вы не только полностью выполнили условия договора, но и погашали платежи в установленные сроки.
Важно отметить, что процесс передачи денег в присутствии нотариуса тоже нужно прописать в договоре.
Ипотека между физическими лицами — малоизвестный, но местами очень эффективный способ приобретения недвижимости. Он помогает как продавцу, так и покупателю, но все же сопряжен с некоторыми рисками, что всегда стоит учитывать. Главное — грамотно составленный договор, который избавит вас от лишних проблем.
