Что будет, если завысить стоимость квартиры при продаже

Самый верный способ обзавестись жильем, если нет средств на его покупку, - взять ипотеку. Но как быть, если денег не хватает даже на первоначальный взнос? Есть одна схема, которая позволяет решить эту проблему, но при этом может создать массу других.

• Как определяют стоимость недвижимости при ипотеке
• Для чего завышают стоимость жилья
• Как проходит сделка с завышением стоимости недвижимости
• Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке для покупателя
• Стоит ли продавцу соглашаться на такую сделку

Несмотря на то, что такие сделки практикуют, последствия действительно могут быть не самые приятные. Причем для обеих сторон.

Гораздо разумнее — заранее позаботиться о накоплениях. А чтобы поскорее собрать нужную сумму, лучше хранить деньги на вкладе с выгодной ставкой.

Как определяют стоимость недвижимости при ипотеке 

Стоит начать с того, что провернуть махинацию, предложенную Сашей и Светой, не так-то просто.

Выдавая ипотеку, банк принимает недвижимость в качестве залога. Если по каким-то причинам заемщик перестанет вносить платежи, кредитор сможет через суд изъять недвижимость и реализовать ее на торгах, чтобы получить назад свои деньги. Но в случае завышения стоимости вырученных средств окажется недостаточно — на аукционах товары продают по рыночной цене, какую бы сумму ни указали участники сделки в бумагах.

Поэтому кредитные организации учитывают при выдаче ипотеки именно рыночную стоимость приобретаемого объекта. От нее зависит максимальный размер займа, на которую может претендовать клиент. Если заемщик указывает неадекватную сумму (на 20 и более процентов выше, чем средняя цена аналогичной недвижимости по рынку), потенциальный кредитор может усомниться в его честности и отказать в кредитовании.

Определяют рыночную стоимость жилья саморегулируемые организации, сотрудники которых имеют право проводить оценку и подписывать специальный отчет. Это не просто случайные люди, которые вдруг решили заняться оценкой имущества. Каждый оценщик должен иметь диплом о соответствующем образовании и страхование на случай профессиональной ошибки.

При определении экономической ценности недвижимости специалисты учитывают множество факторов:

• год постройки;
• себестоимость жилья, то есть расходы застройщика;
• цены на аналогичные предложения;
• вероятность подорожания или удешевления;
• состояние и расположение квартиры: размеры, количество комнат, ремонт, этажность;
• состояние дома и подъезда;
• локацию, в которой расположен дом: статус населенного пункта, престижность района, развитость инфраструктуры, экологию и так далее.

По итогу оценки формируется отчет. Клиент получает на руки акт, в котором указана рассчитанная рыночная стоимость недвижимости. Этот документ он должен предоставить кредитору на этапе согласования объекта залога.

Бывает, что клиентам дают карт-бланш на выбор оценщика, но некоторые банки принимают отчеты только от аккредитованных организаций. Если в первом случае договориться о завышении цены вполне возможно, то во втором специалист вряд ли захочет подвергать риску деловые отношения с партнером.

Для чего завышают стоимость жилья

Вне зависимости от того, по какой программе покупатель планирует оформить ипотеку (с господдержкой или без), одно из неукоснительных условий, к которому он должен подготовиться заранее, — наличие первоначального взноса. Различаться может только его размер. В основном это 15–20% от стоимости жилья, в редких случаях достаточно взять на себя 10% от суммы.

Для банков стартовый платеж — это некая гарантия того, что заемщик ответственно отнесется к своим долговым обязательствам. Если покупатель уже отдал продавцу крупную сумму, то в случае отказа от внесения платежей он лишится не только квартиры, но и уплаченных денег. Вряд ли кто-то пойдет на это без крайней нужды.

Для проведения сделки без первоначального взноса стоимость продаваемого имущества завышают настолько, чтобы части, которую оплачивает банк (85%), хватило на покупку. То есть сам заемщик ничего не платит продавцу. А если поднять цену выше, чем это необходимо, то можно получить «лишние» деньги под низкий ипотечный процент.

Нехватка средств на первоначальный взнос — это не единственная причина, по которой люди прибегают к такой схеме. Некоторые используют эту возможность, чтобы выкроить финансы на ремонт, покупку мебели или другие цели — если потратить накопления, потом придется брать кредит на менее выгодных условиях.

«При оформлении такой покупки надо тщательно взвесить все риски. В качестве более законной альтернативы можно порекомендовать покупателю взять потребительский кредит на первоначальный взнос», — добавила Мария Румянцева.

Как проходит сделка с завышением стоимости недвижимости

Рассмотрим ситуацию, когда у заемщика нет возможности собрать нужную сумму на первоначальный взнос по ипотеке. В этом случае сделку с завышением стоимости проводят следующим образом:

• покупатель выбирает недвижимость и обсуждает с собственником возможность завышения стоимости;
• затем он подает заявку в банк и находит оценочную компанию, которая готова указать в акте сумму, увеличенную на размер первоначального взноса плюс 2-3%;
• продавец подписывает расписку о том, что он получил первоначальный взнос от покупателя;
• заемщик передает расписку в банк, а тот в свою очередь переводит 100% фактической стоимости квартиры продавцу (иногда чуть больше или меньше — в зависимости от договоренностей).

На первый взгляд кажется, что в результате такой сделки все остаются в плюсе. Да и банк ничего не потеряет, если заемщик будет добросовестно исполнять свои обязательства. Однако и для продавца, и для покупателя существуют риски, которые нужно трижды взвесить, прежде чем пойти на сговор.

Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке для покупателя

Какое предложение звучит интереснее: стать обладателям собственного жилья прямо сейчас или сначала покопить несколько лет? Если не брать во внимание нюансы, то у второго варианта практически нет шансов снискать симпатию. Но нюансы есть, и с ними нужно считаться.

• Добавление в черный список

Специалисты кредитных организаций хорошо осведомлены о различных схемах мошенничества и могут выявить обман еще на стадии рассмотрения объекта залога. В таком случае человек, обратившийся за ипотекой, не только получит отказ, но и попадет в черный список — это поставит крест не возможности кредитования в дальнейшем.

• Продавец откажется делиться

Если стоимость завысили для того, чтобы получить дополнительные средства по выгодной ставке, успех целиком зависит от честности продавца (если слово «честность» вообще уместно в данном ключе). Деньги от банка получает только он, и совсем не факт, что после подписания договора ему захочется с ними расстаться.

• Ответственность перед законом

Если факт обмана будет раскрыт, заемщика могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество. Наказания по статье 159.1 УК РФ предусмотрены самые разные: штраф, обязательные или исправительные работы либо лишение свободы.

Стоит ли продавцу соглашаться на такую сделку

Продавец рискует даже больше, чем покупатель, желающий получить ипотеку с помощью ценовой уловки.

• Напрасная трата времени

Оценщик может отказать в завышении стоимости, а банк — в ипотеке. Ожидая, пока потенциальный покупатель найдет способ реализовать задуманное, можно упустить реальную возможность продать недвижимость без всяких махинаций.

• Долг в случае расторжения сделки

В случае расторжения сделки купли-продажи продавец обязан вернуть полученные деньги. И если с суммой, полученной от банка, все очевидно, то как быть с первоначальным взносом, который существует только на расписке? Покупатель может использовать ситуацию в свою пользу и попытаться взыскать средства через суд.

• Ответственность перед законом

Если выяснится, что заемщик предоставил в банк ложные сведения, продавец будет проходить по уголовному делу как соучастник. До лишения свободы, может, и не дойдет, но штраф выплатить придется.

Практику завышения стоимости квартиры при ипотеке нельзя назвать редкой. У каждого участника этой схемы свои выгоды: оценщик зарабатывает на подтасовке фактов, продавцу не приходится долго ждать продажи, покупателю — копить деньги. Но, прежде чем сделать важный шаг, нужно задумываться о последствиях — только так можно принять правильное решение.