Что значит рефинансирование ипотеки

• Определение рефинансирования ипотеки
• Как работает рефинансирование ипотеки
• Когда стоит рефинансировать ипотеку
• Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки
• Какие документы необходимы
• Почему банк может отказать в рефинансировании

Представьте ситуацию: недавно вы оформили ипотеку, например, под 9% и вдруг узнали, что ставка по ипотеке снизилась до 6,5%. Что делать? Ведь так хочется получить условия лучше, а платеж – меньше! Это желание совсем не сложно исполнить – рефинансируйте ипотеку.

Определение рефинансирования ипотеки

Рефинансирование, или «перекредитовка», – один из способов улучшения условий по действующему кредиту.

Улучшения могут быть разными:

• снижение ставки и переплаты;
• увеличение срока и уменьшение платежа;
• объединение нескольких займов в один.

Все способы направлены на улучшение финансовой ситуации.

Схема такая: вы оформляете новый заем, и банк, в котором вы его оформили, переводит деньги на закрытие вашей действующей (хотя уже почти не действующей) ипотеки в тот банк, где вы оформляли рефинансируемый кредит. Жилье перейдет в залог новому кредитору.

Как работает рефинансирование ипотеки

В отличие от реструктуризации, при рефинансировании оформляется кредит с новым графиком платежей. То есть вам нужно сделать почти все то же самое, что вы делали при оформлении ипотеки.

• В первую очередь, конечно, следует оценить потенциальное сокращение расходов.
• Затем выбрать банк, подать заявку и дождаться решения.
• Наконец, оценить одобренные условия: насколько они совпадают с вашими ожиданиями. Если экономия очевидна – делайте перекредитовку.

Разберем подробнее:

• В новом банке вы подпишете два договора ­– кредитный и на передачу квартиры в залог. Затем новый банк переведет деньги в старый на закрытие действующего кредита. Деньги поступят вам только в том случае, если вы оформите рефинансирование с дополнительной суммой на личные расходы.

• Если все прошло хорошо, то снимайте обременение с квартиры (поскольку перед прежним кредитором у вас больше нет обязательств) и передавайте ее в залог новому. Чем быстрее вы это сделаете – тем лучше, поскольку на этот период «необеспеченности» банки обычно устанавливают повышенную ставку.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

Первое, что вам следует знать, – рефинасировать ипотеку выгодно если вы погасили менее 50% долга. 

Скорее всего, платежи по вашей ипотеке аннуитетные, т. е. фиксированные – одинаковые в начале и в конце срока кредитования. Но структура у них разная.

В начале срока платеж состоит в основном из процентов, и лишь небольшая доля относится к основному долгу. По мере того как вы погашаете кредит, в структуре платежа уменьшается процентная часть и растет доля основного долга.

Поэтому если вы уже погасили больше половины ипотечного займа, то вам не так выгодно брать новый и заново начинать погашать проценты.

Если с момента оформления ипотеки еще не прошло полгода,  то вам не одобрят заявку на перекредитовку. Придется немного подождать.

Но если вы выплачиваете ипотеку больше полугода, вам тяжело справляться с текущими платежами, а банк не одобряет реструктуризацию – смело рассматривайте вариант рефинансирования.

Если вы стабильно выплачиваете ипотеку, не испытывая при этом трудностей, но хотите улучшить условия – изучите варианты программ и приступайте к расчетам.

Для начала посмотрите на разницу между действующей и потенциальной ставкой. Если разница больше 1,5-2% – рассчитайте возможную экономию на ипотечном калькуляторе. 

Не забывайте, что рефинансирование – это оформление нового займа. Поэтому при расчетах учитывайте расходы и на саму сделку: повторный отчет об оценке жилья, страхование жизни и здоровья, регистрация права собственности и прочие расходы.

Если оно того стоит – рефинансируйте кредит, чтобы уменьшить сумму процентов и выплат.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

У рефинансирования минусов нет. Однако есть ситуации, в которых стоит быть осмотрительнее.

• Прошло больше половины срока кредитования (проценты уже выплачены, поэтому нет смысла брать новый заем, чтобы снова платить проценты),
• Разница между потенциальной и действующей ставкой меньше 1,5% (с учетом всех затрат экономия на переплате будет не очень большой, к тому же на это уйдет много времени и сил).

Конечно, перекредитовка требует некоторых хлопот: снова расчеты, сбор документов и финансовые затраты. Но при правильном расчете результат вас порадует, ведь благодаря снижению ставки вы сэкономите немалую сумму. А это безусловный плюс!

Вот примерный расчет:

Екатерина и Сергей живут в Хабаровске. В конце января 2019 года они оформили квартиру в ипотеку под 8,9% на 20 лет. Стоимость квартиры – 6 350 000 рублей, ежемесячный платеж – 51 052 рубля. При покупке заемщики внесли первоначальный взнос 10% – 635 000 рублей.

При расчете получаем:

сумма кредита = 5 715 000 рублей

переплата = 6 537 566 рублей

общая выплата за 20 лет = 12 252 566 рублей

За 30 месяцев ребята уже выплатили 1 531 560 рублей, т. е. до конца срока им осталось выплатить 10 721 006 рублей.

В начале июля 2021 года у них родился ребенок, и они решили переоформить ипотеку по семейной программе, которая сейчас доступна семьям и с одним ребенком.

Остаток долга на август 2021 года по действующей ипотеке – 5 414 205 рублей. Помимо уменьшения ставки и переплаты, ребята хотят немного уменьшить ежемесячный платеж и делают такой расчет на 15 лет по ставке 5% (это ставка для Дальнего Востока по семейной программе):

оставшаяся сумма долга для рефинансирования = 5 414 205 рублей

переплата = 2 292 496 рублей

общая выплата за 15 лет = 7 706 700 рублей

При этом общий срок кредитования с учетом действующей ипотеки и потенциального рефинансирования уменьшился на 3,5 года. Ежемесячный платеж снизился до 42 815 рублей, а итоговая сумма к выплате стала меньше на 3 014 306 рублей.

Какие документы необходимы

Убедились, что перекредитовка улучшит условия по вашей ипотеке? Тогда несите документы в банк.

Для этого понадобятся:

• заявление-анкета;
• паспорт гражданина РФ;
• трудовая книжка или договор;
• документы с подтверждением дохода (2-НДФЛ, справка по форме банка или работодателя);
• документы по действующему кредиту (договор, график и выписка об остатке задолженности);
• военный билет (если есть).

Это основные документы, которые потребуются, чтобы рефинансировать ипотеку в Совкомбанке. В разных организациях требования к документам могут немного различаться.

Почему банк может отказать в рефинансировании

Поскольку рефинансирование – это оформление нового займа, а жизненные ситуации нередко меняются, лучше подготовиться к отказу заранее. Давайте разберемся, почему банки отказывают.

• Одна из частых причин – не первое рефинансирование. Даже лояльные кредиторы не всегда готовы повторно проводить перекредитовку.
• Если ваше финансовое положение изменилось не в лучшую сторону и по ипотеке начались просрочки – лучше не тратить время на походы в банк. По заявке наверняка будет отказ, если по действующему кредиту ведут взыскание. Сначала придется найти средства для закрытия пеней, штрафов и просроченных платежей. Когда ситуация улучшится – можно попробовать обратиться за рефинансированием. Кстати, если у вас есть долги по штрафам, алиментам или по оплате ЖКУ – тоже высок риск отказа.
• Стоимость квартиры могла снизиться из-за колебаний рынка, а значит, упала ее обеспечительная способность. То есть предмет залога при продаже не покроет долг перед банком, если заемщик не сможет больше вносить платежи. Такой залог банк не удовлетворит.
• В оформлении нового займа откажут, если в квартире не узаконена перепланировка.
• Наконец, банк наверняка откажет в рефинансировании, если созаемщики – бывшие супруги, которые продолжают жить в ипотечной квартире, но при этом не оформили раздел жилплощади по закону.

В остальных случаях велик шанс получить одобрение банка. В Совкомбанке вы можете объединить целых 5 кредитов в один (в том числе до двух ипотечных). Платите меньше — переводите ипотеку в Совкомбанк!