По какой формуле считать
Как нетрудно догадаться, показатель определяет доступность жилья для граждан конкретной страны или региона. Коэффициентом доступности жилья (КДЖ) в России считается срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 кв. м.
При этом важно учитывать, что все заработанные деньги семья будет тратить только на приобретение квартиры. Если семья откладывает только часть от своего общего дохода, то этот срок увеличивается в разы.
Например, в 2020 году российский коэффициент составил 3,3 года. Для сравнения, в кризисном 2008 году показатель был равен 5,3. Самые высокие значения были зарегистрированы в 1998 году – тогда на покупку жилплощади семье пришлось бы копить 7,4 года.
За рубежом и в России существуют различные методы для расчета коэффициента. В российской федеральной целевой программе «Жилище» приведена следующая формула:
КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (среднедушевые денежные доходы за год × состав семьи)
Итоговая цифра будет зависеть от того, в каком регионе проживает человек. Очевидно, что в Москве или Санкт-Петербурге показатель будет куда выше, чем в Йошкар-Оле.
Расчет показателя в США и Европе происходит по иной формуле.
КДЖ = медианная стоимость жилья / медианный годовой доход домохозяйства
Медианной стоимостью жилья считается такая цифра, по отношению к которой 50% имеющихся жилых единиц стоят дешевле, а 50% – дороже. Тот же самый принцип используется для вычисления медианного дохода. Размер жилплощади в «зарубежных» расчетах не играет никакой роли.
В России подобные расчеты коэффициента не используются, поскольку данных о медианных стоимости жилья и дохода не существует.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Что буквально означает индекс
Помимо КДЖ важную роль на экономическом рынке играет индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ). Он показывает соотношение фактических доходов семьи и идеальных доходов, которые нужны для покупки квартиры площадью 54 кв. м с помощью ипотеки, выдаваемой на стандартных условиях.
Если говорить простыми словами, индекс в отличие от КЖД указывает на доступность ипотеки для граждан. Как правило, повышение ключевой ставки Центробанка приводит к его снижению, а падение – наоборот.
Чтобы вычислить индекс, нужно использовать следующие расчеты:
ИДПЖ = (фактический средний доход семьи в месяц) / (нужный доход для получения стандартной ипотеки × 100%)
Доход для получения стандартной ипотеки можно рассчитать так:
ежемесячный равный платеж по ипотеке / доход, который семья может на погашение ипотеки
Принято считать, что семье наиболее безопасно отдавать на погашение ипотеки не более 35% от общего дохода.
Если показатель ИДПЖ будет равен 100%, то семья сможет приобрести жилплощадь с помощью ипотеки. Если он будет меньше, с покупкой придется повременить.
Задумались об улучшении жилищных условий? Рассчитайте предварительный платеж на ипотечном калькуляторе.
Классификация рынков жилья по критерию доступности
В зависимости от коэффициента рынки классифицируются по степени доступности жилплощади. Мировая практика показывает, что оптимальным считается показатель, который не превышает трех лет. Сама классификация выглядит следующим образом:
- до трех лет – жилище доступно;
- от трех до четырех лет – жилище не совсем доступно;
- от четырех до пяти – покупка жилища серьезно осложняется;
- от пяти и выше – жилище существенно недоступно.
Популярный российский сайт о недвижимости выяснил, что в 2019 году в последнюю категорию попадали только два города – Москва и Санкт-Петербург. В прошлом году рейтинг пополнился еще двумя городами-миллионниками – Казанью и Краснодаром.
Какие факторы влияют на доступность жилья
Обеспечение граждан жилплощадью – одно из приоритетных задач для любого государства. Достижение этой цели в первую очередь зависит от цен на стандартную жилплощадь, дохода семей и возможности получения ипотеки. Далеко не последнюю роль в этом играют:
- дифференциация цен на жилище;
- дифференциация дохода населения;
- характеристика жилплощади – ее тип, площадь, расположение;
- особенности семьи – сколько в ней человек, их трудоспособность;
- уровень рынка труда – процент безработицы, квалификация трудящихся.
Однако на этом далеко не все, ведь в игру вступают дополнительные факторы: конкуренция между застройщиками, особенности градостроительства и развитие технологий.
Несмотря на сложность регулирования процесса, каждая страна стремится максимально помочь своим гражданам. В первую очередь это обусловлено тем, что доступное жилье значительно улучшает их качество жизни. Это необходимо для того, чтобы привлечь в субъект как можно больше жителей, а соответственно, различных инвестиций.
Как менялся индекс доступности жилья в России за последние 10 лет
Доступность жилплощади в России начинает изучаться только в последние годы. Как мы писали выше, это происходит из-за нехватки данных.
Однако проследить показатель все же можно благодаря информации, публикуемой фондом «Институт экономики города». Свою статистику эксперты составляют с помощью данных Росстата РФ и Банка России.
Как видно из графика, с 2010 года ИДПЖ становился выше. Глава фонда сообщала, что в 2009–2019 годах доступность жилья увеличивалась из-за снижения ставок по ипотеке и массовой жилой застройки.
Несмотря на экономический кризис в 2020 году из-за вспышки COVID-19, индекс снова возрос.
Возросла также доля семей, которые могут купить квартиру площадью 54 кв. м за счет своих и ипотечных средств. Если в 2019 году показатель был равен 49,7%, то спустя год он возрос до 55,9%.
Эксперты считают, что такая динамика связана с внедрением льготных программ покупки жилплощади в апреле 2020 года.
Что касается текущего года, то на снижение индекса влияют два основных фактора:
- сокращение масштабов льготной программы кредитования;
- повышение ключевой ставки Центробанка России.
Тенденция к уменьшению ИДПЖ была намечена еще в прошлом году, когда доступность ипотеки для россиян начала постепенно снижаться.
Согласно последним сообщениям СМИ, не исключено, что в течение этого года индекс должен начать расти. Восстановление может быть обусловлено тем, что номинальный доход населения будет увеличиваться на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость. Не последнюю роль в этом сыграет конкурентная ситуация на рынке жилой застройки.
