Как использовать материнский капитал на погашение ипотеки

• На что можно потратить материнский капитал
• Сокращение долга по ипотеке с помощью материнского капитала
  
  • Полное погашение
  • Уплата части долга
  • Уплата процентов или основного долга
  • Сроки перечисления денег
• Как погасить ипотеку материнским капиталом: пошаговая инструкция
  • Получение справки из банка
  • Оформление нотариального обязательства
  • Подача заявления в ПФР
  • Подача заявления в банк
  • Как подать заявление
• Почему могут отказать и что делать в таком случае
• Снятие обременения, если ипотека закрыта полностью
• Выделение долей детям после погашения ипотеки
• Какие есть риски
  • Сокращение суммы налогового вычета
  • Сложности при продаже недвижимости
  • Сложности при рефинансировании кредита в другом банке

В 2020 году в государственную программу поддержки семей, в которых есть дети, были внесены изменения, позволившие большему числу россиян получать материнский (семейный) капитал (или МСК).

Теперь сертификат выдается при появлении первого ребенка. Несмотря на название, в ряде случаев претендуют на госпомощь не только матери, но и отцы, и даже дети.

Чтобы не тратить время на оформление сертификата, лучше заранее позаботиться о регистрации и подтверждении учетной записи на портале госуслуг – тогда он будет оформлен автоматически и направлен в ваш личный кабинет. Если по каким-то причинам этого не случилось, обратитесь в Пенсионный фонд РФ (можно онлайн).

Один из первых вопросов, который возникает после (или даже до) получения документа – как превратить его во что-то стоящее.

На что можно потратить материнский капитал?

К сожалению, обменивать, обналичивать или продавать сертификат запрещено – просто смиритесь с этим. Государство и без того дает вполне приличный выбор.

• Улучшение условий проживания.

Постройка или приобретение жилья, переустройство и обновление частного дома или оплата долга по ипотеке, даже если она оформлена еще до рождения ребенка.

• Образование детей.

Детский сад, школа или вуз, проживание в студенческом общежитии – все это требует немалых финансовых вложений. Хорошо, когда в запасе есть дополнительные средства.

• Товары и услуги для детей-инвалидов.

Подробная информация есть на сайте ПФР.

• Накопительная пенсия матери.

При этом до достижения возраста выхода на пенсию можно передумать и вернуть деньги, чтобы потратить их любым разрешенным альтернативным способом.

• Ежемесячная выплата на второго ребенка, рожденного или усыновленного с 1 января 2018 года.

Подходит тем, кто хочет обеспечить семье небольшую регулярную поддержку.

Все доступные целевые траты перечислены в статье 7 Федерального закона № 256-ФЗ. Выбирайте только одну цель или сразу несколько, распределив сумму между ними.

Чаще всего с помощью маткапитала семьи улучшают условия проживания (около 60%), в том числе тратят на ипотеку.

Именно этот вариант рассматривали и мои друзья Алина и Саша, с пятимесячным ребенком и двухлетней ипотекой. А я решила помочь молодым родителям и взялась за изучение данного вопроса.

Сокращение долга по ипотеке с помощью материнского капитала

Начну с того, что маткапиталом можно значительно облегчить долговую нагрузку по ипотеке, даже если кредит брали еще до появления ребенка на свет. В отличие от других целей, не придется ждать, когда ему исполнится 3 года.

Полное погашение

Если суммы сертификата достаточно, можно полностью погасить остаток долга. Вероятно, экономия получается несущественная, так как в большинстве случаев это удастся сделать уже на финальном сроке кредитования (учитывая размер капитала и высокую стоимость жилья в большинстве регионов).

Однако это возможность:

1. освободить себя от забот по внесению ежемесячных платежей;
2. улучшить кредитную историю, а значит, увеличить шансы на получение кредитов в будущем.

Уплата части долга

Здесь важно внимательно изучить условия договора. Ведь частичное досрочное погашение (ЧДГ) сокращает либо размер регулярного платежа, который вы каждый месяц перечисляете банку, либо срок кредитования, и так уменьшается переплата по ипотечному кредиту и финальный ценник недвижимости.

Мы с Алиной воспользовались онлайн-калькулятором и рассчитали, как изменится переплата в обоих случаях, а также, ради интереса, сравнили с результатами погашения на более поздних сроках кредитования.

 Итак, вводные:

• стоимость квартиры – 4 млн рублей,
• дата оформления кредита – 10.07.2019 года,
• первоначальный взнос – 400 тысяч, то есть сумма ипотечного кредита – 3,6 млн рублей,
• процентная ставка – 8,9%,
• срок – 15 лет или 180 месяцев (дата последнего платежа 10.07.2034 года),
• к возврату – 6 542 363 рубля, то есть сумма переплаты за весь период – 2 942 363 рублей (сумма немалая),
• сумма ЧДГ = сумма МСК на первого ребенка = 483 881 рублей,
• размер ежемесячного платежа (ЕП) до ЧДГ – 36 300 рублей.

Новые условия:

Целью Алины и Саши была экономия, поэтому самым выгодным вариантом оказалось сокращение периода кредитования. Причем, как видно из расчетов, чем раньше сделать ЧДГ, тем существеннее сократится переплата:

Увы, уменьшение срока кредитования за счет маткапитала в большинстве банков недоступно, но, к счастью, это не наш случай.

Уплата процентов или основного долга

Еще при частичном погашении можно выбрать между оплатой основного долга или начисленных процентов. Какой из вариантов выгоднее, зависит от схемы платежей и остатка срока жилищного займа.

При аннуитетной схеме (как у ребят) максимум процентов приходится на начало срока кредитования. Если большая часть выплачена, ощутимой разницы между погашением тела кредита и процентов нет.

Однако если ипотека оформлена недавно, средства МСК лучше использовать на частичную оплату основного долга. При этом уменьшатся срок кредитования и размер переплаты.

Выбирайте погашение процентов, если хотите снизить размер платежа и не планируете закрывать ипотеку раньше срока.

По займу с дифференцированной схемой ежемесячные платежи состоят из фиксированной суммы, направленной на покрытие как самого долга, так и процентов на остаток. Соответственно погашение тела кредита позволит существенно уменьшить платеж и – пусть и в меньшей степени – срок кредитования.

Сроки перечисления денег

Уведомить банк о своем желании внести платеж досрочно необходимо заранее. При подаче заявления определяется дата совершения операции и составляется новый график платежей.

Принятие решения занимает до 1 месяца. При отказе заемщику непременно сообщат, почему сделать это невозможно. В случае одобрения деньги поступают на счет в течение 10 дней.

Как погасить ипотеку материнским капиталом: пошаговая инструкция

Изучая вопрос, я столкнулась с парой моментов, которые должны быть соблюдены заранее, иначе у вас ничего не выйдет:

• в договоре указано, что цель кредитования – покупка жилья;
• если заемщиком хочет стать отец, а владеет сертификатом мать, то ребенок непременно должен быть рожден в браке;
• в ипотечной квартире детям обязательно придется выделить доли.

Уточнила у молодых родителей, проходят ли они по требованиям, и, получив утвердительный ответ, составила для них подробную инструкцию.

Получение справки из банка

Первое, что нужно сделать, – обратиться в банк за справкой для ПФР, подтверждающей наличие ипотечного кредита. Сделать это лучше заранее, так как выдадут ее не сразу, а через несколько дней.

В справке указываются данные заемщика, номер договора кредитования, остаток долга и реквизиты банка для перечисления суммы материнского капитала.

Оформление нотариального обязательства

Поскольку до снятия обременения выделить доли в жилом помещении невозможно, то раньше, чтобы использовать сертификат, нужно было оформлять обязательство и тратить деньги на услуги нотариуса.

В 2020 году необходимость предоставления этого документа отменили – вместо него в законе №256-ФЗ о поддержке семей с детьми закрепили обязанность выделения долей в течение 6 месяцев после полной оплаты кредита (часть 4 статьи 10).

Теперь в тексте самого заявления в ПФР есть отдельная графа, заполнив которую заявитель возлагает на себя соответствующие обязательства.

Если сотрудник МФЦ или Пенсионного фонда потребует документ от нотариуса, ссылайтесь на отмену подпункта 4 пункта 1.1 статьи №256-ФЗ (именно в нем шла речь об оформлении обязательства).

Подача заявления в ПФР

Иногда заявление о распоряжении материнским капиталом можно оформить прямо в офисе банка. Если в вашем банке такой возможности нет, то обратитесь в ПФР лично или онлайн. Другие варианты - заполнить форму в МФЦ или на портале госуслуг.

Документы, которые вам понадобятся:

• сертификат;
• паспорт и страховой номер (СНИЛС) заемщика;
• паспорт второго родителя и обязательно свидетельство о браке;
• копия кредитного договора и справка из банка;
• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий перевод средств от банка на счет продавца недвижимости.

Если вы купили вторичное жилье, то пакет придется дополнить оригиналом или копией договора купли-продажи.

Если ваше будущее жилье еще только строится, то подготовьте копию договора долевого участия или разрешения на строительство дома.

Срок рассмотрения заявления – от 14 до 30 дней.

Подача заявления в банк

Согласование ПФР получено – пора направить заявку в банк. При себе нужно иметь паспорт, сертификат, а также справку из Пенсионного фонда (если подавали заявление не в банке).

Как подать заявление

С организацией, предоставившей заем, нужно согласовать параметры досрочной выплаты. Для этого при подаче заявления нужно указать:

• что вы используете маткапитал;
• на что должны быть направлены средства – уменьшение платежа или срока кредитования, оплату основного долга или процентов.

После одобрения заявки не забудьте посетить банк еще раз:

• при полном закрытии кредита – для получения документа, подтверждающего исполнение обязательств перед кредитором;
• при частичном – для получения обновленного графика платежей.

Почему могут отказать и что делать в таком случае

По закону кредитные организации не могут отказать в приеме МСК в счет оплаты задолженности по ипотечному займу. Однако заявка все же может быть отклонена в случае отсутствия согласования ПФР, из-за неполного пакета документов или при наличии в них ошибок.

Итог: Пенсионный фонд отказал. Почему это могло произойти?

• Владелец по какой-то причине потерял право использовать сертификат
• Отсутствуют какие-то документы, или найдены ошибки в предоставленных. Добавьте в заявку все, что требуется, и подавайте снова.
• Недвижимость, приобретенная на заемные средства, относится к аварийному или ветхому жилью (то есть возникают сомнения, что покупка способствовала улучшению условий проживания).
• Жилье принадлежит не только владельцу сертификата и его супругу, но и кому-то еще.

Если вы не согласны с решением, то имеете полное право обжаловать его в суде или апеллировать к вышестоящему органу.

У Алины и Саши никаких проблем в процессе оформления документов не возникло, и 10 июля сумма маткапитала была зачислена в счет ЧДГ, благодаря чему ребята уменьшили срок кредитования на 3 года и в итоге сэкономят на покупке квартиры 857 122 рубля (а это, между прочим, чуть более 13%).

Рассчитать платеж по ипотеке вы можете на калькуляторе Совкомбанка. 

Снятие обременения, если ипотека закрыта полностью

Для моих друзей эта информация пока не актуальна, но вам может пригодиться – при полном закрытии ипотеки необходимо запросить у банка подтверждающую справку и обратиться в отделение Росреестра или МФЦ для снятия обременения с недвижимости.

Снятие обременения можно уточнить на сайте Росреестра через неделю после подачи заявления (примерно столько обновляется информация). Подробнее о том, как снять обременение, читайте здесь.

Выделение детских долей после закрытия кредита

После снятия обременения у вас будет полгода, чтобы выделить детям доли в приобретенной недвижимости.

Четких правил, устанавливающих размеры долей, нет. Но если они будут неоправданно малы, у собственников в будущем может возникнуть повод для обращения в суд по поводу их перераспределения.

Поэтому самый безопасный вариант – выделение долей пропорционально сумме сертификата, поделенной на количество членов семьи.

Исполнение данного обязательства контролируют пенсионный фонд, органы опеки и прокуратура. Нарушение может привести к серьезным последствиям, включая:

• придется вернуть «материнские» деньги государству;
• дальнейших сделки по продаже жилья аннулируют, а покупателей лишат права собственности или обяжут выделить доли чужим детям.

Какие есть риски

Материнский капитал – действительно хорошая мера поддержки. За счет сертификата можно снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет и даже полностью закрыть кредит раньше срока.

Однако стоит оценивать не только экономию, но и возможные риски.

Сокращение суммы налогового вычета

Налоговый вычет 13% положен только с суммы личных затрат на покупку недвижимости, коими средства маткапитала не являются. Поэтому если вы уже оформили возврат, то проценты, полученные с суммы МСК, придется вернуть.

Сложности при продаже недвижимости

Продать жилье, в котором выделены доли детям, сложнее. Если в семье есть несовершеннолетние, то для заключения сделки потребуется согласие органа опеки. Если вы не сможете убедить чиновников, что дети получат как минимум равноценные доли в другом жилье, то о продаже придется забыть.

Сложности при рефинансировании кредита в другом банке

Рефинансирование в другой кредитной организации предполагает переход долга с одновременным снятием обременения и переоформлением договора. Это может повлиять на права детей, имеющих доли в недвижимости, и привести к аннулированию сделки. Поэтому большинство банков не готово рефинансировать такие кредиты.