Что такое земельный пай
Это не юридический термин, так что не пытайтесь найти это словосочетание в нормативно-правовых актах. Официальное обозначение — «земельная доля». Это понятие появилось в российском правовом поле в 1990 году, когда Верховный Совет РСФСР одобрил несколько законодательных инициатив в области земельных отношений.
Так, закон № 374-1 от 23 ноября 1990 года «О земельной реформе» заложил основу для приватизации сельскохозяйственных земель. Это дало возможность бывшим работникам колхозов и совхозов получить долю в коллективном наделе и организовать на нем, к примеру, КФХ. Размер «виртуального» участка зависел от вклада крестьянина в общую трудовую деятельность хозяйства.
Почему мы называем пай «виртуальным»? Потому что речь идет не о конкретном земельном наделе с обозначенными границами. Право владения долей подтверждается свидетельством от органа местного самоуправления. В нем отражены лишь размер доли и данные владельца без уточнения конкретных границ.
Пай — это, скорее, юридическое понятие, которое подразумевает, что где-то здесь, на огромном поле бывшего колхоза «Красный Коммунар», есть участок, принадлежащий пайщику. В значит, соответствующая доля урожая принадлежит ему.
Кроме того, пайщик может продать участок, перевести в ИЖС и построить на нем усадьбу или передать по наследству. Но для этого может понадобиться выделить свой земельный пай в натуре. Другими словами, земельный пай — это юридический «полуфабрикат», которым можно пользоваться и в «сыром» виде. Но для того, чтобы получить все преимущества, следует довести этот «полуфабрикат» до кондиции.
Почему же до сих пор значительная часть плодородных земель в России находится в таком «подвешенном» юридическом состоянии?
В апреле 1993 года процедуру оформления паевых земель в собственность упростили, а уже через полгода правительство разрешило их продажу. Однако такая возможность несла новоиспеченному землевладельцу дополнительные издержки. Ведь обладание конкретным участком (а не земельным паем) также означает обязанность платить налоги. Из-за этого многие крестьяне продолжили работать на коллективных землях, не оформляя свою долю в собственность.
Как выделить земельный пай в натуре
Этот вопрос регламентирован ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ. Процедура заключается в том, чтобы «выделить» свою долю на местности — то есть официально определить границы участка. На юридическом языке это называется «образование земельного участка в счет земельной доли».
Есть два способа решить эту задачу. Точнее два с половиной.
По решению общего собрания пайщиков
Это наиболее демократичный способ. Все долевладельцы земли собираются вместе и на общем собрании решают, как будут разделены участки. Здесь они должны одобрить план размежевания, который показывает, кто и какую часть получит.
Воспользоваться услугами кадастрового инженера
Если собрать всех пайщиков не удается или хочется ускорить процесс, можно самостоятельно заказать у кадастрового инженера проект межевания для своего участка.
Важно: перед юридическим оформлением своего права обязательно следует уведомить о своих намерениях остальных пайщиков. С этого момента у них будет ровно 30 дней, чтобы выразить свои возражения.
Как же это сделать? Написать каждому заказное письмо? А что, если точный адрес пайщика неизвестен? На самом деле есть способ намного проще — достаточно опубликовать свое намерение в местной газете. Разумеется, не «желтой прессе», а в официальных региональных печатных СМИ.
Но что делать, если кто-то из пайщиков выразил несогласие? Тогда придется обращаться в суд. Поэтому данному способу мы накинули еще половинку.
В случае подачи возражений любым из сособственников спор подлежит урегулированию в судебном порядке. Подавать иск в суд также придется, если кадастровый инженер пришел к выводу, что выделить земельный участок нельзя из-за невыполнения всех условий Закона №101-ФЗ. На практике такие случаи часто связаны с отсутствием регистрации прав на все доли.
В целом процедура выглядит так:
- Сначала вы договариваетесь с кадастровым инженером, рассказываете ему все, что нужно знать о вашем участке.
- Инженер готовит план, как будет выглядеть ваш участок после раздела.
- Затем объявление о том, где и как можно посмотреть на этот план, публикуется в газете. Важно, чтобы это была официальная газета, а не коммерческое издание.
- У других пайщиков есть 30 дней, чтобы высказать свои возражения.
- Если никто не возражает, инженер дает вам готовый план, и вы можете идти с ним регистрировать свои права на землю.
- Если возражения есть, придется искать компромисс или даже обращаться в суд, чтобы доказать, что участок действительно ваш.
Ловите лайфхак: «реальной» землей можно воспользоваться и по-другому — взять кредит под залог участка на очень выгодных условиях. Так вы и деньги раздобудете, и при земле останетесь.
Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 200 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет. Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!
Продажа земли сельхозназначения
Земельные участки, предназначенные для сельского хозяйства, можно использовать по-разному: продавать, сдавать в аренду или даже дарить. Однако есть одно но: при продаже такого участка в первую очередь вы обязаны предложить его муниципалитету. Это правило записано в статье 8 ФЗ №101-ФЗ.
Рассмотрим процедуру на примере
Иван хочет продать свой участок земли, пригодный для выращивания картофеля. Вот что ему нужно сделать:
- Выставить участок на продажу.
- Найти покупателя, готового заплатить запрошенную цену.
- Перед подписанием договора уведомить местные власти о намерении и предложить им купить землю по той же цене.
Иван отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении или передает его лично в администрацию населенного пункта. Чаще всего местные власти отказываются от покупки или даже не отвечают на предложение. В таком случае, после 30 дней ожидания, Иван может спокойно проводить сделку. Но без этого уведомления Росреестр может ее заблокировать или даже признать недействительной.
Что учесть при продаже
Есть еще несколько нюансов.
- Нельзя продать земельный пай иностранному гражданину или компании.
- Если в процессе переговоров покупатель решит поторговаться и уменьшить цену, собственнику пая придется заново уведомлять администрацию о новой цене и ждать целый месяц.
Как продать пай, не выделенный в натуре
Можно обойтись и без оформления границ и продать просто долю. Правда, вероятно, в таком случае вы выручите меньше. Зато это намного проще, поскольку бюрократии меньше. Но и тут есть нюансы.
Если дольщиков в общем земельном участке не более пяти, его можно продать кому угодно, кроме иностранцев. Однако учтите, что другие совладельцы имеют первоочередное право на покупку. То есть сначала следует предложить кому-то из них.
Если пайщиков в наделе больше пяти, то продать пай можно только другому владельцу или арендатору.
Муниципалитеты не могут требовать пай, потому что он не реальный земельный объект. Поэтому при продаже уведомлять их не нужно. Не требуется также и разрешение от других владельцев или собрания для сделки.
Как проходит сделка
Как и при любой сделке с недвижимостью, продажу доли нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы подают в МФЦ. В комплект обычно входит договор купли-продажи, написанный от руки, и другие бумаги, зависящие от деталей сделки.
- Если пайщиков меньше пяти и пай не разделен, потребуется лишь письменное подтверждение того, что учтены права остальных на покупку первыми. Например, нужны их отказы.
- Если пайщиков больше, надо доказать, что покупатель уже работал на этой земле. Можно принести договор аренды.
- Приложите к комплекту документов квитанцию об оплате госпошлины.
Если обе стороны согласны, до главной сделки можно подписать первичный договор и внести аванс или задаток.
Как формируется цена участка
Закон не устанавливает, каким образом должна формироваться цена пая, поэтому ее формируют разные факторы. Важную роль играет местоположение участка.
Очевидно, что чем лучше земля подходит для фермерства, тем выше можно назначить цену. Играют роль рельеф и плодородность почвы, а также любые улучшения, например дренаж.
Стоимость участка выше, если он расположен рядом с дорогами и городами, особенно у больших аграрных центров. Конечно, только если такое соседство не влияет на экологию.
Важно также и кто покупает землю. Большие компании часто предлагают хорошие деньги. Продавцы обычно смотрят на цены на рынке или привлекают оценщика, чтобы узнать, сколько стоит их доля.
Не нравится цена, которую предлагает покупатель? Возможно, лучше взять кредит по низкой процентной ставке? А земельный участок может еще пригодиться в будущем — дом построить, дерево посадить.
Зачем откладывать деньги долгие месяцы, если можно получить желаемое прямо сейчас? Возьмите кредит в Совкомбанке, оформите услугу «Гарантия минимальной ставки» и получите шанс вернуть проценты по истечении срока кредитования. Для этого расплачивайтесь Халвой каждый месяц и не допускайте просрочек по кредиту. Оставить заявку вы можете в два клика.
На что еще обратить внимание при продаже пая
Если вы состоите в браке, это обстоятельство тоже может повлиять на ваши возможности — если один из супругов хочет продать земельный пай, купленный во время совместной жизни, нужно согласие другого. Бумагу оформляйте через нотариуса.
Еще одна частая проблема — устаревшие документы на владение паем. До 1998 года права на недвижимость регистрировали по-разному, и лишь после этого создали единую систему. С 2017 года старые свидетельства отменили. Теперь все данные собирают в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Если у вас старое свидетельство о праве собственности, нужно подтвердить его в ЕГРН через МФЦ или Росреестр.
Наследники часто хотят быстрее продать унаследованную недвижимость. Но в такой ситуации нужно сначала официально вступить в наследство, что занимает полгода.
Важно проверить, нет ли на земле обременения в виде ареста или залога в банке. Это можно сделать через службу приставов или сайт Росреестра. Также полезно при сделке иметь справку о том, что долгов по налогам нет.
Кратко
Подведем итоги.
- Владение земельным паем означает лишь юридическое состояние. Это право на процентную долю в общем земельном наделе.
- Владелец пая еще не собственник земли. Зато ему не нужно платить земельный налог.
- Пай можно продать как долю, а можно выделить в натуре — то есть получить в собственность конкретный участок земли и реализовать его уже как объект недвижимости. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру.
- Во втором случае собственник должен сначала предложить землю муниципалитету и лишь после отказа со стороны властей продавать другому физическому или юридическому лицу.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
