Как рассчитать ипотеку самостоятельно

• Немного теории: за что вы будете платить
• Выберите: новостройка или вторичное жилье
  • Плюсы первичного жилья
  • Недостатки первичного жилья
  • Преимущества вторичного жилья
  • Минусы вторички
• Оцените свою платежеспособность
• Определите размер первоначального взноса
• Определитесь со сроком кредитования
• Учитывайте дополнительные расходы
• Как рассчитать ипотеку самостоятельно

Ипотека – это стандартный банковский кредит на покупку недвижимости. Жилье при этом выступает залогом платежеспособности заемщика. 

Если вы нарушите договоренности и перестанете оплачивать долг, то квартиру (дом или дачу) могут забрать в пользу банка. Чтобы этого не произошло, нужно заранее оценить свои силы. Рассказываем, как рассчитать ипотеку и спрогнозировать все возможные траты.

Немного теории: за что вы будете платить

В ежемесячный платеж включены две суммы:

• часть основного долга (кредитное тело),
• процентные начисления.

Соотношение этих составляющих внутри каждого платежа может быть различным и зависит от схемы погашения, которую использует банк. Применяется один из двух подходов: аннуитетный график выплат и дифференцированный. Большинство банков использует первый – его мы и рассмотрим.

При аннуитетном графике размер платежа зафиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Но в первую очередь погашаются проценты, а кредитное тело – ближе к окончанию договора. Проценты начисляются только на остаток долга. Значит, при досрочном частичном погашении основной долг уменьшается, и процентные платежи становятся меньше. 

Найти деньги на досрочное погашение можно, например, задействовав материнский капитал или доход от продажи старой недвижимости.

Выберите: новостройка или вторичное жилье

Условия ипотеки зависят от вида жилья, которое вы покупаете.

Плюсы первичного жилья

Как правило, квартиры на первичном рынке дешевле готового жилья, а выбор кредитных предложений по ним шире. Можно найти программу с низкой ставкой и небольшим первоначальным взносом.

Современные застройщики предлагают жилье по самым современным стандартам с богатым выбором планировок. Кроме того, инвестировать в строящееся жилье выгодно, потому что цены на квартиры после сдачи объектов обычно повышаются.

Недостатки первичного жилья

• Заселение происходит не сразу,
• застройщик может сдвигать сроки сдачи,
• придется самостоятельно сделать ремонт,
• часто жилье предлагается в новом неблагоустроенном районе без развитой инфраструктуры.

Преимущества вторичного жилья

Вы получаете жилье в обжитом районе и в доме, об особенностях которого можно узнать до заселения. Можно расспросить жильцов или уточнить в интернете: не шумят ли трубы в доме, хорошо ли топят зимой, как обстоят дела с парковкой, школами, детскими садами и проч.

В готовой квартире можно не делать ремонт и заселиться сразу после получения ключей. Это позволит сэкономить на аренде или продать старое жилье в счет погашения ипотеки.

Минусы вторички

• Более высокая стоимость.
• Устаревшие коммуникации.
• Опасность получить «кота в мешке» в виде скрытого обременения или неожиданно нагрянувших законных наследников.

Оцените свою платежеспособность

Главный вопрос тех, кто сомневается, стоит ли брать ипотеку: а вдруг не потяну? Ведь это обязательство на много лет, а ситуация может измениться. Чтобы здраво оценить свои силы, учитывайте два параметра: 

• размер ваших доходов,
• стабильность.

Сколько нужно получать? Специалисты Национального бюро кредитных историй подсчитали, что в 2021 году для комфортной выплаты ипотеки средний доход семьи должен был составлять 90,2 тысячи рублей.

Ориентируйтесь на свои потребности и возможности. После оплаты долга у вас должны оставаться деньги на другие нужды: оплату счетов, покупку продуктов и товаров повседневного спроса, обучение детей и помощь родителям, обслуживание автомобиля. 

Желательно, чтобы ипотечный платеж не превышал 50% доходов. Подобными соображениями руководствуется и банк при рассмотрении заявки. 

Определите размер первоначального взноса

Оформить ипотеку совсем без сбережений вряд ли получится. В подавляющем большинстве случаев нужно внести хотя бы 20% стоимости приобретаемого жилья.

Решая, какую сумму вы готовы выделить на первоначальный взнос, помните про переплату по процентной ставке: чем меньше берете в долг у банка, тем меньше переплачиваете. Следовательно, чем больше взнос, тем выгоднее будет ипотека.

Определитесь со сроком кредитования

Особенности краткосрочной ипотеки:

• меньше переплата,
• выше ежемесячные платежи.

Если вы можете себе позволить ежемесячно вносить крупные суммы, то оформляйте договор на небольшой срок. Если нет – лучше выберите долгосрочную программу. При этом переплата будет больше, зато нагрузка на семейный бюджет станет ниже.

Учитывайте дополнительные расходы

Не забудьте про ежегодное страхование недвижимости. Это обязательное условие, закрепленное в российском законодательстве.

Не стоит считать страховку пустой тратой денег. В случае большой неприятности (пожара, стихийного бедствия или потери прав собственности на жилье) заемщик хотя бы не останется в долгу перед кредитором.

Есть и необязательные платежи:

• страхование жизни и здоровья заемщика;
• страхование имущества;
• сервис «Электронная регистрация» – упрощенная подача документов в Росреестр для регистрации залога;
• услуга Совкомбанка для снижения процентной ставки, программа «Гарантия отличной ставки» – снижение ипотечной ставки и кешбэк для заемщика.

Как рассчитать ипотеку самостоятельно

А можно поступить гораздо проще – воспользоваться ипотечным калькулятором.