Три года я несу нелегкое бремя арендодателя. Моим друзьям кажется, что человек, сдающий квартиру, только получает деньги. Но это не так. Еще ему приходится делать ремонт, решать проблемы с соседями, платить налоги. Время от времени он вынужден сообщать и о повышении арендной платы.
Последние жильцы заселились в мае прошлого года. Это не самое выгодное время для сдачи квартиры: студенты заканчивают учебу и разъезжаются по домам, многие отправляются в отпуск или живут на даче. Тогда мы остановились на 17 000 рублей в месяц.
Каково же было мое удивление сейчас, когда я узнала, что аналогичные квартиры подорожали до 30 000 рублей.
Сначала я не знала, как сказать квартирантам о повышении арендной платы. Когда же, наконец, сообщила, они решили просто съехать. Тогда я поняла, что нужно повышать арендную плату плавно, как только меняется ситуация на рынке, а еще обязательно прописывать все нюансы в договоре.
Что говорит закон
Нужно различать договоры аренды и найма жилого помещения. В повседневной жизни часто ссылаются на первый, но имеют в виду документ о найме, когда один человек сдает другому жилое помещение.
Договор аренды заключают, когда жилое помещение сдают юридическим лицам. Отношения между физическими регулирует договор коммерческого найма, особенности которого прописаны в ст. 671 ГК РФ и ряде других законов.
В договоре найма указывают права и обязанности жильцов и собственника. Документ прежде всего защищает интересы арендаторов. Например, собственник жилья не вправе выселить жильцов до окончания срока договора аренды без серьезных оснований. Этот вопрос регулирует ст. 687 ГК РФ.
Ст. 682 ГК РФ гласит, что стоимость аренды жилья прописывают в договоре. Имеет ли право хозяин квартиры поднять арендную плату по своему усмотрению? Согласно ст. 614 ГК РФ, собственник может делать это не чаще одного раза в год. Также менять сумму в одностороннем порядке можно в двух случаях:
- при заключении договора собственник и квартиросъемщик прописали собственные условия;
- есть другие законодательные нюансы, которые позволяют менять сумму оплаты.
Если хозяин захочет поднимать арендную плату чаще, нужно предупредить жильцов при заключении договора и отразить всю информацию в документе. В противном случае собственник не сможет менять ее величину без согласия арендаторов.
Также хозяин жилья вправе изменить сумму после истечения текущего договора. Тогда он должен подписать новый документ с жильцами.
Важное замечание — ощутимая часть рынка аренды находится в «серой зоне». Помните, если не оформлять отношения юридически, вы ничем не защищены и можете надеяться только на «честное слово» жильцов. Более того, вы сами нарушаете закон, уклоняясь от налогов.
Как прописать информацию о повышении стоимости найма
Недостаточно просто упомянуть в договоре, что владелец волен менять размер оплаты по своему желанию. Условия и порядок изменения нужно зафиксировать максимально подробно. Обязательно укажите:
- право собственника изменить стоимость аренды в одностороннем порядке;
- условия и периодичность изменений;
- максимальный размер повышения за один раз;
- возможность арендатора отказаться от новых условий, если они ему не подходят;
- время предварительного уведомления;
- форму и способ передачи уведомления (устно или письменно);
- инициатора повышения.
Краткосрочный договор (как правило, такие заключают на 11 месяцев) стороны могут переоформить на новых условиях без лишних проволочек. Долгосрочный, согласно п.1 ст. 452 ГК РФ, требует регистрации любых изменений в Росреестре.
Как правильно сообщить жильцам о повышении арендной платы
Как сообщить квартирантам о повышении арендной платы — устно или письменно? Конечно, если у вас многолетний опыт отношений с жильцами и вы им доверяете, можно просто написать им в любом мессенджере, но не забудьте сделать скриншоты — они могут пригодиться, чтобы подтвердить ваши слова.
А вот письмо о повышении стоимости аренды считается юридически значимым документом, который дополнительно подстрахует в случае судебных тяжб. Лучше сделать это за месяц до того, как войдут в силу новые условия. Так жильцы смогут распределить бюджет и подготовить нужную сумму.
Этическая сторона вопроса
Помните, что общаетесь вы не с гипотетическими бессловесными съемщиками в вакууме, а с живыми людьми, у которых есть чувства. Да, зафиксировать все на бумаге — важно, но обсудить условия с арендаторами — не менее ответственная задача.
Проявите эмпатию: сначала поговорите вживую (в переписке легко не считать интонацию и увидеть пассивную агрессию там, где ее нет), объясните причины повышения (особенно если речь идет о внезапном скачке).
Вот примерный план разговора:
- Объясните, с какой периодичностью и на какой процент (хотя бы примерно) хотите поднимать оплату. Обязательно приведите объективные причины.
- Спросите, есть ли у арендаторов какие-либо пожелания. Возможно, они хотят новую бытовую технику, а может, сами недавно что-то обновили — и сейчас не готовы к большим тратам. Помните, ваша цель — сделать дальнейшее сотрудничество максимально прозрачным для обеих сторон.
- Определитесь с комфортными сроками и суммами.
Стоимость аренды жилья часто зависит от качества ремонта. Квартиру или дом с качественной отделкой легче сдать за достойные деньги.
Хотите сделать современный ремонт и оснастить дом хорошей техникой? На помощь придет карта «Халва». Сотни магазинов со стройматериалами и бытовой техникой предлагают товары в беспроцентную рассрочку. А хороший кешбэк при оплате своими средствами сделает покупки еще приятнее.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Как составить письмо-уведомление
Единого бланка-образца нет. Проще всего встретиться с жильцами лично, обсудить все и прийти к соглашению. Однако, если вы не хотите объясняться с глазу на глаз, можете уведомить письмом.
Документ можно составить в свободной форме. Однако помните о том, что он имеет юридическую силу. Пишите все в официально-деловом стиле, фиксируйте суммы и сроки, коротко и точно излагайте факты. Юристы рекомендуют указать:
- реквизиты обеих сторон: ФИО, ИНН, номер телефона, адрес регистрации, место и дату подписания документа;
- причины повышения арендной платы. Например, инфляцию, рост ключевой ставки ЦБ, увеличение спроса и повышение медианной стоимости аренды жилья, ремонт, покупку новой бытовой техники;
- юридическое основание для повышения: закрепленное законом право собственника менять оплату раз в год либо же пункт договора, где прописаны условия арендной стоимости;
- день, с которого изменения вступают в силу;
- точную сумму ежемесячной аренды с учетом коммунальных услуг или без них.
Также необходимо перечислить и приложить все дополнительные документы об аренде.
Как отправить письмо
Единого, регламентированного законом способа доставки письма также нет. Документ можно отправить:
- электронной почтой. Не самый надежный способ. Если дело дойдет до суда, доказать факт доставки может быть непросто. К тому же арендатор может просто проглядеть письмо: оно уйдет в спам или затеряется в общем потоке. После отправки оповестите жильцов по другим каналам, например по телефону;
- курьером с подписью о получении;
- почтой России. После того как жильцы получат документ, собственнику придет уведомление о вручении.
В каких случаях жильцы вправе потребовать снижения арендной платы
В ряде случаев арендаторы действительно имеют право это сделать. Закон гласит, что жильцы могут потребовать уменьшения стоимости:
- если обнаружили недостатки арендуемого имущества, которые препятствуют его использованию (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
- когда собственник не предупредил обо всех правах третьих лиц на имущество, которое сдает в аренду (ст. 613 ГК РФ);
- если условия проживания в квартире ухудшились по не зависящим от жильца причинам (п.4 ст. 614 ГК РФ);
- когда собственник не делает капремонт имущества при необходимости (п.1 ст. 616 ГК РФ).
Выводы
Изменить стоимость аренды могут как собственник, так и жильцы. Первый вправе повышать оплату один раз в год либо прописать собственные условия в договоре аренды. Вторые могут попросить о снижении, если условия проживания ухудшились по независящим от них причинам.
Уведомление о повышении оплаты лучше отправляйте в письменной форме и максимально точно фиксируйте в документе всю важную информацию, но предварительно обсудите все нюансы с глазу на глаз. Если договор краткосрочный, регистрировать его в Росреестре не нужно.
Помните, обе стороны должны идти навстречу друг другу и не забывать о нормах человеческих взаимоотношений.
Не повторяйте моих ошибок и следите за рынком арендной недвижимости. Несколько лет назад я сдавала квартиру в первый раз, а потом не повышала оплату, потому что жильцы не доставляли никаких проблем, платили исправно.
А когда опомнилась, разрыв между рынком и моей ценой оказался слишком большим. В результате жильцы были просто не готовы к такому резкому повышению.
В то же время не стоит увлекаться немотивированным повышением. Например, сезонные колебания рынка не дают основание менять стоимость при долгосрочной аренде. Да, в августе-сентябре растет спрос на съемное жилье в связи с притоком студентов, поднимаются и цены. Однако к ноябрю они практически всегда возвращаются к норме.
Частое повышение стоимости может привести к тому, что жильцы будут постоянно меняться. А это в долгосрочной перспективе означает лишь лишнюю головную боль для хозяина.
Следите за состоянием квартиры и чутко реагируйте на просьбы жильцов помочь решить бытовые проблемы. Это прямая обязанность хозяина.
Вежливый диалог — залог длительных бесконфликтных отношений с квартирантами.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
