Как составить договор аренды квартиры

• Что такое договор найма жилого помещения
• Сроки заключения договора найма
• Подготовка
• Оплата аренды квартиры
  • Обеспечительный платеж
  • Задаток
  • Аванс
• Как грамотно составить договор найма квартиры
• В каких случаях договор найма считается недействительным
• Расторжение договора аренды

Что такое договор найма жилого помещения

Мы привыкли говорить об аренде жилья. Однако с юридической точки зрения корректнее использовать слово «наем».

Согласно закону, когда одно физическое лицо собирается жить в квартире другого физического лица за оговоренную плату, стороны (наймодатель и наниматель) должны заключить договор найма жилого помещения (ГК РФ Статья 671). В этом документе прописывают:

Понятие «аренда» применяется, когда снимают нежилое помещение или арендодателем выступает юридическое лицо. Но раз уж в жизни мы привыкли использовать слово «аренда» для обозначения найма жилья, то и в статье позволим себе делать так же.

Важно: договор найма жилого помещения заключают в письменной форме в двух экземплярах, каждый из которых подписывают обе стороны. Форма договора свободная, в законе не закреплена.

Традиционно документ подготавливает собственник жилья. Но это не аксиома, можно обсудить и другие варианты.

Договор найма не только регламентирует права и обязанности наймодателя и нанимателя, но и может выступить аргументом в споре между ними. Или даже в суде, если конфликт дойдет до этой стадии. Так что лучше внимательно отнестись к составлению и подписанию документа.

Соглашение имеет юридическую силу, даже если не заверено нотариусом. Важно, чтобы договор был составлен в соответствии с положениями Гражданского кодекса (глава 35, статьи 671–688) и был подписан хозяином и квартирантом.

Советуем обратиться за помощью к юристу или риэлтору, чтобы они помогли с договором: прописали все важные пункты. Обычно это не так дорого. Например, в Ярославле за проверку договоров аренды юристы берут от 500 до 5000 рублей.

Сроки заключения договора найма

Есть два типа соглашений: краткосрочные (до 11 месяцев) и долгосрочные (от года до пяти лет). Вторые надо обязательно зарегистрировать в Росреестре. Если участники сделки не подадут документы, их могут наказать штрафом до 5000 рублей.

Идеальный вариант — краткосрочный контракт с правом пролонгации.

Не пренебрегайте этой формальностью, если собираетесь арендовать квартиру или дом на несколько дней или пару недель. Даже во время командировки и отдыха у моря надо заключить договор о найме.

Подготовка

Перед подписанием договора надо сделать несколько важных шагов, чтобы избежать возможных рисков:

1. Осмотрите квартиру и составьте акт приема-передачи. Проверьте состояние труб, сантехники, розеток, бытовой и другой техники, мебели. Если есть поломки, сколы, повреждения, обязательно пропишите их в акте. Хозяин отвечает за состояние помещения до заключения договора, после все ложится на плечи нанимателя.
2. Удостоверьтесь, что наймодатель действительно собственник. Можно заказать выписку из ЕГРН или попросить другие документы, которые подтверждают право собственности — договор купли-продажи, дарственную, решение суда.
3. Убедитесь, что у собственника нет долгов по коммунальным услугам. Сфотографируйте все счетчики и внесите данные в договор.

Без документального подтверждения будьте готовы к неприятным сюрпризам. Например, появятся другие собственники жилья.

Оплате и денежным обязательствам в договоре посвящают отдельный блок. Чтобы соглашение было взаимовыгодным, а отношения сторон — долгими и приятными, заранее решите эти вопросы.

Оплата аренды квартиры

Платить за найм обязан любой арендатор. Остальные платежи включают в договор вариативно. Некоторые собственники предпочитают всю коммуналку оплачивать самостоятельно и закладывают эти расходы в сумму арендной платы. Другие поручают оплату услуг жильцам. Третьи делят обязанности: оплачивают содержание общедомового имущества и, например, взносы за капремонт, а остальное — наниматель.

Перед подписанием бумаг убедитесь, что вас устраивают условия.

В расходы первого месяца проживания помимо оплаты квартиры и коммунальных услуг, как правило, включают еще одну сумму — депозит (обеспечительный или залоговый платеж). Его зачастую передают, когда подписывают договор.

Обеспечительный платеж

Залоговый, или обеспечительный, платеж (залог) обычно равен сумме аренды за месяц. Это гарантия возмещения убытков для хозяина квартиры. Если жильцы, например, сломают телевизор, деньги пойдут на ремонт или покупку нового.

Если же наниматели ничего не нарушат, наймодатель вернет всю сумму при выселении.

Это важно указать в договоре. Можно написать, что деньги останутся у собственника квартиры в любом случае, но если обошлось без ущерба и нарушений, сумма пойдет в счет оплаты за последний месяц проживания.

Задаток

Бывают ситуации, когда квартира нравится, но въехать в ближайшие дни не получается. В таком случае передайте хозяину задаток. Собственник, в свою очередь, должен написать расписку от руки и заверить личной подписью.

По сути задаток — гарантия, что обе стороны выполнят обязательства: арендодатель предоставит квартиру, а арендатор заселится и будет вовремя платить.

Если договоренности нарушит потенциальный жилец — задаток останется у наймодателя. От договора отказался хозяин жилья? Тогда он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Как грамотно составить договор найма квартиры

В документе прописывают обязательные требования, без которых сделка не считается действительной, и дополнительные по желанию сторон. Если их не указать, будут работать общие законодательные нормы.

Что относится к обязательным условиям:

1. Предмет договора — все данные об арендуемом помещении: площадь, адрес, кадастровый номер, информация об отсутствии обременений. 
2. Стороны договора — паспортные данные арендодателя, квартиросъемщика и других людей (родственников, одногруппников, друзей), которые будут жить в квартире.
3. Арендная плата — сумма, за которую арендатор снимает жилье. Дополнительно прописывают дату и способ внесения платежей. Если договорились о переводе на банковскую карту, собственник может прописать номер счета. В случае с наличными требуйте от арендодателя расписку каждый раз, когда будете передавать деньги.
4. Права и обязанности сторон. Хозяин должен предоставить жилье в пригодном состоянии. Квартиросъемщик — вовремя вносить платежи, обеспечивать сохранность мебели, техники и помещения в целом. Если не соблюдать условия, собственник может расторгнуть контракт в одностороннем порядке.

Точные формулировки каждого пункта есть в образце арендного договора. Вы можете взять его за основу и доработать.

Чтобы сделка прошла успешно, понадобятся оригиналы паспортов обеих сторон, документы о регистрации права собственности. Кроме договора найма надо составить в двух экземплярах акт приема-передачи жилья. В документе зафиксируйте текущее состояние окон, полов, потолка, труб, проводки, мебели, бытовой техники. Это обезопасит арендодателя от порчи имущества, нового жильца — от безосновательных обвинений.

Не хотите снимать квартиру, а купить собственное жилье, но стать полноправными хозяевами не получается из-за финансовых причин? Совкомбанк делает ипотеку доступной.

В каких случаях договор найма считается недействительным

Договор не имеет юридической силы, если:

• арендодатель не собственник;
• совладельцы не дали согласие на аренду;
• арендатор моложе 14 лет;
• жилье находится под арестом судебных приставов;
• суд признал невменяемость собственника или нанимателя;
• нет даты заключения соглашения, точного адреса жилья, подписей, паспортных данных сторон соглашения;
• не указан размер платежа.

Расторжение договора аренды

Если квартиросъемщик решит поменять жилье раньше срока, он обязан поставить в известность хозяина за три месяца до расторжения контракта. Часто в соглашении ограничиваются сроком в месяц. Если квартира пришла в непригодное состояние, арендатор может настаивать на досрочном разрыве отношений.

Собственник решил выселить без причины? Закон на стороне арендатора.

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если квартиросъемщик: 

• не платит за жилье и коммунальные услуги в течение полугода при длительном съеме или два месяца при краткосрочной аренде;
• портит имущество в квартире;
• использует жилье не по назначению, вступает в конфликты с соседями. Например, включает музыку в неположенное время.

Собственник жилья вправе прописать свои условия, на основании которых сможет досрочно расторгнуть контракт. Однако владелец должен придерживаться принципа добросовестности, то есть не выдвигать абсурдные и бесчеловечные требования. Например, просить квартирантов ходить только на цыпочках или не пользоваться стиральной машиной. 

Когда встречаются добросовестные и разумные люди, все происходит без сучка и задоринки. Можно пойти навстречу друг другу и урегулировать вопросы мирным путем. А если не получится, закон вас подстрахует.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.