Какие документы нужны при продаже квартиры: чек-лист

• Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю
• Документы для проверки квартиры
• Документы для проверки собственников
• Договор купли-продажи квартиры
• Акт приема-передачи

Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю

Перечень документов при продаже квартиры будет зависеть от обстоятельств конкретной сделки: оснований получения квартиры, брачных отношений и т. д. Например, если собственник при покупке жилья состоял в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. 

Документы для проверки квартиры 

Есть несколько бумаг, помогающих оценить юридическую чистоту квартиры. 

Правоустанавливающие документы

Это основания, по которым к продавцу переходило право собственности. Среди них могут быть:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор дарения;
• судебное решение в пользу собственника;
• справка жилищно-строительного кооператива о полной оплате пая;
• документ, подтверждающий приватизацию и оформление в личную собственность. 

Правоподтверждающие документы 

Это  бумаги, удостоверяющие право собственника на продажу жилья.

• Выписка из ЕГРН

Ее лучше запрашивать незадолго до совершения сделки, чтобы исключить риск перехода прав собственности или обременения до заключения сделки.

• Свидетельство о праве собственности

До 15 июля 2016 года вместо выписок из ЕГРН выдавали свидетельство о праве собственности. Поэтому не пугайтесь, если продавец показывает вам его вместо выписки. Впрочем, лучше не ограничиваться устаревшим документом, а в дополнение заказать актуальную выписку из ЕГРН.

• Выписка из домовой книги

Включает сведения о зарегистрированных лицах и снятых с регистрации по адресу квартиры. Запросить ее можно в МФЦ или управляющей компании.

• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ

Подтверждает, что у продавца квартиры нет долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг к определенной дате. Справку можно получить в МФЦ или управляющей компании.

• Единый жилищный документ (ЕЖД)

Бумага необязательная, так как дублирует выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности. Она включает информацию о жилищном учете. Получить ЕЖД можно через региональные порталы Госуслуг или МФЦ: запросить бумагу могут собственники, наниматели жилых помещений и их доверенные лица. 

• Справка по форме 9

Содержит информацию о людях, зарегистрированных в квартире. Запросить можно актуальные и архивные сведения. Это бесплатно, так что смело берите оба документа. Запрос можно оформить в МФЦ.

• Справка по форме 12

В документе содержится информация о людях, которые временно выписались из квартиры. Например, находятся на лечении, безвестно отсутствуют или оказались в тюрьме. 

Если такие жильцы есть, это повод задуматься о целесообразности сделки. Особенно высок риск, когда они получили право пожизненного проживания в квартире после приватизации. Они сохранят право на проживание в квартире, даже если вы будете собственником. 

• Копия финансового лицевого счета

Это счет, содержащий информацию: 

• о жильцах и об объекте, 
• о наличии и отсутствии задолженности по квартире, 
• о прописанных лицах, 
• о характеристиках жилого помещения. 

Его выдают собственникам или нанимателям, а также их представителям. Получить можно в МФЦ или управляющей компании. 

• Справка о погашении ипотеки

Документ подтверждает, что человек погасил задолженность перед банком. Если ипотека не погашена, нужно запрашивать согласие кредитной организации на перевод долга. Если банк на это не пойдет, придется гасить ипотеку за продавца, что чревато рисками: собственник может погасить ипотеку вашими деньгами, а потом отказаться от сделки.

• Документы БТИ

Среди бумаг БТИ могут быть поэтажный план квартир и экспликация. Так вы проверите первоначальную планировку квартиры, а уже по ней определите, проводили ли перепланировки. Если они были, нужно, чтобы их узаконили. Если нет, риски штрафов и разбирательств берет на себя покупатель.  

Иногда собственных денег для покупки квартиры не хватает. Тогда на помощь придет ипотека, которую в Совкомбанке можно взять на срок до 30 лет.

Документы для проверки собственников

Есть несколько документов, связанных с личностью продавца и необходимых для продажи квартиры,

• Гражданский паспорт собственника

Можно проверить паспорт на действительность в специальном сервисе МВД. Если вдруг он недоступен, попробуйте узнать ИНН по реквизитам паспорта в сервисе налоговой. В случае ошибки проведите дополнительную проверку.

• Справка на собственника из психоневрологического и наркологического диспансеров

Многие покупатели стесняются запрашивать заключение медицинских специалистов, доверяясь своей интуиции. Однако лучше перепроверить: недееспособность — это основание для признания сделки недействительной. Вернуть деньги после этого будет непросто.

• Нотариальное согласие супруги или супруга

Необходимо, если квартиру купили в браке и она находится у супругов в совместной собственности. Альтернативой нотариальному согласию может быть брачный договор, где четко указано, что собственник квартиры муж или жена.

• Разрешение органа опеки и попечительства

Основной принцип — положение ребенка не должно ухудшиться в сравнении с тем, что было. Можно либо перечислить стоимость доли ребенка на банковский счет, либо выделить ему долю в новой квартире, которая по площади будет не меньше предыдущей. Обычно такие сделки проходят дольше. 

• Кредитная история

Важнейший документ от продавца при продаже квартиры, позволяющий оценить его финансовое положение. Так вы узнаете, есть ли у человека кредитные обязательства, из-за которых впоследствии сделку могут признать недействительной, например, если продавец начнет процедуру банкротства. Выписку на Госуслугах дважды в год можно заказать бесплатно. 

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обычно делают стандартным. В нем подробно описывают все условия сделки. 

• Стороны договора

Конкретизируйте покупателя и продавца, распишите информацию о них: фамилия, имя, отчество, адрес регистрации и паспортные данные. Если жилье продают супруги, то этот факт тоже стоит отразить в договоре. 

Перечисляются все участники сделки, даже если их несколько: как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

• Информация об объекте 

Подробно опишите объект недвижимости. Укажите полный адрес. Зафиксируйте статус объекта (квартира, апартаменты, жилой дом), кадастровый номер, площадь (в соответствии с выпиской из ЕГРН), количество комнат. 

• Порядок оплаты

Здесь опишите процедуру передачи денег. Когда покупатель будет их вносить. Также распишите предельные сроки платежа: например, если покупатель не внесет оплату в течение 20 дней с момента заключения договора, то у продавца появляется право расторгнуть договор. 

Также укажите способ расчетов. Это может быть аккредитив, эскроу, банковская ячейка. Или деньги могут быть переданы в день заключения сделки. Каждый случай индивидуален.

Проводить платеж в идеале нужно банковским переводом. Так у покупателя будет дополнительное независимое подтверждение передачи денег продавцу. Также можно попросить у продавца составить расписку о получении денег за продажу квартиры.

• Момент выселения продавца

Здесь стороны договариваются о том, когда выселится продавец. В некоторых случаях ему потребуется дополнительное время, чтобы освободить помещение, например, в связи с поиском нового жилья. Все обсуждаемо, некоторые покупатели, если есть скидка, готовы пойти навстречу собственнику квартиры и подождать.

Также предусмотрите порядок снятия с учета продавца и других жильцов. Это можно сделать к определенной дате или в течение определенного времени после регистрации перехода права собственности, например, в течение десяти дней. 

Идеальная ситуация для покупателя — отсутствие прописанных жильцов в квартире. Если они есть и не захотят выписываться, может понадобиться судебное решение.

• Другие условия

Можно предусмотреть порядок расторжения договора или описать гарантии для покупателя:

• отсутствие залога и иных обременений на квартиру;
• отсутствие ареста квартиры;
• отсутствие прав со стороны третьих лиц;
• обязательство продавца, что он сам не подаст на банкротство или его не будут банкротить.

Чтобы не было неприятных сюрпризов, зафиксируйте, что в квартире остается для покупателя, а что — нет. Лучше распишите все максимально подробно, указав характеристики мебели и бытовой техники. 

Договор обязательно заключайте актуальной датой. Подписывайте каждую страницу документа, чтобы минимизировать риск подмены отдельных листов.

Сомневаетесь в документах от продавца? Привлеките для проверки юристов. Использовать можно сервис «Спроси юриста» от Совкомбанка.

Акт приема-передачи

Документ фиксирует то, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость. Обычно это приложение к договору. 

Стороны также указывают, с каким именно набором мебели и бытовой техникой продавец передал покупателю недвижимость. 

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры? Резюмируем.

Чтобы подтвердить юридическую чистоту квартиры, покупатель запрашивает у продавца ряд бумаг. Их условно можно разделить на две группы: связанные с продавцом или с самой квартирой. 

При ипотечной сделке объект будет проверять банк, но не стоит воспринимать это как полную гарантию юридической защиты. Риски в основном ложатся на покупателя, ведь выплачивать заем придется, даже если сделку признают недействительной. Поэтому важно самому тщательно проверить документы на объект и продавца. 

Если они прошли проверку, заключите договор. В нем определите все нюансы предстоящей сделки. Составьте акт приема-передачи, подтверждающий физический переход квартиры из одних рук в другие.