Олеся долго копила на первоначальный взнос по ипотеке. К середине февраля 2022 года наконец собрала нужную сумму и выбрала квартиру. Так совпало, что, когда она подала заявку в банк, ключевая ставка резко подскочила до 20%, а следом — ставки по жилищным кредитам.
Получив одобрение под 19%, девушка расстроилась, но не стала откладывать исполнение мечты и все равно решилась на оформление. Тем более, что на тот момент никто не знал, как ситуация будет развиваться дальше, а 19% — это все равно меньше, чем 23% по обычному кредиту, который Олеся оформила за год до этого.
С тех пор условия по ипотечному кредитованию значительно улучшились. Сейчас есть предложения со ставками в два-три раза ниже, например, в Совкомбанке.
Подобрать подходящие условия и даже получить предварительное решение можно дистанционно. Для этого воспользуйтесь нашим онлайн-калькулятором и оставьте свои контактные данные в короткой форме под ним.
Девушка решила воспользоваться рефинансированием и убить сразу двух зайцев — закрыть ипотеку и старый заем с помощью нового кредита под более выгодный процент.
Варианты объединения ипотеки и потребительского займа
Рефинансирование заключается в оформлении нового кредитного договора для погашения одного или нескольких действующих кредитов по инициативе клиента.
Причины, по которым клиент может обратиться в банк для проведения такой процедуры, могут быть разные:
- слишком высокая ставка — хотелось бы поменьше;
- некомфортный ежемесячный платеж — если срок увеличить, вносить нужно будет не так много;
- неудобно погашать несколько займов в разные даты — услуга позволяет объединить договоры;
- нужны дополнительные средства, но не хочется множить кредиты — количество договоров не увеличится;
- не устраивает качество обслуживания в текущей организации — с помощью рефинансирования можно сменить кредитора.
Рефинансирование доступно сразу для нескольких кредитных продуктов вне зависимости от типов кредитования. Например, автокредит и кредитную карту. Но если один из займов ипотечный, добавляется интересный нюанс, который касается формата перекредитования.
Дело в том, что, когда речь идет об объединении займа на покупку жилья и обычного кредита, новый кредитный договор, составленный в рамках рефинансирования, может быть одного из двух типов.
Обременение с недвижимости, скорее всего, будет снято — удобно, если вы хотите продать квартиру. Но этот вариант не подойдет для перекредитования крупного долга — поскольку вы никак не гарантируете возврат денег, рассчитывать можно максимум на 5 млн рублей (иногда чуть больше). Также при этом заемщик лишается права на налоговый вычет с процентов по кредиту.
- Договор ипотеки
Недвижимость останется в залоге у банка. Зато доступная сумма и максимальный срок в этом случае могут быть значительно больше, а процентная ставка — меньше. Поэтому чаще всего на практике применяют именно этот вариант.
За счет чего можно сэкономить при рефинансировании
Очевидно, что для того, чтобы выгодно объединить ипотеку и кредит, нужно найти предложение по перекредитованию под меньший процент. Но насколько новая ставка должна быть ниже старых?
Делать рефинансирование целесообразно, если процентная ставка снизится хотя бы на 1,5–2%. Такая разница позволит компенсировать расходы, связанные с переоформлением:
- оценку стоимости недвижимости — от 3,5 до 10 тысяч рублей;
- госрегистрацию ипотеки — от 350 рублей до 6 тысяч;
- страхование объекта — от 5 до 15 тысяч рублей;
- погашение повышенных процентов на время переходного периода (устанавливаются новым кредитором до момента регистрации нового залога)
- сопутствующие траты (например, на оформление документов) — до 10 тысяч рублей.
Таким образом, процедура перекредитования может стоить до 40 тысяч рублей.
8 июня 2021 года Олеся оформила кредит наличными на 200 тысяч рублей под 23% годовых. Срок — 60 месяцев. Остаток долга на декабрь 2022-го — 161 713 рублей.
Дата оформления ипотечного займа под 19% на 15 лет — 2 марта 2022 года. Стоимость жилья — 4,8 млн рублей, первоначальный взнос — 560 тысяч. Остаток долга на декабрь 2022-го — 4 208 161 рубль.
Таким образом, общая сумма, которая нужна для досрочного погашения двух сделок, — 4 369 874 рубля. Посчитаем, будет ли рефинансирование выгодным, если ставка снизится всего на два процентных пункта от ипотечной.
Новый ежемесячный платеж на оставшийся срок составит 67 951,5 рубля вместо 76 992 рублей, которые Олеся вносит по двум договорам (5638 + 71 354). А сумма переплаты сократится на 839 036 рублей — это уж точно «отобьет» вложенные в оформление деньги.
Однако есть в этой истории два важных нюанса, которые нельзя не учитывать:
- Ипотечный заем оформлен менее года назад, погашено меньше 1/15 долга. Если бы срок был близок к завершению, мы увидели бы менее радужную картину.
- При объединении ипотечного и кредитного договоров срок кредитования по второму увеличился примерно в три раза. За счет этого сумма процентов возросла на 197 532 рубля.
Если отбросить взятые ранее наличные, то сэкономить исключительно за счет рефинансирования ипотеки удастся значительно больше — почти на 200 тысяч. Выходит, что снижение ставки всего на два процентных пункта уменьшает переплату более, чем на миллион рублей.
Таким образом, к условию о снижении ставки следует добавить, что для того, чтобы выгодно объединить ипотеку и кредит, нужно учитывать остатки сроков по договорам. Слияние двух сделок разумно, если:
- с момента оформления жилищного кредитования прошло меньше времени, чем осталось до его полного погашения;
- оставшийся срок по ипотечному займу такой же или ненамного больше, чем по потребительскому, либо вы хотите его сократить;
- новая ставка значительно ниже той, что действует по текущему нежилищному займу — такое выгодное предложение можно найти в Совкомбанке.
Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке. Объедините в Совкомбанке ипотечные и прочие кредиты другого банка в один и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.
В остальных случаях прибегнуть к процедуре следует, если вашей основной целью является не экономия, а, например, снижение ежемесячной нагрузки на свой бюджет или сокращение количества сделок (это может быть актуально, если у вас больше трех-четырех займов).
Из-за чего перекредитование двух продуктов может быть невыгодным
Рефинансировать займы не всегда выгодно. Вы рискуете остаться в минусе, если:
- новая ставка почти такая же, как по действующему договору;
- долг погашен более, чем на 50%;
- расходы, связанные с переоформлением, превышают экономию на переплате.
Объединять ипотеку и кредит нерационально, если после этого срок станет значительно больше, чем хотя бы по одному из действующих договоров. Кроме того, если в рамках процедуры будет оформлен не ипотечный, а обычный кредитный договор, вы потеряете право на налоговый вычет по процентам.
Что нужно для оформления рефинансирования
Перед обращением в банк для проведения процедуры рефинансирования нужно собрать стандартный пакет документов:
- паспорт;
- СНИЛС;
- копия трудовой книжки с печатями организации-работодателя;
- справка о доходах;
- договоры по рефинансируемым займам и справки об остатках долгов по ним;
- договор купли-продажи по объекту недвижимости;
- свидетельство о регистрации права собственности;
- кадастровый паспорт;
- информация о страховании — договор и квитанция об оплате;
- справка из паспортного стола о составе проживающих в ипотечном жилище;
- справка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ.
Кредиторы вправе дополнять этот список и предъявлять свои требования к клиентам. Например, воспользоваться услугой в Совкомбанке могут российские граждане в возрасте от 20 лет и не старше 85 лет на момент погашения.
Кроме того, нужен общий трудовой стаж не менее одного года, а непрерывный — от трех месяцев. Минимальный срок предпринимательской деятельности или владения фирмой для ИП и собственников бизнеса — 12 месяцев.
Почему банк может отказать в перекредитовании и как этого избежать
Процесс рассмотрения заявки на перекредитование практически не отличается от стандартного скоринга, и причины отказа могут быть абсолютно такие же, как при оформлении ипотеки:
- плохая кредитная история;
- низкая платежеспособность;
- незаконное внесение изменений в несущие конструкции объекта залога.
Чтобы не тратить время зря, оценить свои шансы на одобрение перед обращением в банк можно самостоятельно. Для этого нужно заказать отчет в вашем бюро кредитных историй — с помощью этого документа вы узнаете свою репутацию как заемщика.
У вас низкий кредитный рейтинг? Можно попытаться исправить это с помощью нашей специальной услуги.
«Кредитный доктор» от Совкомбанка выручит в случае проблем с кредитной историей. Выполнив четыре простых шага, вы улучшите свое положение и сможете взять кредит на крупную сумму!
Если в прошлом вы не допускали просрочек и с кредитной историей все в порядке, причиной отказа может послужить низкий официальный доход.
Есть два действенных способа убедить потенциального кредитора в том, что у вас не возникнет сложностей с погашением займа:
- подтвердить наличие дополнительных источников доходов — предоставить выписки по счетам, на которые регулярно приходят деньги (например, алименты), копии договоров с заказчиками, арендаторами и т. д.
- привлечь платежеспособного созаемщика, который формально или фактически разделит с вами долговые обязательства.
Если банк отказал без видимых причин, можно обратиться с заявкой в другую организацию. Но прежде еще раз тщательно взвесьте свое решение.
Перекредитование ипотеки в большинстве случаев — предприятие выгодное. Но когда к ней присоединяется потребительский заем, появляются дополнительные нюансы. Иногда гораздо логичнее рефинансировать только жилищный кредит, а второй (третий, четвертый и т. д.) долг погасить с опережением графика собственными средствами.
