Как в 2022 году продают квартиры в новых домах
Интересная тенденция наблюдается в направлении работы застройщиков: сегодня все чаще на продажу идут квартиры на этапе застройки. Строительная компания представляет такую покупку как инвестиционный проект с гарантированной доходностью.
Так, гражданин приобретает жилые метры в недостроенном доме, а затем может продать их застройщику обратно по цене выше той, которую заплатил первоначально. Средства покупателя поступают на эскроу-счет, что выгодно продавцу.
Что такое эскроу
Эскроу-счет (ЭС) – банковский счет специализированного формата. Это в некотором роде бустер: на счету хранятся средства покупателя, а продавец получает деньги лишь при выполнении оговоренных обязательств. В данном случае это происходит при введении жилого дома в эксплуатацию.
Использование эскроу позволяет застройщику сохранить деньги дольщиков.
В каждом развивающемся городе существует жилой комплекс или здание, которые называют злополучными: граждане купили квартиры в нем в формате долевого строительства, застройщик же, использовав деньги на нецелевые нужды, прекратил возведение здания и внезапно остановил стройку.
Случаи с обманутыми дольщиками рассматриваются в судах, но часто с генеральных директоров таких девелоперский компаний нечего спросить: они признают себя банкротами, что в разы усложняет возврат средств владельцам несуществующих квадратных метров.
Новая система исключает возникновение подобных ситуаций. Средства поступают на счет девелопера лишь по окончании стройки. Третьей стороной взаимоотношений купли-продажи выступает банк, в котором открыт ЭС. Он и контролирует исполнение договора.
Алгоритм построения отношений между покупателем и продавцом выглядит следующим образом:
- Заключается договор участия в долевом строительстве.
- Заключается трехсторонний договор о создании ЭС между покупателем, девелопером и банком.
- Средства вносятся на счет.
- Деньги остаются на ЭС вплоть до того, как в жилом здании произойдет первая регистрация права собственности, после чего средства поступают на счета девелопера.
- Покупатель оформляет право собственности на жилье.
- Если стройка не завершается, покупатель может вернуть всю сумму.
Для чего эскроу-счет нужен застройщику
Но на какие средства компания строит ЖК, если ей недоступны деньги дольщиков?
Застройщика кредитует банковская организация. В ней и открывают ЭС. Получается, банк точно знает о том, сколько денег в перспективе может получить компания-заемщик, а значит, может выдавать кредит на более выгодных девелоперу условиях.
Также банк может снизить ставку по уже оформленному кредиту, если будет видеть, что денег на ЭС становится больше. Это будет означать, что проект окупается и, следовательно, заемщик сможет выплатить долг в полном объеме.
Чем девелопер привлекает покупателей-инвесторов
Строитель привлекает покупателей именно концепцией инвестиции.
Даже если вам не нужно новое жилье в обозримом будущем, вы можете вложить деньги в строящуюся новостройку и гарантированно получить их обратно с прибылью в 8% сразу после введения дома в эксплуатацию.
Еще бывает так, что застройщик предлагает помощь в поиске нового покупателя. Выручка дольщика в таком случае, по заявлению девелопера, составит 20-25% от вложенной в строительство суммы.
Например, вы покупаете жилье в новостройке на этапе котлована в Екатеринбурге. Стоимость однокомнатной квартиры составляет 2 млн 500 тысяч рублей, — эти деньги и вносят на ЭС.
В течение 15 месяцев девелопер завершает строительство и вводит проект в эксплуатацию. Он выкупит жилые метры и возвратит вам вложенные деньги и 8% от этой суммы – 200 тысяч рублей. На руки вы гарантированно получите 2 млн 700 тысяч рублей. Если строитель не доведет проект до конца, вы просто сохраните 2,5 миллиона на ЭС и получите их обратно.
Или вы согласитесь участвовать в продаже на рынке недвижимости, где стоимость готового жилища составит 3 млн 800 тысяч рублей. Застройщик предлагает вам участие в продаже и помощь за N процентов от суммы продажи, или вы самостоятельно продаете жилье, уже как вторичное. Прибыль составит около 1 млн 300 рублей. Такова привычная схема инвестирования в долевое строительство.
Участвовать в такого рода инвестиционном проекте можно и с ипотекой: банки идут навстречу покупателям.
Для удобства вы можете сразу рассчитать ежемесячный взнос в специальном калькуляторе.
Возьмем тот же пример с апартаментами в Екатеринбурге. Допустим, у вас нет 2,5 млн рублей наличными, накоплений хватает только на 20% первоначального взноса – 500 тысяч рублей.
При средней ипотечной ставке 12% ежемесячный платеж составит около 21 тысячи рублей. За 15 месяцев, что строится ЖК, вы выплатите банку 315 тысяч рублей.
Продав квартиру за 3 млн 800 тысяч рублей, вы сможете закрыть ипотеку, а на руках у вас останется 1 млн 685 тысяч рублей. Вычтем из этих средств первоначальный взнос и сумму платежей за 15 месяцев. Прибыль с проекта составит приблизительно 870 тысяч рублей.
Подчеркнем, что все расчеты примерные. Подробные условия по ипотечным ставкам и другим данным доступны в выбранной вами кредитной организации.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
В чем выгода застройщика при выкупе квартир у дольщиков
По вышеприведенным расчетам можно понять, что стоимость квадратного метра на этапе «котлована» и цена в момент завершения строительства разительно отличаются.
Для строительства здания девелоперу нужны средства дольщиков. Взнос на счет строителя давал возможность возводить здание; сегодня стройка происходит за счет банка, но от объема средства на ЭС зависит ставка по кредиту. На данном этапе продавец заинтересован в покупателях.
Даже при низкой стартовой цене квадратного метра его себестоимость по материалам и трудозатратам ниже, чем стоимость, по которой он продается. Тем более высока прибыль при продаже готового жилища по рыночной стоимости от застройщика. Потому девелоперы стремятся купить проданные квадратные метры обратно: даже при возмещении стоимости на 8-10% последующая прибыль с продажи на рынке недвижимости будет высокой.
Почему стоимость квартиры во время постройки дома постоянно растет
Разница в стоимости на этапе «котлована» по завершении может достигать 50%. Рост обуславливается несколькими факторами.
- Гарантия получения готового жилья.
Это особенно актуально для тех, кто приобретает жилье в ипотеку. Печальный опыт дольщиков с долгостроями показал, что стройка может затягиваться на неопределенное время, а выплата ипотеки за «воздух» мало кого устраивает, и именно поэтому апартаменты на этапе начала стройки, то есть еще несуществующие квадратные метры, продаются дешевле реальных.
При покупке жилья в готовом многоквартирном здании, введенном в эксплуатацию, вы получаете возможность заселения здесь и сейчас. Все гарантировано достроено, вы отдаете деньги за реальную недвижимость, поэтому такие апартаменты будет дороже.
- Улучшение условий.
Также на рост стоимости влияет развивающаяся инфраструктура. Возможно, за 1,5-2 года, пока строится жилой комплекс, рядом с ним благоустроят парк, откроют новую станцию метро, построят торговый центр или транспортную развязку – все это повышает комфорт жизни в микрорайоне, а значит, и стоимость квадратных метров.
- Экономические факторы стоимости недвижимости.
Стоимость недвижимости в больших городах чаще растет, чем падает. Это обуславливает непрерывное переселение граждан из сел в мегаполисы, а также экономический рост городов. За 2 года одна и та же готовая студия может вырасти в цене на 300-800 тысяч рублей, а то и больше.
