Баннер
Семья

Дорогая, я продал нашу квартиру: когда нужно согласие супруга на продажу недвижимости

Анна Субботина
/ 22 февраля 2023 08:45
8.5 тыс.
13 мин.
Текст изменился / 14 ноября 2023

Закон разрешает продавать общую недвижимость без согласия супруга. Такие сделки легко оспорить, поэтому продавцам они вредят меньше, чем покупателям. Последние могут потерять и квартиру, и деньги.

согласие супруга на продажу недвижимости
Общая недвижимость — общее решение о продаже. Источник: unsplash.com

Как правильно оформить согласие, если вы — продавец

Письменное согласие супруга на продажу недвижимости нужно:

  • если недвижимость общая: куплена или отремонтирована в браке (ст. 34 СК РФ);
  • если супруги в разводе, имущество поделили, но только на словах.

Согласие не нужно, если недвижимость личная (ст. 36 СК РФ), то есть:

  • куплена до брака;
  • подарена или досталась в наследство одному из супругов;
  • куплена на деньги, принадлежавшие одному из супругов до брака;
  • приватизирована в личную собственность, без выделения долей;
  • так прописано в брачном договоре.

Документ оформляют у нотариуса. Услуга стоит 1,5-2 тысячи рублей.

Какие документы нужны:

  • паспорт;
  • свидетельство о регистрации брака или о его расторжении;
  • свидетельство о праве собственности.

Срок действия согласия не ограничен. При желании его можно прописать в документе самостоятельно.

Факт дня
Самые необычные налоги в мире — на жизнь, свободу, уши, солнце, тень, цвет глаз, туалеты, бороды.

Как отозвать согласие

Продажа недвижимости иногда растягивается на месяцы и годы. За это время в семье многое может измениться. В таком случае согласие можно отозвать.

Мнение эксперта

Расул Халилов
Юрист группы компаний «Европея»

Отозвать согласие супруга на продажу квартиры можно до совершения сделки, то есть до государственной регистрации перехода права собственности. Здесь важно помнить, что согласие на продажу удостоверяет нотариус, и отзыв также нужно подтверждать и регистрировать у него.

Нельзя продать квартиру или дом, а на следующий день передумать. Исключение: если сделка ущемляет чьи-то права.

Мнение эксперта

Виталий Русаков
Риелтор-эксперт по недвижимости

Если сделка по продаже недвижимости уже состоялась, т. е. стороны подписали договор купли-продажи (ДКП) и его зарегистрировали в территориальном подразделении Росреестра, отозвать согласие на продажу недвижимой собственности не получится.

Единственный оставшийся законный вариант — оспорить сделку в судебном порядке на основании, например, несправедливого распределения долей среди собственников, нарушении прав несовершеннолетних детей и пр.

Отказ оформляется так же, как согласие, — у нотариуса. Оформите его как можно быстрее, до того, как договор купли-продажи зарегистрируют в Росреестре.

Если сделка формально не завершена (договор купли-продажи со всеми документами пока находится в Росреестре), отозвать письменное согласие можно, подав заявление на имя того нотариуса, который заверял документ.

Для этого есть правовое основание, а именно: «нотариус вправе принимать самостоятельное решение по вопросу возможности совершения такого нотариального действия, как отмена нотариально удостоверенного согласия супруга» (см. ст. 5 «Основы законодательства РФ о нотариате»).

Супруг, который отзывает согласие, должен обратиться лично в отделение Росреестра с заявлением о приостановлении сделки. Там нужно подробно указать все причины и обстоятельства, которые сопутствовали прекращению ДКП.

Росреестр может приостановить регистрацию договора максимум на 6 месяцев.

Чтобы защитить свои интересы и упростить сделку, оформляйте согласие всегда, когда продаете недвижимость.

Как обманывают покупателей

По ст. 35 СК РФ жилье нельзя продавать без нотариального согласия супруга. А по федеральному закону 218-ФЗ — можно.

На практике это выглядит так:

Супруги 1 и 2 владеют общей квартирой. Супруг 2 отсутствует несколько месяцев или лет (сидит на даче с детьми, проходит стажировку за границей, отбывает тюремный срок).

Супруг 1 решает продать общую квартиру. Дает объявление, находит покупателя и ничего не говорит ему о Супруге 2. Покупателю нравится квартира, он готов платить.

Если сделку ведет опытный риелтор, он обязательно спросит, что думает о сделке второй супруг. Но по закону можно составить договор самим и зарегистрировать его в Росреестре через МФЦ. Супруг 1 так и сделает, прикрываясь 218-ФЗ.

В МФЦ его снова спросят о согласии и предупредят покупателя о рисках. Но если покупатель торопится или очень доверчив, сделку зарегистрируют (с пометкой «согласие не представлено»).

Через месяц Супруг 2 возвращается и обнаруживает в квартире чужих людей. Он идет в суд, потрясая ст. 35 СК РФ. Суд снова берет пошлину и отменяет сделку — благо в Росреестре сделали пометку, что согласия не было.

Суд доволен — закон соблюден, пошлины собраны. Супруги выясняют отношения. Покупатель остается без квартиры.

Когда покупатель требует вернуть ему деньги, Супруг 1 заявляет, что он их давно потратил. Но готов выплатить частями — со своей зарплаты в полтора МРОТа. Суд согласен.

Покупатель прикидывает, сколько лет придется ждать и сколько он потеряет на инфляции. Ситуация осложняется, если он успел сделать ремонт. Эти деньги ему не вернут, даже если он сохранил чеки и акты.

Если квартиру перепродали, придется отменять все сделки по цепочке. На каждой кто-то потеряет деньги.

согласие супруга на продажу земельного участка
Чтобы не остаться без квартиры и денег, проверьте объект на сайте Росреестра. Источник: unsplash.com

Отсутствующий второй супруг — тоже жертва. Но он в итоге теряет только время и нервы. А еще он может быть не жертвой, а соучастником.

Нотариальная палата регулярно сообщает о мошенниках, которые получают деньги за квартиру, а потом оспаривают сделку. Владельцем жилья обычно оказывается человек в деменции или с психическими отклонениями. Но мошенниками может оказаться и пара, решившая поиграть в Бонни и Клайда.

Как защититься:

  • проверьте квартиру на сайте ЕГРН. Это платная услуга — от 290 до 2900 рублей в зависимости от полноты отчета. За 290 рублей объект проверят на арест и залог по базам ФССП и ФНП, за 350 — на обременения и правопритязания. За 2900 рублей вы узнаете, судится ли кто-то за эту квартиру и что у собственника с долгами и налогами.
  • Запросите у продавца справку о семейном положении (форму 35). Ее выдают в загсе или МФЦ.

В группе риска те, кто покупает квартиру за наличные. При покупке в ипотеку банк обязательно потребует согласие супруга на продажу недвижимости и не одобрит сделку, пока документ не предъявят.

Подозрительные квартиры легко вычислить по цене. Все, что предлагают дешевле среднерыночной стоимости, проверяйте очень тщательно. Если хотите сэкономить — подберите ипотеку с комфортным размером платежа и не участвуйте в авантюрах.

Могут ли вашу квартиру продать без разрешения

Если жилье оформлено на супруга — да, он может продать его без вашего согласия. Конечно, вы оспорите сделку и жилье вам вернут. Точнее, вам с супругом — как совместно нажитую собственность.

Чтобы защитить свои права и не ущемить чужие, нужно знать, что считается общим (совместно нажитым) имуществом. Если коротко — все, полученное или купленное в браке, кроме наследства и подарков.

Когда государство регистрирует сделки с недвижимостью без согласия супруга, оно исходит из того, что оба человека заодно. Подразумевается, что они обо всем договариваются, доходы тратят вместе и вообще действуют в интересах семьи.

Поэтому имущество, которое поступило в семейный котел после заключения брака, считается общим. У супругов равные права на все: зарплаты, пособия, пенсии, квартиру, дачу, машину, породистого кота, финскую технику и икеевский диван.

срок действия согласия супруга на продажу недвижимости
Согласие и отказ от продажи регистрируйте у нотариуса. Источник: unsplash.com

Теперь следите за руками. Общим это имущество признается и после развода. Делить его — право, а не обязанность.

Дальше — больше. Если имущество официально не поделили после развода, оно так и считается общим. То есть квартира, купленная в браке и поделенная на словах, с точки зрения закона общая. Даже если ее хозяева развелись десять лет назад и с тех пор не виделись.

Если муж купил квартиру в браке, после развода выгнал жену, а квартиру решил продать — нужно согласие бывшей жены. Она имеет право на долю или денежную компенсацию.

Если жена купила квартиру на маткапитал, развелась и уехала туда от мужа — это тоже общая собственность, и муж имеет право на долю.

Иными словами, бывший супруг вправе в любой момент потребовать раздела квартиры. Даже если с ним сто раз договорились на словах, а в качестве компенсации отдали машину и икеевский диван. А если квартира зарегистрирована на него, он может продать ее, никого не спросив.

Механизм мы рассматривали выше: по ст. 35 СК РФ жилье нельзя продавать без нотариального согласия супруга, а по 218-ФЗ — пожалуйста. Один супруг продает, прикрываясь федеральным законом, другой оспаривает сделку на основании Семейного кодекса. С виду все честно, на практике — потрачено время, нервы, деньги.

Конечно, продать жилье втайне непросто. Как минимум покупатель должен посмотреть квартиру перед сделкой. Но если цель супруга — не продать, а потрепать вам нервы, у него все шансы на успех.

Если супруг в длительной командировке, больнице или заключении, решить квартирный вопрос без него уже проще. Потом он, конечно, докажет, что был в коме или тюрьме, но квартиру уже продадут, а вещи вывезут. Где жить в ожидании решения суда — непонятно.

Как защититься?

  • Заранее составьте брачный договор. Да, кажется, что непривычно, неромантично и вообще никто так не делает. Это предрассудки. Безопасность и защищенность никогда не противоречили семейным ценностям, а брачный договор для этого и заключают.

В договоре четко обозначьте, кому что принадлежит. Необязательно перечислять все, достаточно упомянуть самое ценное: недвижимость, машину, дорогую технику. Правильно составить договор поможет наша статья.

  • Покупайте недвижимость в браке в долевую собственность. Делить можно как угодно, не обязательно поровну. Тогда супруг сможет продать только свою долю, а на нее еще нужно найти покупателя.

Выкупайте свою половину. По правилам все совместно нажитое делится так: одному имущество, второму деньги. Чтобы защитить общую квартиру от посягательств супруга, заплатите ему половину стоимости и оформите жилье на себя — официально, со всеми документами, квитанциями и справками. Это единственный законный и 100% эффективный способ.

Если половину заплатили вам, можете использовать эти деньги в качестве первоначального взноса по ипотеке. Подберите программу и купите дом или квартиру, где сможете начать новую жизнь.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Многие юристы советуют сохранять чеки на ремонт и технику, чтобы отсудить деньги при разводе. На практике чеки не помогают. Суд сочтет вложения общими, и бесполезно доказывать, что один из супругов ходил по косметологам или играл в танки, пока другой трудился в поте лица.

Иногда обманутые супруги идут не в суд, а на улицу. По данным «Собака.ру» в 2020 году из-за продажи жилья на улице оказались 6% от общего количества бездомных в России. Мы не знаем, сколько из них продали жилье за долги, а сколько из-за семейных конфликтов, но такие люди есть.

Еще 8% остаются бездомными, вернувшись из тюрем. В их историях тоже нередко фигурируют сделки с недвижимостью, совершенные не в их пользу.

Когда согласие точно не нужно

После прочтения у вас могло сложиться впечатление, что все нужно делить и оформлять согласие на любые сделки. Но есть случаи, когда супруг не имеет никаких прав на недвижимость. Это если вы получили недвижимость:

  • в дар (и это подтверждается дарственной);
  • в наследство;
  • на деньги, которые были у вас до брака (например, сняли с депозита, и это можно доказать).

Такое имущество считается личным. Супруг не имеет на него никаких прав.

Но есть исключения — если в браке в недвижимость вложились так, что она стала стоить гораздо дороже.

Когда личная собственность становится общей:

  1. В квартире сделали крупный ремонт — выполнили перепланировку, заменили коммуникации, выровняли стены.
  2. Загородный дом был перестроен, благоустроен, к нему что-то пристроили, заменили фундамент, коммуникации.
  3. Земельный участок вырубили, выкорчевали, отсыпали грунтом, сделали дренаж.

Если вы за все платите самостоятельно, имеет смысл делать это с одного личного счета и собирать чеки. Обычно суд не учитывает вложения в ремонт, но капитальные затраты — другое дело. Чеки и выписки со счета помогут не делить личную собственность с супругом и спокойно улучшать ее, будучи в браке.

Альтернатива учету чеков — брачный договор. Он снимает все вопросы по разделу имущества, доходов и прибыли от него.

Многих пугает название документа. На самом деле договор не превращает брак во что-то официальное, он только защищает ваше имущество. Вы сами решаете, что вписать: делить вообще все или только недвижимость.

Правильно составленный договор защищает обоих супругов. Например, если один купил квартиру в ипотеку, второго не обяжут выплачивать половину в случае развода. 

Брачный договор и согласие — два документа, которые облегчат продажу любой недвижимости и защитят ваши права. Главное — регистрировать все решения у нотариуса до того, как совершите сделку.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.

Подборка про дела семейные у вас в почте

Подпишитесь на регулярную email-рассылку и получайте подборки статей про дела семейные и все, что с ними связано.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
8.5 тыс.
Анна Субботина
Анна Субботина
Время и деньги взаимозаменяемы, говорил Черчилль. Я помогу сэкономить и то, и другое.
Баннер