При покупке первички люди часто не знают, как будет выглядеть их будущий дом, и видели его только на рекламном буклете от продавца. Зато с документами все более-менее понятно: человек покупает новое жилье, становясь его первым собственником. Чистота сделки не вызывает сомнений, при условии что выбран надежный застройщик с хорошей репутацией.
Со вторичкой наоборот: человек сразу видит окружающую инфраструктуру, может оценить состояние дома и даже познакомиться с соседями. Однако история квартиры — кто и сколько раз ее перепродавал, дарил или наследовал — требует тщательной проверки.
Из-за этого многие не хотят связываться со вторичным жильем, опасаясь купить «кота в мешке». Историй о том, как после сделки объявляется еще один собственник, по сети гуляет немало. Но не все так сложно и страшно, как кажется на первый взгляд.
Мнение эксперта
Даже при самых тщательных проверках есть вероятность, что «из прошлого» появится неучтенный собственник, который предъявит права на жилье. В этом случае решать, кому достанется квартира, будет суд.
Как показала практика, если помимо требуемых документов покупатель спорной квартиры предоставит суду договор с агентством недвижимости, которое помогало приобретать квартиру, то, скорее всего, его признают «добросовестным покупателем» и квартира достанется ему.
В этом случае суд руководствуется следующим: если покупатель официально обращается к профессионалам и оплачивает их услуги, в том числе по проверке квартиры, то он предпринял «все возможное» для проведения юридически и финансово правильной сделки купли-продажи жилья.
Кроме того, грамотные риелторы предлагают покупателю застраховать титул квартиры — в этом случае страховая компания проведет дополнительную проверку чистоты сделки. Если и после этого возникнет спор и суд все-таки отберет жилье у покупателя, страховая возместит его стоимость.
Разберемся с понятиями
В недвижимости существуют такие понятия, как первичное и вторичное жилье. Когда вы покупаете жилье от застройщика, право собственности на которое еще никому не принадлежит, — это первичка, а когда у другого собственника (юридическое или физическое лицо, государство) — вторичка.
Многие считают, что понятие «вторичное жилье» — синоним старого фонда. Это не так.
Личная история
Несколько лет назад мои друзья купили квартиру в строящемся доме в спальном районе Петербурга. Когда дом построили и пришла пора переезда, Катя с Димой поняли, что жить там не хотят. Причин было много: неразвитая инфраструктура, вокруг грязь и пыль от строящихся поблизости домов, постоянный шум ремонта от соседей.
Они решили продать свою новенькую однушку, а взамен подыскать квартиру в уже сложившемся районе и обжитом доме — на рынке вторичного жилья.
Пример Кати с Димой показывает, что и в новостройках можно купить вторичку. Ребята приобрели квартиру на первичном рынке — напрямую от застройщика еще на этапе котлована. После того, как они получили ключи и вступили в собственность, жилье перешло в разряд вторичного.
Некоторые зарабатывают на этом: покупают квартиру в стройке, когда цена низкая, затем делают ремонт и перепродают по более высокой стоимости. Даже с учетом уплаты налога сумма дохода получается приличная.
Но большая часть квартир на вторичном рынке — это, конечно, давно обжитые дома, квартиры в которых не раз сменили собственников. Круговорот людей накладывает отпечаток не только на состояние жилья, но и на его юридическую историю.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Одно из главных преимуществ вторички в том, что вы приобретаете уже готовое жилье. Однако это не избавляет от сложностей выбора — предстоит учесть массу нюансов. Если вы не знаете, как подступиться к выбору квартиры, предлагаем пошаговый алгоритм действий.
Выбираем район
Начните с выбора района: подальше от центра и поближе к городским паркам или наоборот; новый район с высотками или уютный уголок города, где крыши домов не закрывают горизонт.
Вот основные моменты, который стоит учесть, выбирая район будущего дома:
- Транспортная доступность
Близость к месту работы или учебы детей имеет большое значение. Если вы передвигаетесь на машине, оцените удобство развязок и подъезда к дому, загруженность дорог, наличие мест для парковки во дворе или хотя бы неподалеку.
Если предпочитаете общественный транспорт, узнайте места ближайших остановок, номера маршрутов и оцените их удобство для себя.
- Инфраструктура
Проверьте наличие поблизости школ, детских садов, поликлиники, продуктовых магазинов. Этот список у каждого свой. Кому-то важно жить недалеко от спортзала с бассейном, другому — подальше от шумных городских заведений, вроде баров и ресторанов.
- Экология
Жить рядом с загруженной трассой или неподалеку от действующего промышленного предприятия не самая хорошая идея. Шум, пыль, грязный воздух — все это не приносит пользы здоровью.
Понятно, что в городе могут быть сложности с зелеными парками. Но покупать квартиру, окна которой выходят на трубы заводской котельной, точно не стоит — намучаетесь сами, а если потом решите продать, сделать это будет сложно.
Купить квартиру мечты будет проще с ипотекой. Совкомбанк предлагает разные программы, в том числе на вторичное жилье.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Выбираем тип дома
Когда с районом определились, изучите застройку — что за дома составляют его жилой фонд. От того, по какой технологии построен дом, зависит его качество.
Вот самые распространенные варианты:
- Панельный
Стены таких домов собраны из железобетонных панелей. Несмотря на схожую технологию строительства, панельные дома отличаются. Их качество зависит от серии конкретного дома.
Лучшей в сегменте считается 137 серия, здесь просторные квартиры с большими кухнями. В рейтинге «панелек» последние с конца — знаменитые петербургские дома-«корабли»: маленькая площадь, высокая слышимость, низкие потолки и отсутствие подоконников — вот неполный перечень неудобств такого жилья.
Современные панельные дома уже более высокого качества. Да, в них по-прежнему не лучшая звукоизоляция, но уже гораздо теплее и просторнее. Большая часть домов, которые строятся в спальных районах крупных городов, — панельные.
- Монолитный
Такие дома строят из железобетона — это смесь стали и бетона. Прочность материала позволяет возводить высотки.
Главное достоинство монолитного дома в том, что внутри нет несущих стен, эту функцию выполняет каркас здания. Благодаря этому есть возможность сделать в квартире планировку по своему усмотрению, не опасаясь сносить межкомнатные перегородки. Этот факт не отменяет обязательности согласования перепланировки.
К недостаткам относят плохую теплоизоляцию. Стены монолитных домов требуют дополнительного утепления и принудительной вентиляции, поскольку железобетон не пропускает воздух и создает эффект парника.
- Кирпичный
Самый дорогой тип застройки, который влияет и на стоимость жилья, — из кирпича. Этот материал отлично удерживает тепло, но при этом «дышит», что обеспечивает зданию хорошую вентиляцию. Также жители отмечают хорошую звукоизоляцию.
С перепланировкой в таких домах дела обстоят плохо, поэтому изменить пространство квартиры под себя вряд ли получится.
Современные застройщики часто используют смешанную технологию строительства. Отсюда большое количество кирпично-монолитных домов. Смысл в том, что каркас дома выполнен из железобетона, а отделка из кирпича. Это улучшает тепло- и звукоизоляцию дома.
- «Хрущевки» и «брежневки»
Знаменитые «хрущевки» и «брежневки» строили из панелей, блоков или кирпича. В основном это пяти- и девятиэтажные дома (часто без лифта) — зависит от года и типа постройки. В них маленькие кухни и комнатки, низкие потолки, плохая звуко- и теплоизоляция.
Главное преимущество этого типа жилья сегодня — местоположение. Старые пятиэтажки занимают выгодные места рядом с метро в сложившихся районах города. Рядом, как правило, всегда есть пусть небольшой, но уютный зеленый двор и детская площадка.
- «Сталинки»
Еще один хорошо знакомый тип постройки — сталинские дома. Их ценят за надежность конструкции и качество материалов. Однако «сталинки» бывают разные. Их строили для высшего руководства и для рядовых сотрудников. Понятно, что хорошим качеством отличаются первые из них.
Как правило, это просторные многокомнатные квартиры с высокими потолками и толстыми стенами. В таких домах тепло и практически отсутствует слышимость между соседями.
Выбираем квартиру
Район выбран, с типом дома тоже определились. Приступаем к поиску квартиры. Первым делом изучите рынок, чтобы понять, что и за какие деньги в настоящий момент продается и что подходит под ваши параметры.
- Просмотр объявлений
Сначала предстоит отсмотреть десятки, а то и сотни вариантов из тысяч объявлений. Поиск на популярных сайтах покупки недвижимости удобно организован. Если вам принципиален тип дома, о котором говорили выше, то обязательно введите этот параметр в настройках поиска.
Помимо этого сразу укажите:
- количество комнат;
- общую площадь жилья;
- размер кухни;
- раздельный или совмещенный санузел;
- этаж;
- наличие или отсутствие лифта.
Чтобы отсеять ненужные варианты, укажите сумму, на которую рассчитываете. Нет смысла тратить время на просмотр объявлений, которые не подходят по цене.
Кроме главных параметров можно выбирать удаленность от метро, тип продажи (прямая или альтернативная), год постройки дома и многое другое. Играйте настройками по вашему усмотрению, сохраняйте понравившиеся объявления, звоните по указанным телефонам, чтобы задать возникающие вопросы и записаться на просмотр.
Любую квартиру можно освежить с помощью ремонта. А купить все необходимое поможет карта «Халва» от Совкомбанка. У Халвы тысячи партнеров, среди которых крупнейшие строительные магазины. Выбирайте понравившиеся товары и оплачивайте их Халвой в рассрочку. Оформить карту можно онлайн.
- Просмотр квартир
Просмотр лучше планировать на дневное время. Также удобно за один раз смотреть несколько вариантов квартир — вы сможете их сравнить и лишний раз прогуляться по выбранному району от дома к дому.
На просмотрах важно не стесняться задавать вопросы, трогать, смотреть и изучать (с разрешения владельца квартиры или риелтора) все, что вас заинтересовало или насторожило.
Чтобы не растеряться и не забыть о важном, составьте список вопросов или используйте наши рекомендации.
Чек-лист: на что обращать внимание при выборе вторичного жилья
- Если ремонт не входит в ваши планы, тщательно изучите внешнее состояние квартиры. Узнайте, когда хозяин в последний раз делал ремонт. Осмотрите стены, пол и потолок на наличие дефектов.
- Проверьте состояние и герметичность окон: как открываются, все ли работают, не дует ли из закрытого окна.
- Обязательно проверьте напор воды. Если к квартире два стояка, то попросите разрешение открыть кран в обоих.
- Осмотрите сантехнику: нет ли протечек и пятен ржавчины. Не стесняйтесь проверить трубы — нет ничего страшного, если вы с разрешения владельца заглянете под ванну или раковину. Не забудьте про батареи.
- Визуально изучите состояние розеток и выключателей, нет ли вокруг оплавления пластика или следов возгорания. Попробуйте включить и выключить свет, чтобы узнать, нет ли перепадов электричества.
- Если у хозяина есть документ с планировкой квартиры, сверьте план с реальностью. В квартире должно быть все по проекту. Если была перепланировка, попросите документы о ее согласовании.
- Тщательно осмотрите санузлы, особенно ванную комнату. Это помещение с повышенной влажностью, там не должно быть неприятного, затхлого, прелого запаха. Внимательно изучите углы на потолке: если на плитке плесень можно смыть перед приходом покупателя, то о труднодоступных местах обычно забывают.
- Проверьте работоспособность вентиляции. Для этого достаточно поднести к вентиляционной решетке лист бумаги — он должен «прильнуть» к ней.
- Если вы покупаете квартиру с мебелью или там остается кухонный гарнитур, осмотрите его состояние. Не стесняйтесь открыть хотя бы пару шкафчиков и проверить, нет ли там следов борьбы с насекомыми (крем, мелок, ловушки).
- Изучите вид из окон. Узнайте, нет ли внизу шумного бара или круглосуточного магазина. Если вам важно расположение дома по сторонам света, спросите у владельца, в какое время дня в квартиру заглядывает солнце.
Кроме перечисленного осмотрите состояние подъезда, почтовых ящиков и лифтов, загляните на черную лестницу. Обойдите вокруг дома и посмотрите на состояние соседских окон, чтобы хотя бы примерно нарисовать портрет людей, которые здесь живут. Узнайте, где находится мусоросборная камера или где стоят контейнеры.
Совет: попросите у владельца разрешения сделать несколько фотографий жилья. Так вы сможете вернуться к просмотру еще раз и не запутаться в вариантах квартир.
Проверка документов перед сделкой со вторичкой
Когда выбор сделан, проверьте документы на квартиру — это самый важный и ответственный шаг во всей цепочке действий.
- Уточните, кто собственник жилья, проверьте его (или их) документы. Если квартиру продает доверенное лицо, у него должна быть оформлена доверенность — проверьте ее подлинность.
- Попросите показать правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, справка о приватизации, договор дарения, документы о вступлении в наследство.
- Если среди собственников квартиры есть дети, продать квартиру можно только с разрешения органов опеки.
- Когда квартиру, купленную в браке, продает один из супругов, он должен предоставить нотариально заверенное согласие на сделку от второго.
- Проверьте, нет ли на недвижимости обременений. Это может быть ипотека, арест или действующий договор аренды с жильцами, которые там живут.
- Если в квартире была сделана перепланировка, попросите предоставить документы о ее законности.
- Проверьте квитанции о квартплате и за капитальный ремонт.
Это общий список документов, которые нужно проверить. Полный перечень зависит от конкретной ситуации.
Что еще нужно сделать, покупая квартиру на вторичном рынке
Главное при покупке жилья на вторичном рынке — проверить переход права собственности. Такую проверку иногда называют «проверкой истории» квартиры. Грамотный риелтор анализирует все:
- кто раньше владел квартирой;
- состав семьи, их состояние здоровья и вменяемость;
- как оплачивалась покупка;
- сколько она тогда стоила.
Если при покупке жилья использовали материнский капитал и среди собственников есть несовершеннолетние, то вопрос продажи придется согласовать с опекой.
Бывает, что квартиру приобретают по «занижайке». Это схема, когда в договоре купли-продажи указывают меньшую сумму, чем получил продавец. В таком случае при проверке сделки у налоговой могут возникнуть вопросы о неуплате налогов.
Далее проверяются долги и банкротство собственников, долги по квартплате, наложены ли обременения на квартиру и как их можно снять.
Покупка квартиры на вторичном рынке — дело непростое. Мало выбрать подходящее жилье, важно тщательно проверить большое количество документов. Надеемся, наша статья поможет вам подготовиться к сделке.
