Почему квартиры такие дорогие

Можно бесконечно смотреть на воду, огонь и... задаваться вопросом, почему квартиры в Москве такие дорогие. Изучили факторы, из-за которых цены на столичное жилье столь высоки.

• Основные причины высоких цен на жилье в 2022 году
• Почему квартиры в Москве дороже, чем в других городах
• Когда цены на столичное жилье снижались
• Что будет с ценами на квартиры в 2023 году
• Итоги

Основные причины высоких цен на жилье в 2022 году

В 2022 году столичный рынок недвижимости столкнулся с рядом вызовов, которые привели к росту цен на жилье и нервозности со стороны покупателей и продавцов. Речь об угрозе инфляции, логистических проблемах и нестабильном соотношении спроса и предложения. 

Одним из потрясений для отрасли стало увеличение ключевой ставки с 9,5 до 20%, которое произошло в феврале 2022 года. Это событие ощутимо повлияло на рост цен на столичные квартиры. Почему? Из-за возникшего ажиотажного спроса на недвижимость.

На решение ЦБ повысить ключевую ставку покупатели отреагировали мгновенно: во-первых, люди, ранее получившие одобрение по ипотеке, поспешили воспользоваться возможностью взять кредит по старым ставкам, которые составляли не более 10%. Для сравнения, к 27 февраля 2022 года ипотечные ставки на жилье на первичном рынке выросли в среднем до 11,68%. 

Во-вторых, опасения за волатильность рубля заставили многих клиентов вложить свои накопления в квадратные метры. Как следствие — предложение резко сократилось, а цены на квартиры выросли. Об это рассказали сами застройщики: в марте они сообщили о росте покупательского спроса и увеличении выручки от продаж.

Однако мартовский бум продлился недолго: к апрелю спрос снизился, темпы увеличения цен замедлились. Отчасти потому, что все, кто был готов вложиться в недвижимость, сделали это. Отложенный спрос к этому моменту также реализовался.

И по итогам апреля стоимость 1 кв. м на массовом рынке недвижимости в Москве выросла до 277,8 тыс. рублей (+2,1%), а индексация в сравнении с мартовскими показателями замедлилась.

В 2022 году на росте стоимости квартир сказались также проблемы с поставками материалов и их удорожание. Отразилась на увеличении цены жилья и нехватка рабочих рук в лице мигрантов, которые начали массово уезжать из страны.

Себестоимость строительства в марте 2022 года выросла на 55% в сравнении с концом 2020 года (а это автоматически означает «плюс» к финальной стоимости «квадрата». К концу прошлого года ситуация чуть выровнялась и рост себестоимости составил 37,1%.

Почему квартиры в Москве дороже, чем в других городах

В конце декабря 2022 года средняя стоимость 1 кв. м на рынке массовых новостроек составила 309,9 тыс. рублей, прибавив за год 16,3%. Самое доступное жилье на конец года находилось в ЮЗАО и продавалось там приблизительно по 248 тыс. рублей за 1 кв. м, подсчитали эксперты компании «Метриум».

Но так как ситуация 2022 года была во многом уникальная, абстрагируемся от нее и рассмотрим «вечные» факторы удорожания недвижимости в столице.

Москва не каждому по карману

Имидж Москвы как делового центра страны привлекает сюда большое количество людей. Не секрет, что столица может похвастаться приятной городской средой, развитым рынком труда и обширной социальной инфраструктурой. Поэтому, если бы цены на квартиры здесь не «кусались», столичный город не справился бы с наплывом желающих получить московскую прописку. 

Считается, что 1 кв. м квартиры в златоглавой обходится в три раза дороже, чем в других городах-миллионниках РФ и стоит примерно в четыре раза дороже, чем аналогичное жилье в региональном центре. Так, стоимость квартиры в столице в 2022 году в среднем составляла 18 млн рублей.

Однако если вы давно хотели обзавестись квартирой в Москве, дороговизна не повод отказываться от своих планов по покупке недвижимости. Для этого можно воспользоваться ипотекой от Совкомбанка. Рассчитать ее можно прямо сейчас:

Самим застройщикам участки под жилье также обходятся недешево. В густонаселенном городе девелоперы постоянно сталкиваются с нехваткой пятен под строительство объектов. Поэтому каждый надел здесь — на вес золота, который существенно добавляет к итоговой стоимости квартиры.

«Одним из самых важных факторов высоких цен на недвижимость в Москве остается стоимость строительно-монтажных работ, получения технической документации и, конечно, высокая конкуренция, которая предполагает большие вложения в рекламу для эффективной конвертации обращений в сделки».

От застройщиков не зависят цены на материалы и комплектующие строительства, а также затраты на оформление разрешительной документации. 

Льготная ипотека взвинтила цены

Принятые на фоне эпидемии коронавируса меры по поддержке строительной отрасли — а именно, льготная ипотека — свою функцию выполнили, позволив застройщикам не обанкротиться. Напомним, что эта программа была запущена в 2020 году как антикризисная мера, размер ипотечной ставки составлял в среднем 7%.

Но довольно быстро весь эффект от господдержки нивелировался на фоне роста цен на жилье. Такая ситуация произошла не только в Москве, но и в Петербурге, Казани, Краснодаре, Перми и других российских городах. Квартиры подорожали на 50-70%, ящик Пандоры был открыт, и клиентам пришлось мириться с новой реальностью.

Государство тоже заинтересовано в развитии рынка ипотеки и старается предложить лучшие условия для своих граждан. В частности, льготы по кредиту предлагаются представителям востребованных профессий, например, в IT-сфере. 

Когда цены на столичное жилье снижались

С радикальным снижением цен на квартиры столичный рынок недвижимости сталкивался неоднократно, все это случалось в кризисные годы. Но цены падали лишь ненадолго.

Например, в 1998 году, после дефолта, квартиры подешевели на 30–35% в долларовом выражении. С новым обрушением цен на жилье Москва столкнулась в 2009 году (-35%): это было вызвано мировым финансовым кризисом.

В 2015 году на фоне санкций и удешевления нефти на мировом рынке недвижимость в столице потеряла в стоимости 15%.

Коррекция на уровне 5–10% наблюдалась в 2004 году (тогда банковский рынок переживал кризис) и в 2020 году в марте-апреле, когда свою лепту внесла пандемия коронавируса.

Прогноз по уровню цен

По мнению Александра Гуторова, в 2023 году рост цен продолжится, но он окажется незначительным в абсолютном выражении и скорее всего будет сопоставим с результатами 3-4 кварталов 2022 года. 

Некоторые эксперты рынка прогнозируют рост стоимости 1 кв. м на уровне 5–7%. В то же время существует противоположное мнение: аналитики полагают, что жилье может подешеветь: минимум на 10–12% за год, максимум — на 15–20% и даже 20–30%!

Пока сбывается прогноз «на рост»: по итогам января 2023 года на рынке новостроек массового сегмента в столице средняя стоимость 1 кв. м достигла 311,4 тыс. рублей, сообщают в компании «Метриум». Это на 2,1% больше, чем в декабре прошлого года, и на 17,3%, чем в январе 2022 года. 

Поскольку сделки на первичном рынке совершаются с привлечением ипотеки, многое будет зависеть от уровня дохода заемщиков. В настоящее время предпосылок для роста благосостояния населения как будто не наблюдается.

Итоги

Недвижимость в Москве традиционно стоит дорого, под влиянием внешнеполитических и экономических факторов ценник чаще ползет вверх, чем падает.

Стоимость столичных квартир последние несколько лет росла на фоне льготной ипотеки: инструмент нарушил баланс между спросом и предложением.

Цены на квартиры в столице скорее всего будут сохраняться на высоком уровне: это и сдерживающий фактор для тех, кто хочет обосноваться в Москве, и следствие возросшей себестоимости строительства. 

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.