Важные особенности долевого владения
Долевая собственность и продажа части квартиры — распространенные явления на рынке недвижимости нашей страны. Приватизация, наследование, раздел имущества при разводе — вот лишь неполный перечень ситуаций, в результате которых человек становится собственником доли.
Важно понимать, что доля не всегда подразумевает выделение определенных квадратных метров, например, отдельной комнаты. Хорошо, если квартира многокомнатная, — тогда это возможно, а если однушка? Ни о каком отдельном пространстве в этом случае и речи быть не может.
Кроме того, владение большей долей, не гарантирует выделение в квартире большей по площади комнаты. В судебной практике есть немало подобных прецедентов. Мы изучили некоторые дела и в качестве примера приведем один случай.
Иван и Вера — брат и сестра. Им в наследство досталась квартира бабушки в Петербурге. У Ивана 2/3 доли, у Веры 1/3. Так вышло, потому что их брат Сергей отказался от своей доли в пользу Ивана.
У Веры есть несовершеннолетний сын — он прописан в этой же квартире.
Квартира двухкомнатная. Размер комнаты Веры — 10 кв. метров, Ивана — 19 кв. метров. Девушка просила брата уступить им с сыном большую комнату, но получила отказ.
Со временем отношения между родственниками осложнились, и Вера отправилась в суд с претензией, что брат ущемляет ее право собственности. И первая, и вторая инстанции иск отклонили, но девушка не остановилась на этом и дошла до Верховного Суда РФ. Высшая инстанция встала на сторону матери и несовершеннолетнего ребенка.
Так, имея в долевой собственности меньшую долю, Вера получила для проживания большую по размеру комнату — суд счел это справедливым в ее ситуации.
Перечисленные выше факторы осложняют не только владение долей, но и ее продажу.
Если все сособственники существуют в мире и согласии, то владение долевой собственностью не доставляет дискомфорта никому из них. Люди могут проживать под одной крышей вместе или сдавать недвижимость в аренду, а полученные деньги делить.
Если владельцам сложно договориться друг с другом и совместная жизнь превращается в кошмар, встает вопрос о продаже долей. Выгоднее для всех — продать недвижимость и поделить деньги. Но и тут возникают препятствия: один согласен продать, второй наотрез отказывается, третий — несовершеннолетний.
Тогда появляется необходимость определить стоимость доли, чтобы впоследствии ее продать. Важно, что право преимущественной покупки части квартиры имеют сособственники жилья. Продавать долю третьим лицам можно только после того, как другие «дольщики» отказались ее выкупать.
Мнение эксперта
Для сособственника доля в квартире может стать как проблемой, так и возможностью.
Если он владеет большей частью квартиры, полученной по наследству, например, 3/4, то в его интересах стать владельцем всего жилья. Для этого нужно выкупить оставшуюся жилплощадь у второго наследника. Обычно такие доли продаются дорого — иногда цена квадратного метра превышает рыночную стоимость. И все равно сделка выгодная — сособственник доли становится единоличным владельцем отдельной квартиры.
Гарантия успешной и выгодной покупки такой доли — свой риелтор. Грамотный специалист может поторговаться за оставшуюся часть и помочь клиенту выкупить квартиру по привлекательной цене.
Если у недвижимости более двух собственников и они владеют равными долями, то максимально возможную цену за свою часть они смогут получить, только если продадут недвижимость целиком, а деньги разделят.
Услуги хорошего риелтора будет проще оплатить картой рассрочки «Халва» от Совкомбанка.
Как происходит оценка доли в недвижимости и что влияет на стоимость
Определить цену доли помогают риелторы или профессиональные оценщики недвижимости. При желании оценку можно сделать самостоятельно.
На формирование стоимости влияют разные факторы. Просто разделить рыночную цену на количество владельцев — неправильно. Нужно учитывать, что в большинстве случаев продажа квартиры целиком гораздо выгоднее для всех участников сделки, чем продажа ее части. Поэтому завышать стоимость отдельной доли не стоит — рискуете долго искать покупателя или не найти вовсе.
При самостоятельном расчете цены учитывайте параметры, о которых пойдет речь далее.
Размер доли
Первое, что влияет на стоимость доли, — ее размер. Да, эта величина не гарантирует при проживании использования большей площади. Однако для покупателя размер доли имеет значение. Особенно если часть квартиры приобретается с целью инвестиций и впоследствии у покупателя в планах выкупить все жилье целиком.
Важный нюанс в том, что даже если у вас самая большая из долей, например, 5/6 от всей недвижимости, то продать ее по цене, как за отдельную квартиру, все равно не получится. Владелец оставшейся 1/6 доли в глазах покупателя останется досадным обременением. В такой ситуации ему выгодней купить отдельное жилье или попросить у вас хорошую скидку.
Количество дольщиков и прописанных
Чем больше людей владеют квартирой на правах доли, тем сложнее договариваться с каждым из сособственников. Некоторые владельцы сами живут в квартире, другие сдают в аренду, третьи используют жилплощадь вместо склада.
Прибавьте сюда прописанных в квартире людей, которые также имеют право проживать в ней.
Идеальный вариант продажи доли — когда недвижимостью владеют всего два собственника. Так покупатель получит в совладельцы только одного человека. Любые вопросы о последующей продаже, сдаче в аренду или ином использовании жилплощади решать будет проще. Поэтому доля в такой квартире окажется дороже.
Несовершеннолетние дольщики/собственники
Сделки с недвижимостью, долей в которой владеют (или где прописаны) дети, — всегда дополнительный риск для покупателя. Каждый шаг предстоит согласовывать с органами опеки, что увеличивает сроки заключения сделки. Не каждый покупатель готов ждать, поэтому цена доли может быть заметно занижена.
Доступ в комнату
Когда речь идет о многокомнатной квартире, в которой за каждым собственником закреплена своя комната, важную роль играет свобода доступа к ней. Если одному из владельцев, чтобы попасть на свою территорию, нужно пройти через комнату соседа — это негативно скажется на цене доли.
Идеально, когда у каждого собственника есть отдельный вход в свое жилище. Если такой возможности нет, порядок прохода и доступа в комнату лучше зафиксировать в соглашении между соседями — о нем речь пойдет далее.
Порядок пользования общими местами
Ванна и туалет, кладовая, кухня, балкон, коридор — все это места общего пользования (МОП). Ими имеют право распоряжаться все сособственники жилья вне зависимости от размера их доли. Однако именно порядок использования общих мест часто становится камнем преткновения и вызывает споры среди домовладельцев.
График дежурств и уборки; кто и в какое время готовит, принимает ванну или занимает туалет; где и чья стиральная машина будет стоять, а если она общая, то график использования — все эти простые, на первый взгляд, бытовые вопросы становятся причиной споров и разногласий между соседями.
Чтобы избежать конфликтов, риелторы и юристы советуют закрепить договоренности между жильцами письменно. Не стесняйтесь прописывать в соглашении любые мелочи по использованию МОП. Ориентируйтесь на график работы каждого из жильцов, их возраст, режим дня и прочие нюансы быта. Чем подробнее будут прописаны правила, тем легче будет договариваться.
Эксперты считают, что наличие такого соглашения между соседями положительно скажется на формировании стоимости доли. Обязательно покажите будущему покупателю эту бумагу — так человек убедится, что в соседи ему достанутся люди, которые умеют уживаться друг с другом.
Прочие факторы
Помимо озвученного выше, на стоимость доли влияют общее состояние и ликвидность жилья, местоположение, качество и этажность дома, возможность осмотреть квартиру перед покупкой доли в ней. Для многих покупателей важны район города и наличие развитой инфраструктуры вокруг, а также удобная транспортная доступность.
Все эти факторы следует учитывать при назначении цены за долю.
Какую бы квартиру вы ни выбрали, воплотить мечту о покупке поможет ипотека от Совкомбанка.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Про понижающий коэффициент и пример расчета
Так как же посчитать, сколько стоит доля в квартире? Для начала нужно изучить рынок недвижимости, узнать стоимость квадратного метра похожего жилья.
Затем прикинуть, какие негативные или, наоборот, положительные факторы, о которых шла речь выше, могут повлиять на формирование стоимости.
Учитывайте, что к долям всегда применяется понижающий коэффициент — показатель, который снижает рыночную стоимость. Обычно он равен 0,5 или 0,7 от рыночной цены объекта. Рассмотрим на примере.
В среднем по рынку трехкомнатная квартира в Самаре стоит 3 млн рублей. У квартиры 3 собственника, у каждого из которых выделена 1/3 доли.
Если бы они продали квартиру целиком и поделили деньги, каждый из них мог получить по 1 млн рублей. А если кто-то из них решит продать только свою долю, то может рассчитывать лишь на 500—700 тысяч рублей.
Почему так? Все дело в коэффициенте, на который нужно умножить стоимость доли по рыночной цене. Допустим, негативных факторов не так много — в этом случае можно применить коэффициент 0,7. Умножаем 1 млн на 0,7 и получаем 700 тысяч рублей.
Какой именно коэффициент применим к вашему жилью, подскажет опытный оценщик или грамотный риелтор.
Касаемо формул и онлайн-калькуляторов, которыми напичкан интернет — мы протестировали некоторые из них и пришли к выводу, что они только вводят в заблуждение и считают неверно. Лучше обратиться к проверенному специалисту с опытом, чем посчитать неправильно.
Ошибочный расчет грозит тем, что вы либо завысите стоимость и долго будете искать покупателя, либо продадите долю по заниженной цене и упустите выгоду.
Когда долю можно продать быстро и выгодно
Выше мы подробно рассказали, какие факторы влияют на ценообразование доли в недвижимости. В этом разделе кратко перечислим положительные моменты, которые позволят продать долю не только быстро, но и более выгодно.
- Квартирой на правах доли владеют всего два собственника.
- Среди зарегистрированных и дольщиков нет несовершеннолетних.
- В квартире не прописаны посторонние люди — только собственники.
- Если квартира многокомнатная, в каждую комнату есть отдельный вход.
Перечисленные преимущества работают как на продавца, так и на покупателя. Для последнего эти обстоятельства полезны тем, что позволяют выгодно купить хорошую недвижимость.
Мнение эксперта
Доли в квартирах в основном приобретают иногородние граждане — их привлекает стоимость. Ценовая категория этого сегмента недвижимости значительно ниже стоимости комнаты в коммуналке, небольшой квартиры, студии и т. п.
Несмотря на то, что покупатель доли делит право собственности с другими владельцами, такая покупка позволяет ему и его несовершеннолетним детям постоянно зарегистрироваться на купленной жилплощади и пользоваться всеми преимуществами прописки, а их немало: прикрепление к поликлинике, оформление ребенка в детский сад, учебное заведение, получение льгот и ипотечных кредитов и т. п.
По статистике, не менее 90% покупателей покупают долю в квартире именно с целью получения постоянной регистрации. Лишь малая часть из них — с целью фактического проживания в квартире.
Оставшиеся 10% потенциальных покупателей — сособственники этого же жилья, которые имеют право первоочередной покупки, а также инвесторы, которые в перспективе хотят выкупить всю квартиру.
В 2022–2023 году покупка доли в квартире все чаще рассматривается как вложение. Даже несмотря на сложную ситуацию в стране и в мире, недвижимость продолжает оставаться хорошей инвестицией.
