В каких случаях собственник может лишиться своей квартиры? Могут ли отобрать единственное жилье? Почему важно мнение бывших супругов? Разбираемся в нюансах, которые важно учесть при покупке квартиры, чтобы ее не лишиться.
Законодательство предусматривает несколько причин, по которым собственник может лишиться своей недвижимости.
Просрочки по ипотеке
Квартира может стать залогом при оформлении ипотеки или крупного кредита на другие цели, например, на открытие и ведение бизнеса.
В такой ситуации недвижимость служит гарантией того, что заемщик выплатит всю сумму долга банку. Который, в свою очередь, может предложить заемщику самые выгодные условия и низкие проценты по кредиту.
Если заемщик не выплачивает кредит, банк может продать квартиру с торгов, забрать себе сумму долга, а заемщику вернуть оставшиеся средства. Однако такой сценарий не самый выгодный вариант для заемщика:
- на торгах квартиры продаются несколько ниже рыночной цены;
- из суммы, вырученной за продажу, удерживаются штрафы за просрочку.
Впрочем, банк тоже не заинтересован в подобном развитии событий. Если в силу каких-то обстоятельств, например, потери работы или проблем со здоровьем, возникают сложности с внесением платежей по ипотеке, лучше обратиться в свой банк.
Возможно, совместными усилиями кредитора и клиента удастся найти решение с наименьшими потерями для обеих сторон. Еще один вариант – поискать возможности рефинансирования ипотеки на более выгодных условиях.
Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке. Объедините в Совкомбанке ипотечные и прочие кредиты другого банка в один и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.
Какая просрочка по ипотеке может стать основанием для изъятия квартиры? Задолженность должна быть значительной и соразмерной стоимости заложенного имущества.
Как показывает практика, в зоне риска – просрочка более трех месяцев и сумма неисполненного обязательства более 5% от стоимости заложенного имущества. Обратите внимание, речь идет о стоимости, а не о сумме кредита.
Невыплаченные долги
Квартире необязательно находиться в залоге – собственник может ее лишиться, если накопит большие долги. В первую очередь за жилищно-коммунальные услуги. При этом сумма долга должна быть достаточно большой, сопоставимой со стоимостью недвижимости.
Забрать квартиру за долги могут только судебные приставы и только по решению суда. Механизм таков – квартиру продают с торгов. Из полученной суммы закрывают долги прежнего владельца, ему передают оставшиеся средства (за вычетом судебных расходов).
Это касается квартиры, которая не является единственным жильем собственника. Хотя в случае больших долгов ограничения могут коснуться и единственного жилья – его могут арестовать. Таким образом, должник сможет в ней жить, но продать, сдать в аренду, оформить дарение не сможет.
Незаконная перепланировка
Владелец квартиры, расположенной в многоквартирном доме, не имеет права самовольно сносить стены и возводить новые. Такая перепланировка может привести к повреждениям всего дома и потому недопустима.
Если очень хочется изменить расположение комнат, это возможно. Но важно соблюсти процедуру – подготовьте проект и согласуйте его. Сделайте это до начала работ. Тогда перепланировка будет законна и после окончания ремонта собственник сможет получить техпаспорт на новую конфигурацию квартиры.
Есть некоторые ограничения, которые необходимо учитывать при проведении работ. В частности, нельзя сносить несущие стены, менять расположение помещений таким образом, чтобы мокрые зоны (к ним относятся ванные, туалеты, душевые, кухни – одним словом, помещения, где есть системы водоснабжения и водоотведения) располагались, например, над спальней или гостиной.
Если же выяснится, что работы проведены, но не узаконены, собственника обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид. Если он этого не сделает, суд может постановить изъять недвижимость.
Квартиру продадут с торгов, вырученные средства – за вычетом затрат на приведение квартиры в первоначальный вид и судебные расходы – передадут теперь уже бывшему владельцу.
Ремонт квартиры, даже без перепланировки, – это всегда удар по семейному бюджету. Карта рассрочки «Халва» от Совкомбанка позволит привести квартиру в порядок, оплачивайте расходы в комфортном режиме.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Нарушение при строительстве дома
Из квартиры могут выселить, если будет выявлено нецелевое использование участка земли.
Например, застройщик возвел многоквартирный дом на землях, предназначенных для индивидуального жилого строительства. В таком случае жильцов, даже если они честно купили квартиру на кровно заработанные и не подозревали о нарушениях, могут выселить судебные приставы.
Иногда при обнаружении подобных ситуаций местные власти пытаются решить дело миром и легализовать строительство, но это не всегда возможно. Поэтому важно проверять застройщика и объект недвижимости перед оформлением покупки.
Неправильное оформление договора купли-продажи
Вы оформили покупку квартиры, живете в ней и добросовестно оплачиваете «коммуналку», а также своевременно вносите платежи по кредитам. Но вас все равно могут выселить из квартиры, если сделку по покупке признают недействительной. Оснований может быть несколько.
- На момент продажи недвижимость была в залоге или арестована за долги.
- Продавец состоял в браке, и его супруг не согласен на продажу. Чтобы застраховать себя от подобной ситуации, при оформлении сделки обязательно требуйте письменное согласие супруга продавца на продажу.
- Владелец развелся, но объект относится к совместно нажитому имуществу. На момент сделки купли-продажи недвижимости раздел имущества не был завершен, и теперь на вашу собственность претендует бывший супруг продавца.
Даже добросовестный покупатель может лишиться собственности, если выяснится, что при проведении сделки не учитывались интересы детей продавца. Например:
- При приватизации квартиры ребенка не включили в число собственников.
- Продавец приобрел жилье с использованием маткапитала, но не выделил детям доли, а это обязательное требование закона.
- Ребенок был в числе собственников, но служба опеки и попечительства не дала разрешения на сделку по продаже квартиры.
Нарушение закона при предыдущей продаже
Нарушение закона – умышленное или нет – может вкрасться на любом из предыдущих этапов сделки. Если объявится человек, чьи интересы были ущемлены, это может привести к пересмотру всей цепочки смены владельцев. Вот лишь некоторые из подобных ситуаций:
- квартиру продали люди, которые не имели на это право;
- предыдущий собственник купил ее у недобросовестных людей;
- объявились наследники, которые только недавно узнали о том, что имели право на долю в наследстве;
- в процессе приватизации квартиры были допущены нарушения, например, в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок.
Избежать такой ситуации поможет сотрудничество с надежным риэлтором, который знает, как проверить наиболее вероятные риски в каждом случае. Второй способ защитить себя от подобных рисков – титульное страхование имущества.
Нецелевое использование и ненадлежащее содержание квартиры
Жилое помещение должно использоваться для проживания. Запрещено размещать в квартире промышленное производство или гостиницу.
Обязанность собственника – соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические и экологические нормативы. Нарушение их требований может создать угрозу здоровью и имуществу окружающих. К таким случаям относят проживание в квартире большого количества кошек и собак, которых в условиях квартиры невозможно содержать должным образом, или частые шумные вечеринки, досаждающие соседям.
На первом этапе владельца обяжут привести квартиру в порядок. В противном случае квартиру могут забрать. Дальнейшие действия – по уже знакомому сценарию: продажа на торгах и передача собственнику вырученных денег за вычетом расходов на устранение последствий действий недобросовестного собственника.
