Запрет на действия с недвижимостью

• Когда нужен запрет на сделки с недвижимостью  
• Как оформить
• Как работает запрет
• Когда запрет не действует  
• Как снять запрет на регистрацию

Когда нужен запрет на сделки с недвижимостью  

Один из способов обезопасить квартиру от продажи мошенниками — сообщить в регистрационный орган, что любые операции с ней возможны только в присутствии собственника. Впрочем, такое ограничение может потребоваться и в других ситуациях. Например, если владелец не может похвастаться хорошими и доверительными отношениями с родственниками. 

Закон позволяет ввести ограничения на действия с имуществом, операции с которым регистрируются в Росреестре. Это квартира, дом, земельный участок, а также машино-место. Запрет можно наложить на операции с долей, если в собственности лишь часть квартиры, дома или участка. Но нужно иметь в виду, что в этом случае желание одного из собственников не помешает другим владельцам распоряжаться своими долями так, как они считают нужным.

Владение даже долей в недвижимости открывает доступ к выгодным финансовым инструментам, с помощью которых можно улучшить жилищные условия или вложиться в развитие собственного дела. Вы можете сами решать, как распорядиться заемными средствами.

Как оформить

Заявление на запрет определенных действий с недвижимостью содержит следующую информацию:

• данные собственника — фамилию, имя, отчество, адрес, паспортные данные;
• сведения об имуществе, на действия с которым налагается запрет. Кроме адреса необходимо указать кадастровый номер объекта;
• чего именно хочет собственник — в частности, запретить передавать права собственности без личного участия; 
• дату и подпись.

Есть несколько способов подачи заявления на внесение в ЕГРН записи об ограничении на регистрационные действия с недвижимостью:

• собственник может обратиться в любой офис МФЦ;
• заявление примут и зарегистрируют в отделении Кадастровой палаты;
• владелец недвижимости может направить ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью по почте. В этом случае личность подписанта должна быть заверена у нотариуса;
• заявление можно подать в электронном виде в личном кабинете на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
• если есть подтвержденный аккаунт на «Госуслугах», собственник может подать заявление на сайте или в приложении. Чтобы подписать документ онлайн, необходима усиленная квалифицированная электронная подпись через приложение «Госключ».

Как работает запрет

На основании заявления от собственника вносят запись в ЕГРН. С этого момента никто другой, кроме собственника, не сможет инициировать переход, прекращение и ограничение права собственности, а также наложить обременение на недвижимость.

Итак, с этого момента без ведома собственника никто другой не сможет:

• продать, подарить или обменять недвижимость;
• сдать жилье в аренду;
•  использовать жилье как залог при оформлении кредита.

Такого права не даст даже нотариально заверенная доверенная — подлинная или поддельная.

Правда, такие ограничения не уберегут от интернет-мошенничества. Например, если договор купли-продажи подписывается при помощи электронной подписи. Переход права собственности в таком случае регистрируется на основании цифрового заявления — эту ситуацию закон приравнивает к договору, подписанному лично. Еще один довод в пользу строжайшего следования правилам цифровой гигиены.

Отметка о запрете на регистрационные действия появится в течение пяти рабочих дней после подачи заявления.

Необязательно закладывать жилье, чтобы получить кредит. Впрочем, иногда можно вообще обойтись без кредита – возможно, в вашей ситуации рассрочка окажется более выгодным решением.

Когда запрет не действует  

Когда в Росреестре есть отметка о запрете на действия с недвижимостью в отсутствии собственника, заявление от других лиц не будет даже рассмотрено. Но есть исключения, они описаны в части 3 ст. 36 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Итак, Росреестр обязан рассмотреть обращение, даже если собственник наложил запрет на регистрационные действия с недвижимостью, в следующих ситуациях:

• есть судебное решение, вступившее в силу;
• заявлено требование судебного пристава;
• некоторые другие ситуации, предусмотренные законодательством, в частности, при банкротстве собственника.

Также на особом положении жители Москвы. Если дом включен в программу реновации жилищного фонда, то заявление о регистрации перехода права собственности на жилье от органа исполнительной власти столицы будет рассмотрено, несмотря на желание собственника.

Как снять запрет на регистрацию

Что делать, если обстоятельства изменились и нужно продать или подарить недвижимость, но у собственника нет возможности присутствовать на сделке лично? Например, собственник находится за границей и не намерен возвращаться в Россию в обозримом будущем, но хотел бы продать свою квартиру через родственников.   

Закон предусматривает три основания для отмены такой отметки: 

• государственная регистрация перехода, прекращения права собственности при личном участии собственника. То есть отметка перестает действовать, например, при продаже квартиры, когда на сделке присутствует собственник;
• вступление в силу судебного акта;
• заявление собственника.

Последний пункт требует особого внимания. С одной стороны, закон не оговаривает, в какой именно форме собственник должен подать заявление. С другой стороны, возможность подать такое заявление, например, через представителя по доверенности, пусть даже нотариально заверенной, сводит на нет всю суть запрета на действия с недвижимостью.

В такой ситуации возможны разночтения. Решение пришло с цифровизацией государственных услуг. Собственник может снять запрет через «Госуслуги». Для этого у него должна быть подтвержденная учетная запись, а также усиленная квалифицированная электронная подпись и приложение «Госключ». Также понадобятся паспортные данные, ИНН и кадастровый номер объекта недвижимости.

Запись о запрете на регистрационные действия без личного присутствия владельца уберут из ЕГРН в течение пяти рабочих дней после подачи заявления.