Баннер
Недвижимость

Чем отличается налогообложение апартаментов от квартир

Ольга Шмидт
/ 9 января 08:45
7 мин.

Апартаменты в среднем стоят меньше квартир — в этом их основная привлекательность. Однако перед приобретением стоит изучить нюансы налогообложения. На практике часто бывает так, что налоги и другие обязательные платежи «съедают» выгоду от разницы в цене.

налог на апартаменты
Несмотря на то, что апартаменты относят к коммерческой недвижимости, в них можно жить

В федеральном законодательстве не закреплено понятие апартаментов. Этот термин упоминается в нормативно-правовых актах, регламентирующих ведение гостиничного бизнеса. 

У апартаментов есть признаки жилой недвижимости — в них можно проживать и даже оформлять временную прописку. Однако юридически их относят к нежилым помещениям.

Что это означает для владельца? Апартаменты приравнивают к коммерческой недвижимости, а значит, они не являются объектами первой необходимости. Соответственно, нормы налогообложения для квартир и жилых домов не применимы к данной категории, даже если там постоянно проживают люди.

Какие налоги платят собственники апартаментов

Есть несколько налогов на апартаменты. Пока человек владеет объектом, он должен каждый год платить имущественный налог. Если недвижимость помогла ему получить доход (например, в результате сдачи в аренду или продажи), то необходимо также заплатить налог на доходы физических лиц.

Имущественный налог

Налог на имущество физических лиц платит собственник недвижимости. Если владельцев несколько, сумму делят на всех пропорционально их долям. Платеж начисляют раз в год, внести его нужно до 1 декабря. 

Размер взносов зависит от нескольких факторов:

  • субъекта РФ, в котором расположена недвижимость;
  • категории земли под помещением;
  • размера кадастровой стоимости объекта;
  • наличия в здании помещений, занятых под ведение предпринимательской деятельности.

В качестве налоговой базы для расчета платежей используют кадастровую стоимость. Ежегодно региональные власти устанавливают показатель и заносят в Единый государственный реестр недвижимости. Узнать его можно на официальном сайте ведомства.

Размер ставки зависит от категории земли, на которой расположен объект. Индивидуальные и многоквартирные дома строят на землях для жилищной застройки, ставка составляет 0,1%. С апартаментами ситуация сложнее. Если они расположены на земле, предназначенной для размещения гостиничных объектов, платить придется 0,5%. А если участок выделен для общественно-делового, торгового или офисного использования — 2%. 

Разница кажется небольшой, однако при пересчете на реальные цифры она превращается в десятки тысяч рублей. Рассмотрим на примере.

Владимир владеет тремя объектами недвижимости в Москве — квартирой и двумя апартаментами. Предположим, что кадастровая стоимость у них одинаковая — 5 млн рублей. Налоговые ставки применяют разные — 0,1%, 0,5% и 2%.

За квартиру мужчина заплатит 5000 рублей, за первые апартаменты — 25 000, а за вторые — 100 000 в год. Если апартаменты использовать не с целью получения прибыли, содержать их довольно накладно.

Налог при продаже апартаментов

Если вы планируете продавать недвижимость, заранее подумайте об уплате налога. По закону, 13% от полученного дохода нужно перечислить государству. От обязанности освобождаются собственники, которые владели объектом более пяти лет.

Размер дохода определяется как разница между ценой продажи и покупки недвижимости. Если вы, например, приобрели апартаменты за 4 млн рублей три года назад, а продали за 6 млн сейчас, придется заплатить налог с 2 млн рублей.

При продаже жилых объектов есть послабления. Например, срок владения недвижимости, при котором освобождают от уплаты налогов, может быть сокращен до трех лет. Но только в некоторых случаях:

  • если жилье собственнику передал близкий родственник по договору дарения;
  • если он получил объект в наследство;
  • если право собственности перешло к владельцу после оформления договора ренты или в результате приватизации.
налог при продаже квартиры
Если квартиру вы получили в дар от родственников, продать ее без уплаты налога можно уже через три года

На собственников апартаментов эти правила не распространяются. Минимальный срок владения, освобождающий от уплаты налога на прибыль, — пять лет.

Планируете приобрести недвижимость? Обратите внимание на ипотеку от Совкомбанка. Мы предлагаем несколько программ, в рамках которых можно приобрести в том числе и апартаменты.

Налог на доход от сдачи в аренду

Государство применяет разные ставки к разным категориям пользователей. Физические лица платят 13%. Декларацию нужно подать до 1 мая, а платеж внести до 15 июля.

Владельцам квартир, комнат и жилых домов снизить налог помогает самозанятость. Получив статус, платить придется всего 4%. Однако к апартаментам эта схема не относится.

Собственники коммерческой недвижимости могут зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Тогда с дохода от сдачи в аренду они будут платить 6%. Однако перейти на УСН нужно успеть за 30 дней с момента регистрации, иначе сделать это можно будет только в следующем году. На общей системе налогообложения ставка составляет 20%.

Получаете дополнительный доход? Сохранить и приумножить его поможет онлайн-копилка от Совкомбанка. Пополнять ее и снимать средства можно в любое время, а значит, деньги всегда будут под рукой.

Хороший способ сберечь деньги онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 12,5% годовых в мобильном приложении «Халва Совкомбанк».

Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов

Те, кто хоть раз приобретал квартиру или дом, знают, что после покупки можно получить приятный бонус — возврат части стоимости в виде налогового вычета. Государство возвращает 13%, но максимум с двух миллионов рублей. То есть, если недвижимость стоила меньше, вернут 13% от ее цены, а если больше — 13% от двух миллионов. Таким образом, максимально возможная сумма вычета составляет 260 000 рублей.

Но есть важное условие — новоиспеченный владелец жилья должен получать официальную зарплату и платить с нее налоги государству. Именно с уплаченных платежей и возвращают вычет. 

налоговый вычет
Чтобы получить налоговый вычет, нужно регулярно платить НДФЛ

К сожалению, после покупки апартаментов получить налоговый вычет не получится. Акция распространяется только на жилую недвижимость — квартиры, дома, комнаты. Это стоит учитывать, если вы еще окончательно не решили, какой объект приобрести.

Апартаменты стоят примерно на 15–30% дешевле, чем квартиры той же площади. Это обусловлено тем, что земля под ними, как правило, менее дорогая. Но прежде чем польститься на гипотетическую выгоду, стоит тщательно все рассчитать. Взять во внимание отсутствие налогового вычета, более высокие налоги и коммунальные платежи. 

Не исключено, что разница нивелируется в течение ближайших пяти-семи лет, а затем содержание апартаментов станет совсем невыгодным.

Подведем итоги. Налоговая нагрузка у владельцев апартаментов в целом выше, чем у собственников квартир. Также они лишены некоторых послаблений и льгот. Это связано с тем, что данная категория объектов не относится к жилой недвижимости. Основное ее назначение — коммерческое использование.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
Ольга Шмидт
Ольга Шмидт
Расскажу, как достичь компромисса между желаниями и возможностями с помощью доступных финансовых инструментов.
Баннер