Порядок действий после одобрения ипотеки

• Провести оценку недвижимости
• Как проверить жилье в новостройке
  • Документы на новостройку
• Как проверить жилье на вторичном рынке
  • Какие документы проверить у продавца
  • Документы на вторичное жилье
• Получить ключи от жилья
• Письменно оформить ипотеку
  • Что влияет на срок рассмотрения и как ускорить рассмотрение
  • Выход на сделку
• Зарегистрировать право собственности
• Могут ли отказать в ипотеке после одобрения
• Когда можно подать повторную заявку

Также напоминаем, что одобрение по ипотеке получают по конкретной программе. У вас уже должно быть понимание по объекту: это квартира или загородный дом, первичный или вторичный рынок.

Совкомбанк предлагает множество ипотечных программ для покупателей недвижимости. Есть ипотечные программы от отдельных застройщиков в конкретных ЖК. Можно получить кредит на жилье с господдержкой по льготным условиям – такие программы предлагаются клиентам с детьми.

Так что же делать после одобрения ипотеки?

Провести оценку недвижимости

Оценка недвижимости, которую вы намерены взять в ипотеку, обязательна – без нее вам просто не дадут кредит. Ее проводят аккредитованные банком оценочные компании или индивидуальные предприниматели.

Они помогают банку ответить на вопрос: сможет ли он продать жилье с торгов, если покупатель не выплатит долг. А покупатель сможет убедиться в том, что квартира реально стоит тех денег, которые за нее просят.

Оценщик выезжает по адресу ипотечной квартиры и осматривает ее. Затем готовит отчет об оценке (в среднем 3-5 дней). За подготовку такого отчета московские компании берут от 2500 рублей, в Санкт-Петербурге —  около 3000 рублей.

В отчете приводится следующая информация:

• о заказчике и исполнителе оценки недвижимости, методе проведения;
• о состоянии квартиры;
• о стоимости недвижимости при стандартной сделке либо на торгах.

Кроме того, делают приложение к отчету в виде фотографий квартиры и копий документов.

На отчете должна стоять печать оценочной компании и подпись оценщика, иначе документ будет недействителен. Должно быть приложено краткое содержание отчета на одной странице.

Часто стоимость квартиры в отчете близка к согласованной по сделке. Отчет действителен 6 месяцев, поэтому со сделкой лучше не затягивать.

Как проверить жилье в новостройке

Основной риск покупателя новой недвижимости —  стать обманутым дольщиком и не дождаться желанных квадратных метров.

Таких дольщиков защищает закон «О долевом участии в строительстве»: недостроенные дома со временем сдают. Также за нарушение сроков возмещают неустойку, если застройщик не обанкротится.

Чтобы избежать рисков, перед оформлением ипотеки на новостройку проверьте все документы от застройщика:

• есть разрешение на строительство многоквартирного дома;
• регистрационные документы должны быть в порядке (застройщик обязан подавать информацию о своих объектах в Единую информационную систему жилищного строительства, а еще юридическое лицо не должно быть в процессе банкротства);
• земля под домом находится у застройщика в собственности (если на земельный участок заключили арендный договор, то срок его действия должен быть не меньше срока строительства);
• строительная компания работает с применением счетов эскроу (это специальные банковские счета, которые открываются для расчетов по сделке с клиентом; компания-застройщик получит деньги только после сдачи дома в эксплуатацию).

Документы на новостройку

Для сделки с застройщиком при покупке жилья готовьте:

1. Паспорт.
2. Документ об оплате госпошлины за регистрацию права собственности —  придется отдать 2000 рублей. Можно оплатить в МФЦ, любом отделении банка, на почте.
3. Если состоите в браке, и жилье покупаете на общие деньги, заручитесь письменным согласием супруга. Такой документ придется заверить у нотариуса.
4. СНИЛС.
5. Свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей при их наличии.
6. Справка о доходах.
7. Страхование титула и недвижимости понадобится, если объект уже введен в эксплуатацию.

Договор долевого участия (ДДУ) будет подготовлен застройщиком, но его содержание нужно будет заранее согласовать с банком или застройщик, и его проект должен быть аккредитован у банка. 

Как проверить жилье на вторичном рынке

Проверить вторичное жилье значительно сложнее, так как нужно оценить всю историю объекта, включая предыдущие сделки по квартире. Это делают для того, чтобы снизить риск исковых требований со стороны прежних собственников, неучтенных наследников и третьих лиц.

Какие документы проверить у продавца

• Выписка из ЕГРН

В ней отражены все переходы права собственности и наличие обременений. Кроме того, можно узнать информацию о точном адресе и метраже, а еще в выписке указаны данные о владельце.

• Архивную выписку из паспортного стола или МФЦ

Документ содержит данные о лицах, ранее прописанных в квартире.

1. Кадастровый паспорт.
2. Выписка из домовой книги.
3. Техническая документация.

По ней посмотрите перепланировки и другие изменения жилплощади.

• Последние квитанции об оплате коммунальных услуг

Также можно запросить справку об отсутствии долгов в управляющей компании либо ТСЖ.

• Паспорт продавца

Если последний действует по доверенности, то в справке должен быть перечень конкретных действий, который доверитель разрешает совершать. Подлинность паспорта можно проверить с помощью специального сервиса ГУВД МВД. Дополнительно запросите второй документ, по которому можно подтвердить личность продавца. Например, водительские права.

• Справка о дееспособности продавца из психдиспансера и наркодиспансера.
• Правоустанавливающие документы на жилье.

Сюда входят договор аренды, ренты или мены, договор дарения или свидетельство о вступлении в наследство, свидетельство о приватизации, решение суда, по которому собственник получил квартиру.

Проверьте, не грозит ли дому снос по программе реновации или не признали ли его аварийным.

Документы на вторичное жилье

Если объект вас устроил и получил одобрение банка, то на сделку с вторичной квартирой готовьте:

1. паспорт покупателя или доверенность и паспорт его представителя;
2. договор купли-продажи в двух экземплярах;
3. договоры страхования жизни, титула и недвижимости.

Получить ключи от жилья

Получить ключи в новостройке можно только после того, как дом сдан в эксплуатацию, покупатель и продавец подписали акт приема-передачи и не имеют друг к другу претензий. С этого момента покупатель становится ответственным за оплату коммунальных услуг.

Если дольщик не спешит с приемкой квартиры и уклоняется от передачи, то застройщик вправе подписать односторонний акт приема-передачи.

А перед передачей жилья застройщик должен выслать покупателям официальное уведомление (важно, чтобы оно было направлено обычной почтой, а не через e-mail или смс).

По вторичному рынку факт передачи жилья также фиксируют актом приема-передачи, но подписываете вы его с продавцом недвижимости.

В акте указывают:

• дату и место подписания документа;
• реквизиты сторон (продавца и покупателя);
• информацию о помещении;
• текущее состояние квартиры, если она продается на вторичном рынке;
• наличие дефектов, если квартира продается в новостройке.

Акт приема-передачи должен быть составлен в двух экземплярах, на них должны быть подписи сторон сделки. Если жилье покупается у строительной компании, то на документе должна быть ее печать.

Письменно оформить ипотеку

После того, как вы подобрали объект, вам нужно предоставить необходимые документы банку. Специалист рассмотрит все документы и проверит юридическую чистоту в течение одной недели.

Что влияет на срок рассмотрения и как ускорить рассмотрение

На проверку юридической чистоты объекта недвижимости нельзя повлиять и как-то его ускорить. Банк оценивает все фактические и юридические обстоятельства, детально изучает документы и делает необходимые запросы.

Быстрее может быть рассмотрена заявка по юридически чистому объекту: если это новостройка у аккредитованного застройщика, то решение будет принято быстро. Если это квартира с десятком переходов прав собственности после приватизации, то времени на итоговое одобрение понадобится больше.

Выход на сделку

После одобрения банка вы выходите на сделку, где подписываете договор долевого участия по новостройке или купли-продажи по вторичке, а также кредитный договор.

Для оформления кредита нужно принести:

• российский паспорт с постоянной или временной пропиской;
• справку 2-НДФЛ или по форме банка о подтверждении дохода;
• заявление-анкету на ипотеку;
• заверенную копию трудовой книжки;
• страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС).

По желанию клиента банк может оформить титульное страхование на недвижимую собственность, а также страхование жизни и здоровья. Страховку оформляют у страховых компаний — партнеров банка.

Если наступил страховой случай, например, заемщик потерял работу, заболел или стал инвалидом, или квартира перешла к другому человеку из-за мошеннических действий, страховая компания выплачивает страховое возмещение.

Дополнительно кредитная организация может запросить документы на детей, если квартира берется по ипотечной программе для семей с детьми. При наличии созаемщика или поручителя нужно предоставить аналогичные документы.

Есть особые требования для индивидуальных предпринимателей или пенсионеров. Например, ИП придется принести свидетельство о регистрации в налоговой, декларацию за последний налоговый период и лицензию на выбранный вид деятельности, если он ведет бизнес, предусматривающий ее оформление.

Зарегистрировать право собственности

Зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке можно только после составления кадастровых паспортов на всю недвижимость. То есть придется дождаться, пока остальные жильцы получат ключи и составят акт приема-передачи.

Хороший застройщик обязательно сообщит покупателям о начале регистрации квартир и вышлет список документов для регистрационного органа.

Для регистрации права собственности понадобятся:

• заявление от каждой из сторон сделки;
• паспорт покупателя и представителя продавца;
• договор по ипотечному кредиту;
• договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
• квитанция об оплате госпошлины.

После погашения ипотечного долга заемщик должен подать в МФЦ заявление о снятии обременения.

Нужно принести:

• документ из банка, подтверждающий полную оплату долга;
• договор об ипотечном кредите;
• паспорт собственника жилья.

Зарегистрировать право собственности на квартиру нужно в течение 120 дней.

Могут ли отказать в ипотеке после одобрения

Да, иногда кредитная организация отказывает уже в процессе подписания документов. Поэтому важно понять, почему сделка не состоялась.

Возможные причины отказа:

• Объект недвижимости. Юридическая «история» объекта, а именно переходы прав собственности, наличие возможных наследников, нюансы при приватизации, могут стать поводом для отказа в согласовании сделки.
• Кредитная история заемщика. Банк опасается, что заемщик неблагонадежный — у него есть просрочки по прошлым кредитам, споры с коллекторами или другими кредитными организациями.
• Недостаточные доходы для выплаты займа: заемщику может не хватить остатка на жизнь и содержание семьи. Отказ по этой причине может состояться как на этапе одобрения, так и перед подписанием договора.
• Есть другие кредиты, в том числе появились новые уже после одобрения заявки на ипотеку, поэтому ипотека слишком сильно увеличит финансовую нагрузку.
• Недостоверные данные в заявке на кредит. Сюда относят как опечатки в документах, так и предоставление намеренно искаженных данных. В последнем случае отказ гарантирован.

Иногда банки отказывают из-за гражданства или возраста.

Когда можно подать повторную заявку

После отказа не стоит опускать руки — можно попробовать взять ипотечный заем в другом кредитном учреждении или можно попробовать подать повторную заявку. Срок подачи повторной заявки зависит от кредитной организации.

К примеру, у Совкомбанка он составляет 2 месяца с момента подачи первой заявки. То есть срок рассмотрения заявки включается в эти 2 месяца. Однако здесь важно не соблюдение сроков, а чтобы отпали причины для отказа. В частности, если причиной стали другие кредиты, важно их погашение перед повторной заявкой.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.