Что лучше: хрущевка или новый дом

В 2021 году я купила квартиру в кирпичной хрущевке в Петербурге и до сих пор не пожалела об этом. Расскажу, почему я остановилась на этом типе жилья и стоит ли вам сделать так же.

• Как правильно выбирать недвижимость
• Вторичка vs первичка
• Расположение
• Инвестиционная привлекательность
• Инфраструктура и эстетика пространства
• Качество строительства, планировки и звук
• Резюме

Как правильно выбирать недвижимость

Универсального идеала при покупке квартиры быть не может. У каждого человека свои потребности. Общим моментом может быть только инвестиционная привлекательность. Но и ее нельзя считать константой.

Возможность продать квартиру через пару лет значительно дороже — полезная опция. Но стоит ли это нескольких лет жизни в некомфортных условиях? Для кого-то да, для кого-то нет.

Второй момент — финансовые возможности и семейные условия. Я выбирала квартиру для себя одной при довольно ограниченном бюджете — 5 миллионов рублей. Сейчас цены немного выросли, зато ажиотаж спал, а продавцы стали давать серьезные скидки.

Ниже я расскажу об основных критериях, которые принимались во внимание.

Вторичка vs первичка

Почему, собственно, встал вопрос выбора между новостройкой и хрущевкой? Это было ровно два типа жилья, на которые у меня хватало денег.

В чем разница между первичкой и вторичкой? Первичка — покупка квартиры у юридического лица, как правило, застройщика. Вторичка — у физического лица, владельца недвижимости. Изредка можно встретить предложения по покупке у юрлица по переуступке. Так бывает, когда застройщик рассчитывается квартирами с подрядчиками.

Покупать квартиру у юрлица выгоднее: меньше рисков с точки зрения оформления, с недавних пор — низкие процентные ставки по ипотеке.

Зато у застройщика почти нереально купить готовую квартиру, придется ждать сдачи дома.

Плюсы первички:

• Для ипотечников самое главное преимущество — льготные ставки. Это решающий аргумент для большинства покупателей. Но нужно учитывать, что рынок очень чутко реагирует на спрос. Появление «общей» льготной ипотеки в 2020 году почти сразу привело к коррекции цен. Новостройки стремительно подорожали, поэтому никакой выгоды для себя в льготных программах я не нашла. 

Вторичка дорожала не такими бешеными темпами, поэтому разница в пару процентных пунктов компенсировалась меньшей ценой. Хотя прозрачным это ценообразование не назовешь, но об этом дальше.

• Договор с застройщиком несет минимальные юридические риски. Благодаря ФЗ-214 и эскроу-счетам в самом плохом случае покупателю просто вернутся его деньги. Но так бывает крайне редко. 

А вот в случае со вторичкой придется проверять и квартиру, и ее владельцев чуть ли не до десятого колена. Сюда же можно добавить человеческий фактор в виде переговоров не с профессиональными продажниками, а с обычными продавцами квартир. Далеко не все из них будут приятными или хотя бы договороспособными людьми.

Плюсы вторички:

• Ты покупаешь уже готовое жилье, а не картинку в рендере. То есть можно еще на стадии просмотра объявления узнать все необходимое о районе, доме, будущих соседях. Любую информацию можно найти в интернете, вплоть до обращений в УК о протекшей крыше или количестве насильственных преступлений из милицейских сводок. Для меня это стало решающим моментом. И я сама, и мои друзья успели пожить в новых домах, где застройщик слегка преувеличил свои возможности. Например, мой друг купил квартиру в новостройке в 2017 году, продал в 2019, в 2022 вместо нормальных подъездных дорожек там так и оставалось царство грязи.
• Как минимум первое время в новостройке придется терпеть неудобства: от перфоратора соседа, который решил сделать ремонт своими силами, до отсутствия благоустройства и социальной инфраструктуры. Последнее часто так и остается на рендере. Хрущевки, находящиеся в старых районах, стабильны и статичны. Резких изменений ни в доме, ни в окружающей среде ждать не придется.
• В квартиру на вторичке можно сразу въехать и жить. Учитывая, что недвижимость долгосрочная покупка, нельзя назвать это решающим аргументом. Нужно просто прибавить стоимость аренды к итоговой цене сделки.

Расположение

Риелторы говорят, что при покупке жилья важны три «Л»: локация, локация и еще раз локация. Это главный фактор, влияющий на стоимость жилья и его привлекательность как для продажи, так и для аренды. Что уж говорить о качестве жизни.

Важно: в Петербурге все очень плохо с транспортной доступностью, есть целые районы города без станций метро. Причем построенные довольно давно. Безальтернативная необходимость пользоваться наземным транспортом для ежедневных поездок способна превратить жизнь в ад. По крайней мере — мою.

Что касается локации, то я хотела жить в радиусе двух километров от станции метро. Крайне желательно в зеленом районе и на севере города, к которому я привыкла.

В районе, который я определила для себя как идеальный, основой застройки были пяти- и двенадцатиэтажные хрущевки с небольшими вкраплениями сталинок и новых домов начала нулевых.

На окраине того же района велось новое строительство. Но дома там были существенно дальше от станции метро, а квадратный метр дороже почти в полтора раза.

То есть со своим бюджетом я могла жить в удобном месте с точки зрения транспортной доступности, но в хрущевке. Либо выбрать новостройку в соседнем районе за те же деньги, но пришлось бы наслаждаться утренними очередями на маршрутку.

Инвестиционная привлекательность

С этой точки зрения новостройки традиционно считаются лучшим вариантом. Но у меня на этот счет большие сомнения.

Сравнив варианты квартиры на первичном и вторичном рынке, я поняла: не стоит покупаться на низкую ставку, нужно ориентироваться на ежемесячный платеж и общую сумму. В сложившейся ситуации на рынке, особенно с субсидированной застройщиками ипотекой, я вижу серьезные риски. Низкие проценты по кредиту «зашиты» в итоговую стоимость квартиры для покупателя.

Что это значит с точки зрения инвестиционной привлекательности?

Люди покупают квартиру по завышенной цене, но с низкой ипотечной ставкой. А если им придется продавать эту же недвижимость как вторичную, такой низкой ставки для ее покупателя уже не будет. Из-за этого вторичные квартиры в новых домах уже сейчас пользуются слабым спросом и продаются с существенным дисконтом. Для них сложно найти покупателя, потому что ему проще пойти к застройщикам и купить первичку с ипотекой по льготной программе.

О соответствующих рисках на рынке уже предупреждал Центробанк.

Больше всего они касаются покупателей жилья эконом- и комфорт-класса. Новостройки с уникальными или редкими характеристиками, например, в центре Петербурга найдут своего покупателя. А вот квартиры в однотипных двадцатиэтажках на окраинах — вряд ли.

С другой стороны, сейчас много льготных программ для отдельных категорий граждан.

Я их не рассматривала, так как не вхожу в их число. Но для своей целевой аудитории они могут быть выгодными.

Что касается инвестиционной привлекательности хрущевок, тут маловероятны как взлеты, так и падения. Покупателю не удастся много выиграть, но и потерять тоже.

Из рисков стоит отметить только скандальную программу реновации. Но из-за возмущения петербуржцев ее решено было отложить до 2024 года и отправить на доработку.

Инфраструктура и эстетика пространства

В этом пункте я могу быть необъективной. Но покупка недвижимости — это не настолько практический вопрос, как может показаться. Как минимум у людей есть эстетические потребности, и их нужно учитывать.

С этой точки зрения районы кирпичных хрущевок кажутся мне оптимальными. В них много зелени и просторные дворы, выглядящие как лес, а еще парки, скверы, озера и пруды. Вокруг моего дома, кстати, четыре парка.

Помимо хрущевок здесь есть:

• cтаринные деревянные дачи и особняки Лесного — бывшего исторического района;
• нарядные двух- и трехэтажные дома, которые называются «немецкими коттеджами», что не совсем соответствует действительности;
• роскошные конструктивистские бани и несколько оригинальных заводов для любителей стиля индастриал;
• самый известный блошиный рынок города;
• и еще несколько локальных достопримечательностей, которые я люблю показывать друзьям.

С практической точки зрения стоит отметить, что районы регулярной советской застройки максимально обеспечены инфраструктурой. Здесь хватает поликлиник и больниц, детских садов, школ, почтовых отделений и наземных транспортных маршрутов. На выбор у меня две ветки метро и три станции.

Что касается новостроек, то в аналогичных по цене вариантах с инфраструктурой либо плохо, либо очень плохо. В лучшем случае мне смогли предложить квартиру на конечной остановке автобуса с видом на крематорий.

Эстетику новых районов я не понимаю, мне не нравится высотное строительство, чахлые кусты вместо деревьев, бетонные площадки и разноцветные фасады. Допустим, здесь каждому свое.

Качество строительства, планировки и звук

Я остановилась на кирпичной хрущевке из-за вопроса звукоизоляции. Пожив в разных домах, я разработала свой рейтинг тишины:

1. Сталинки или хороший старый фонд.
2. Кирпичные пятиэтажки.
3. Панельные брежневки.
4. Новостройки.

Так как сталинки не вписывались в мой бюджет, выбор был очевиден.

Что касается планировок в целом, то здесь при небольшом бюджете крайне мало пространств для маневра. Хрущевки не идеальны, как и новостройки. Но распределение пространства в первых лучше отвечает моим потребностям.

Например, я готова мириться с маленькой кухней при хорошей площади комнаты. Кухню-гостиную я искренне считаю недоразумением, а студии — отдельным сортом пыток.

При этом на рынке можно найти квартиры в новостройках, где те же 30 квадратов распределены максимально удачно, а в кирпичных хрущевках моей 528 серии много вариаций. Например, с высокими потолками и увеличенной площадью. Но их найти сложнее, чем стандартные планировки.

Качество строительства у хрущевок не идеальное, но приемлемое. К тому же все проблемы дома — на виду, и их можно выяснить. А вот что в итоге построит застройщик и не упадет ли качество строительства на очередном этапе сдачи — неизвестно.

Еще один важный момент — соседи, точнее, их количество. В старых домах их мало, большинство из них — среднего возраста, у них меньше детей и машин. Все это добавляет комфорта проживания.

Спойлер: в своих расчетах я не ошиблась. Второй год я наслаждаюсь тишиной и не вижу своих соседей.

Резюме

Кирпичная хрущевка — оптимальный выбор для покупателя с ограниченным бюджетом, которому важен хороший район и отсутствие транспортных проблем.

Аналогичные по цене квартиры в новостройках в Петербурге находятся далеко от станций метро, имеют ограниченную социальную инфраструктуру и слабо предсказуемое качество строительства.