Что влияет на стоимость квадратного метра квартиры

• Что влияет на цену новостроек
• Временные факторы
• Постоянные факторы
• Что влияет на цену вторичного жилья
• Текущие рыночные условия
• Локация
• Характеристики дома
• Юридическая чистота и срочность продажи
• Иные нюансы

Что влияет на цену новостроек

На ценообразование на рынке первичной недвижимости влияет ряд факторов: как постоянных (объективных), так и временных. Поскольку сегодня вторые играют ключевую роль, начнем рассказ с них. 

Временные факторы

В России до сих пор бытует стереотип — жилье на стадии котлована всегда дешевле готового. Однако это уже давно не так! 

С 2019 года застройщики работают по программе проектного финансирования: дольщики вносят деньги в банк — на специальные эскроу-счета. Доступ к средствам вкладчиков у строителей появляется только после ввода дома в эксплуатацию. 

Поэтому мы часто сталкиваемся с парадоксальной картиной: новостройка, которую сдадут только через три года, оказывается дороже, чем готовое жилье в том же жилом комплексе. 

Такой ценовой перекос иррационален — покупатель мог бы жить три года в готовом жилье и не платить за аренду. 

У ситуации есть объяснение — льготная ипотека. Программа, введенная в 2020 году и частично завершившаяся в 2024-м, поменяла рынок недвижимости в России. Если раньше вторичный фонд был значительно дороже, то сейчас цены на новостройки опережают стоимость готового жилья на десятки процентов. 

Без программы льготной ипотеки разница постепенно выровняется. Стоимость первички начнет снижаться и приблизится ко вторичке, ведь все продавцы окажутся в равных условиях

Конечно, все это займет определенное время. Застройщики начнут предлагать субсидированные программы — станут доплачивать банкам за более низкую процентную ставку по кредиту. Но общий тренд все равно понятен: цены на новостройки будут приближаться к цене вторички. 

Помимо льготной ипотеки, на цену квадратного метра новостройки сегодня влияют и общие рыночные тренды. Так, по результатам заседания Центробанка России 13 сентября 2024 года ключевую ставку увеличили до 19%. 

Это значит, что ставки останутся высокими еще долго, а подпитка спроса за счет ипотечных денег будет меньше. Снижение спроса неминуемо приводит к падению цен. 

Постоянные факторы

Постоянные факторы — это неизменные, объективные факты, из которых складывается стоимость квартиры. 

Себестоимость строительства

Застройщики утверждают, что цены в период с 2020 по 2024 год поднимались не только из-за доступных льготных кредитов, но и из-за постоянного роста себестоимости строительства. В нее входят расходы:

• на строительные материалы;
• на строителей;
• на покупку или аренду земельного участка под строительство;
• на проектно-изыскательские работы;
• на благоустройство территории;
• на работу строительной техники;
• на маркетинг и агентское вознаграждение партнерам;
• на штат застройщика, его офисы продаж и прочие нужды. 

Проектное финансирование

Безусловно, себестоимость растет с каждым годом. Но надо понимать, что так было и до введения льготной ипотеки. Однако тогда такой рост не приводил к увеличению цен на квартиры на десятки процентов в год. 

В этом смысле куда более важный фактор — проектное финансирование застройщиков от банков. Они лишились доступа к деньгам дольщиков в 2019 году и получают их от банков под проценты. А это значит, что финальное бремя несет покупатель. 

Более того, на цену новостроек влияет и динамика продаж. Если квартир продано мало, застройщику приходится платить банку по более высокой ставке, и наоборот. 

Маржа застройщика

Это то, что бизнес зарабатывает с проекта. Застройщики обычно прибегают к динамическому ценообразованию — меняют цену в зависимости от уровня спроса и текущей рыночной ситуации. 

Изначально застройщики обычно продают «неликвид», например угловые квартиры или жилье на первых этажах, а наиболее привлекательные предложения, например видовые квартиры, выводят на рынок порционно и осторожно. 

Технология строительства

На стоимость квадратного метра новостройки также влияет методика строительства. Так, блочное жилье дешевле — его можно построить гораздо быстрее. Но по тепло- и шумоизоляции такие дома очевидно проигрывают кирпичным или монолитным конструкциям, соответственно, более дорогим. 

Инфраструктура

Рассмотрим два варианта: 

• новостройка в центре города на месте промзоны; 
• новый дом на отшибе, в пяти километрах от «цивилизации». 

Очевидно, что расходы на подведение коммуникаций, создание необходимой инфраструктуры выше во втором случае. Это неизбежно повлияет на итоговую стоимость.

Отделка 

Застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Одни — с черновой отделкой, другие — с предчистовой, а кто-то — вовсе с готовым ремонтом. Во всех случаях объем затрат разный — это тоже влияет на стоимость. 

Наиболее популярна предчистовая отделка. Для будущих жильцов выравнивают стены, пол, потолок, делают монтаж проводки и коммуникаций. 

От чистовой нередко отказываются сами покупатели — застройщики часто выбирают дешевые материалы для отделки. 

Черновую тоже не жалуют — приходится «поднимать» и выравнивать полы, а где-то даже возводить перегородки между комнатами. На это уходит много времени и денег.

Класс новостройки

Условная категория, поскольку объективных прописанных на бумаге критериев деления на эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-класс нет. На практике застройщики нередко завышают его, что неизбежно влияет на ценообразование.

Что влияет на цену вторичного жилья

Вторичка — вся жилплощадь, на которую покупатели получили право собственности. Дому может быть всего несколько месяцев, но часть квартир уже будет входить в эту категорию. Разберем факторы, влияющие на стоимость вторичной недвижимости.

Текущие рыночные условия

Здесь нет никаких льготных программ, то есть все зависит от спроса и предложения. В 2024 году из-за высоких ставок по ипотеке количество сделок значительно сократилось.

На сегодняшний день цены либо стагнируют, либо немного снижаются. Отсутствие резкого обвала объяснить просто: большинство покупает квартиру, чтобы улучшить жилищные условия, а не в качестве инвестиции. Поэтому возникают так называемые цепочки сделок: 

• трехкомнатную квартиру меняют, чтобы разъехаться по однокомнатным;
• хорошую однушку с ремонтом продают, чтобы купить двушку подальше от центра. 

Для таких сделок не нужно иметь миллионы рублей. Доплата либо отсутствует вовсе, либо небольшая. 

В любой ситуации на помощь всегда готов прийти Совкомбанк.

Локация

При анализе места важно смотреть на следующие моменты: 

• Транспортная доступность. Гораздо проще дойти десять минут до метро и проехать до работы три станции, нежели ехать полтора часа по пробкам на машине. Плюсом будет и доступность разного транспорта: автобуса, трамвая, троллейбуса, метро.
• Наличие инфраструктуры. Супермаркеты, магазины, торговые центры, фитнес-клубы — все это влияет на стоимость жилья.
• Экология. Районы без заводов и производств считаются более «чистыми». Также важно оценивать расположение самого дома. Если он стоит вдали от дорог, в тихом районе, это значительное преимущество.

Характеристики дома

Люди хотят жить в хороших условиях. «Бабушкины» квартиры стремительно теряют покупателей, а значит, снижаются в стоимости. 

Обычно ищут либо новостройки, либо «молодую» вторичку (такой считаются дома до семи лет).

Важно и то, из чего сделан дом. Панельные и блочные ценятся меньше. Монолитные и особенно кирпичные — больше. Кто-то даже закрывает глаза на возраст дома, но выбирает кирпич за более качественную шумоизоляцию, теплоту зимой и прохладу летом.

При установке цены учитывают и состояние подъезда, наличие лифта. 

Двор

Состояние двора также влияет на цену квадратного метра. Если в нем провели капитальный ремонт, сделали качественные дороги, построили хорошую детскую площадку, все это учтут и прибавят к цене. 

Юридическая чистота объекта и срочность продажи

Помимо локации, состояния дома и инфраструктуры, важное значение для цены имеет и скорость продажи. Если избавиться от жилплощади нужно срочно, цена квадрата обычно снижается. 

На объекты с юридическими рисками, цена также будет ниже. К примеру, если продают только что унаследованную квартиру. 

Юридическую чистоту и отсутствие рисков обычно закладывают в стоимость и оценивают квартиру чуть выше рынка.

Если продавец работает с риэлтором, это тоже влияет на цену квадратного метра. Агентства недвижимости берут комиссии до 3% за проведение сделки. Это очень существенная сумма, поэтому покупатели обычно просто увеличивают на нее исходную стоимость, а не делятся своей прибылью. 

Иные нюансы 

Рядом с домом постоянно ремонтируют канализацию? Это повод для скидки.  

То же самое касается ветхих зданий неподалеку. Их могут сносить и строить новые дома годами, если не десятилетиями. Вполне возможно, что вы уже переедете в другое место, а здесь продолжится стройка. То же относится и к соседству с бывшими промзонами. Такую недвижимость часто могут продавать чуть ниже рыночной цены.  

Подведем итоги. На стоимость жилья влияет множество постоянных и временных факторов. Перед покупкой важно проанализировать каждый. Особенно внимательно изучайте текущие рыночные тренды. Если покупка несрочная, смело ждите выгодных предложений.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.