Что влияет на цену новостроек
На ценообразование на рынке первичной недвижимости влияет ряд факторов: как постоянных (объективных), так и временных. Поскольку сегодня вторые играют ключевую роль, начнем рассказ с них.
Временные факторы
В России до сих пор бытует стереотип — жилье на стадии котлована всегда дешевле готового. Однако это уже давно не так!
С 2019 года застройщики работают по программе проектного финансирования: дольщики вносят деньги в банк — на специальные эскроу-счета. Доступ к средствам вкладчиков у строителей появляется только после ввода дома в эксплуатацию.
Поэтому мы часто сталкиваемся с парадоксальной картиной: новостройка, которую сдадут только через три года, оказывается дороже, чем готовое жилье в том же жилом комплексе.
Такой ценовой перекос иррационален — покупатель мог бы жить три года в готовом жилье и не платить за аренду.
У ситуации есть объяснение — льготная ипотека. Программа, введенная в 2020 году и частично завершившаяся в 2024-м, поменяла рынок недвижимости в России. Если раньше вторичный фонд был значительно дороже, то сейчас цены на новостройки опережают стоимость готового жилья на десятки процентов.
Без программы льготной ипотеки разница постепенно выровняется. Стоимость первички начнет снижаться и приблизится ко вторичке, ведь все продавцы окажутся в равных условиях
Конечно, все это займет определенное время. Застройщики начнут предлагать субсидированные программы — станут доплачивать банкам за более низкую процентную ставку по кредиту. Но общий тренд все равно понятен: цены на новостройки будут приближаться к цене вторички.
Помимо льготной ипотеки, на цену квадратного метра новостройки сегодня влияют и общие рыночные тренды. Так, по результатам заседания Центробанка России 13 сентября 2024 года ключевую ставку увеличили до 19%.
Это значит, что ставки останутся высокими еще долго, а подпитка спроса за счет ипотечных денег будет меньше. Снижение спроса неминуемо приводит к падению цен.
Постоянные факторы
Постоянные факторы — это неизменные, объективные факты, из которых складывается стоимость квартиры.
Себестоимость строительства
Застройщики утверждают, что цены в период с 2020 по 2024 год поднимались не только из-за доступных льготных кредитов, но и из-за постоянного роста себестоимости строительства. В нее входят расходы:
- на строительные материалы;
- на строителей;
- на покупку или аренду земельного участка под строительство;
- на проектно-изыскательские работы;
- на благоустройство территории;
- на работу строительной техники;
- на маркетинг и агентское вознаграждение партнерам;
- на штат застройщика, его офисы продаж и прочие нужды.
Проектное финансирование
Безусловно, себестоимость растет с каждым годом. Но надо понимать, что так было и до введения льготной ипотеки. Однако тогда такой рост не приводил к увеличению цен на квартиры на десятки процентов в год.
В этом смысле куда более важный фактор — проектное финансирование застройщиков от банков. Они лишились доступа к деньгам дольщиков в 2019 году и получают их от банков под проценты. А это значит, что финальное бремя несет покупатель.
Более того, на цену новостроек влияет и динамика продаж. Если квартир продано мало, застройщику приходится платить банку по более высокой ставке, и наоборот.
Маржа застройщика
Это то, что бизнес зарабатывает с проекта. Застройщики обычно прибегают к динамическому ценообразованию — меняют цену в зависимости от уровня спроса и текущей рыночной ситуации.
Изначально застройщики обычно продают «неликвид», например угловые квартиры или жилье на первых этажах, а наиболее привлекательные предложения, например видовые квартиры, выводят на рынок порционно и осторожно.
Технология строительства
На стоимость квадратного метра новостройки также влияет методика строительства. Так, блочное жилье дешевле — его можно построить гораздо быстрее. Но по тепло- и шумоизоляции такие дома очевидно проигрывают кирпичным или монолитным конструкциям, соответственно, более дорогим.
Инфраструктура
Рассмотрим два варианта:
- новостройка в центре города на месте промзоны;
- новый дом на отшибе, в пяти километрах от «цивилизации».
Очевидно, что расходы на подведение коммуникаций, создание необходимой инфраструктуры выше во втором случае. Это неизбежно повлияет на итоговую стоимость.
Отделка
Застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Одни — с черновой отделкой, другие — с предчистовой, а кто-то — вовсе с готовым ремонтом. Во всех случаях объем затрат разный — это тоже влияет на стоимость.
Наиболее популярна предчистовая отделка. Для будущих жильцов выравнивают стены, пол, потолок, делают монтаж проводки и коммуникаций.
От чистовой нередко отказываются сами покупатели — застройщики часто выбирают дешевые материалы для отделки.
Черновую тоже не жалуют — приходится «поднимать» и выравнивать полы, а где-то даже возводить перегородки между комнатами. На это уходит много времени и денег.
Класс новостройки
Условная категория, поскольку объективных прописанных на бумаге критериев деления на эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-класс нет. На практике застройщики нередко завышают его, что неизбежно влияет на ценообразование.
Что влияет на цену вторичного жилья
Вторичка — вся жилплощадь, на которую покупатели получили право собственности. Дому может быть всего несколько месяцев, но часть квартир уже будет входить в эту категорию. Разберем факторы, влияющие на стоимость вторичной недвижимости.
Текущие рыночные условия
Здесь нет никаких льготных программ, то есть все зависит от спроса и предложения. В 2024 году из-за высоких ставок по ипотеке количество сделок значительно сократилось.
На сегодняшний день цены либо стагнируют, либо немного снижаются. Отсутствие резкого обвала объяснить просто: большинство покупает квартиру, чтобы улучшить жилищные условия, а не в качестве инвестиции. Поэтому возникают так называемые цепочки сделок:
- трехкомнатную квартиру меняют, чтобы разъехаться по однокомнатным;
- хорошую однушку с ремонтом продают, чтобы купить двушку подальше от центра.
Для таких сделок не нужно иметь миллионы рублей. Доплата либо отсутствует вовсе, либо небольшая.
В любой ситуации на помощь всегда готов прийти Совкомбанк.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Локация
При анализе места важно смотреть на следующие моменты:
- Транспортная доступность. Гораздо проще дойти десять минут до метро и проехать до работы три станции, нежели ехать полтора часа по пробкам на машине. Плюсом будет и доступность разного транспорта: автобуса, трамвая, троллейбуса, метро.
- Наличие инфраструктуры. Супермаркеты, магазины, торговые центры, фитнес-клубы — все это влияет на стоимость жилья.
- Экология. Районы без заводов и производств считаются более «чистыми». Также важно оценивать расположение самого дома. Если он стоит вдали от дорог, в тихом районе, это значительное преимущество.
Характеристики дома
Люди хотят жить в хороших условиях. «Бабушкины» квартиры стремительно теряют покупателей, а значит, снижаются в стоимости.
Обычно ищут либо новостройки, либо «молодую» вторичку (такой считаются дома до семи лет).
Важно и то, из чего сделан дом. Панельные и блочные ценятся меньше. Монолитные и особенно кирпичные — больше. Кто-то даже закрывает глаза на возраст дома, но выбирает кирпич за более качественную шумоизоляцию, теплоту зимой и прохладу летом.
При установке цены учитывают и состояние подъезда, наличие лифта.
Двор
Состояние двора также влияет на цену квадратного метра. Если в нем провели капитальный ремонт, сделали качественные дороги, построили хорошую детскую площадку, все это учтут и прибавят к цене.
Юридическая чистота объекта и срочность продажи
Помимо локации, состояния дома и инфраструктуры, важное значение для цены имеет и скорость продажи. Если избавиться от жилплощади нужно срочно, цена квадрата обычно снижается.
На объекты с юридическими рисками, цена также будет ниже. К примеру, если продают только что унаследованную квартиру.
Юридическую чистоту и отсутствие рисков обычно закладывают в стоимость и оценивают квартиру чуть выше рынка.
Если продавец работает с риэлтором, это тоже влияет на цену квадратного метра. Агентства недвижимости берут комиссии до 3% за проведение сделки. Это очень существенная сумма, поэтому покупатели обычно просто увеличивают на нее исходную стоимость, а не делятся своей прибылью.
Иные нюансы
Рядом с домом постоянно ремонтируют канализацию? Это повод для скидки.
То же самое касается ветхих зданий неподалеку. Их могут сносить и строить новые дома годами, если не десятилетиями. Вполне возможно, что вы уже переедете в другое место, а здесь продолжится стройка. То же относится и к соседству с бывшими промзонами. Такую недвижимость часто могут продавать чуть ниже рыночной цены.
Подведем итоги. На стоимость жилья влияет множество постоянных и временных факторов. Перед покупкой важно проанализировать каждый. Особенно внимательно изучайте текущие рыночные тренды. Если покупка несрочная, смело ждите выгодных предложений.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
