Павел и Елена женаты почти десять лет, но до сих пор не обзавелись собственным жильем. Сначала пытались наладить совместный быт в доме родителей Паши, но это оказалось трудновыполнимой задачей, поэтому спустя полтора года пара переехала в съемную квартиру.
Накопить сумму первоначального взноса и оформить ипотеку не удавалось по разным причинам. Сначала супруг работал неофициально, потом в семье появился ребенок, и девушка несколько лет получала лишь небольшое пособие. Только сейчас в семье появилась финансовая стабильность, и герои нашей истории задумались о приобретении недвижимости. Тем более что совсем скоро истекает срок вклада с хорошей доходностью, который Паша и Лена регулярно пополняли из своих доходов.
В процессе обсуждения определились с основными критериями: спокойный район со школой в шаговой доступности, новостройка или вторичка в хорошем состоянии, количество комнат – не меньше двух. Таких предложений немало. Как же выбрать среди всех вариантов квартиру своей мечты?
Оцените финансовые возможности
Как и при планировании любой крупной покупки, начать стоит с определения бюджета – от суммы будет зависеть удаленность от центральной части города, класс дома, площадь жилого помещения.
Учтите все накопления, возможность использования материнского капитала. Если собственных средств недостаточно, узнайте, доступны ли вам льготные ипотечные программы – это повлияет на тип рынка, где покупка будет выгоднее за счет господдержки (первичный или вторичный). Оцените свои доходы и возможность дальнейшего погашения задолженности.
Конечно, для себя и своих детей мы хотим всего самого лучшего, но выбирать недвижимость нужно исходя из бюджета. Вряд ли с пятью сотнями тысяч в копилке и доходом 50 тысяч рублей удастся купить просторную квартиру в элитном доме на центральной улице мегаполиса.
Какое жилье дешевле
Цена жилья зависит не только от локации дома, но и от расположения квартиры внутри него.
Рядом с лифтом и на нижних этажах может быть шумно, потребуется вложить дополнительные средства в звукоизоляцию. К тому же комнаты первого этажа хорошо просматриваются с улицы – на окна можно установить зеркальные или электрохромные стекла, а это тоже дополнительные расходы. Так же можно защититься от любопытных соседей, если окна выходят вплотную к соседнему дома, но это не компенсирует недостатка света и отсутствия приятного вида.
Имеет свои нюансы и жилье на последнем этаже. В жаркую погоду крыша имеет свойство нагреваться, в дождливую – протекать. Учтите эти риски.
Угловые квартиры, как правило, тоже дешевле. Но желание сэкономить при покупке может аукнуться замерзанием в холодное время года. Утеплять жилплощадь или утепляться самим, решать вам.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Определитесь с локацией
Чаще всего решающим фактором при выборе района является причина приобретения недвижимости. Если цель переехать поближе к работе, конкретному учебному заведению или родителям, радиус поиска сужается до нескольких кварталов. Если же привязки к месту нет, определиться с локацией будет сложнее.
Можно выбрать жилье в хорошо знакомом районе, если он вас устраивает. Например, там, где арендовали квартиру. Если хотите кардинальных перемен или рассматриваете конкретный жилой комплекс, понять, хорош ли район, помогут отзывы жильцов в социальных сетях и на тематических форумах.
Оценить местность с точки зрения развитости инфраструктуры, доступности магазинов, развлечений, общественного транспорта можно с помощью виртуальных спутниковых карт. Но лучше самостоятельно прогуляться по округе и заодно лично пообщаться с потенциальными соседями.
Отдельное внимание стоит уделить экологии. Узнайте, нет ли поблизости крупных предприятий, выбрасывающих вредные вещества в окружающую среду, шумных автомагистралей. Хорошо, если в районе много зелени.
Жилье на вторичном рынке или в новостройке
Если у вас нет ограничений в виде требований государственных и региональных программ, направленных на повышение доступности жилья, перед вами встанет еще один выбор – между вторичкой и новостройкой.
Особенности покупки на первичном рынке
Под новостройкой подразумевается недвижимость от застройщика или его агента. В основном заключение сделки осуществляется еще на этапе строительства. Передавая деньги продавцу, вы приобретаете право на получение жилплощади после сдачи здания в эксплуатацию. Этот вариант подходит тем, кто ограничен в финансах и не торопится с переездом. Квартиру на первичке можно найти в достроенном доме, но это прибавит 20–30% к цене.
Минусы покупки квартиры в новостройке – риск банкротства застройщика или отсрочки ввода в эксплуатацию, необходимость дополнительных расходов на ремонт. Основной плюс – вы получаете жилье в современном доме с новыми коммуникациями. Рассчитайте платеж за квартиру в новостройке на ипотечном калькуляторе.
Особенности приобретения жилья на вторичке
Приобретая квартиру у собственника, покупатель становится хозяином недвижимости в течение нескольких дней. При этом ее стоимость будет выше (конечно, если дом не очень старый), как и юридические риски.
О причинах, по которым сделку могут признать недействительной, и как этого избежать, читайте в этой статье.
«Панелька», кирпич или монолит
В России многоэтажные дома строят по трем технологиям:
- монолитное домостроение (в наши дни наиболее популярно);
- панельное домостроение (применяется с 1930-х годов);
- кирпичное домостроение (встречается реже всего).
Монолитные постройки имеют железобетонный каркас, отличаются высокой прочностью и долговечностью. Поскольку стены в них состоят из крупных блоков, на хорошую звукоизоляцию надеяться не стоит. Зато в этих домах довольно тепло.
Панельные здания, словно из конструктора, собирают из железобетонных блоков, произведенных на заводе. К ним относятся небезызвестные брежневки и хрущевки. Считается, что в «панельках» повышенная слышимость и плохая теплоизоляция. Однако за 90 лет существования технология стала более совершенной, и сейчас квартиры в таких домах считаются одними из самых комфортных.
При осмотре квартиры в панельном доме обратите внимание на уровень влажности. Если в помещении сыро, это говорит о негерметичности фасадных швов.
Многоквартирные дома из кирпича сейчас почти не строят из-за дороговизны основного материала. Кроме того, он непригоден для возведения высоток – это важный момент: если в здании более девяти этажей, кирпичная в нем только облицовка.
Коли вы хотите обзавестись жилплощадью именно в кирпичном здании, лучше сразу обращайтесь ко вторичному рынку. Ваше желание вполне оправдано, ведь это износостойкий материал (особенно красный кирпич), который к тому же хорошо удерживает тепло.
Как выбрать планировку
С радиусом поисков определились, возможно, даже выбрали один или несколько домов – что дальше? Пора смотреть квартиры.
Практически все в жилище можно переделать под собственный вкус, но планировку лучше сразу подбирать максимально приближенную к своей идеальной картинке. Если рассматриваете вариант покупки квартиры в новостройке, ознакомиться с ней возможно по документации.
Самый распространенный вид планировки – линейная, когда комнаты расположены вдоль общего коридора, то есть каждая пара имеет смежную стену. В них легко делать перепланировку, конечно, если это позволяет конструкция.
Особенность распашной планировки – размещение комнат через коридор или в его разных концах. Это позволяет выбрать квартиру, окна которой выходят на противоположные стороны дома, и лучше организовать быт людям с разными биоритмами и графиками работы без помех друг для друга (не мешать тем, кто рано ложится спать).
Квартиры с угловой планировкой максимально освещены, потому как в одной из комнат, как правило, есть два окна или одно сплошное с угловым остеклением. Но не стоит забывать, что зимой в них может быть холодно и потребуется установка дополнительных нагревательных элементов или утепление стен.
Также на рынке можно встретить жилье с европланировкой, когда кухня объединена с гостиной. Есть варианты с высокими потолками или собственной террасой.
На что нужно обратить внимание при осмотре
Смотреть квартиры лучше дозированно и в дневное время. Желательно фиксировать увиденное на фото или видео – так потом, на свежую голову, будет проще сделать выбор из нескольких вариантов.
При просмотре уделите внимание планировке, виду из окон, отделке, высоте потолков, расположению и качеству сантехнических и электрокоммуникаций, типу отопления, вентиляции, шумоизоляции. Если обнаружите недостатки, на устранение которых придется потратиться, – это повод обсудить с продавцом возможность снижения цены.
Оцените состояние общих территорий, которые вам предстоит делить с соседями: подъезда, лифта, почтовых ящиков, насколько чисто, не накурено ли. По дверям квартир можно примерно понять социальный статус и финансовое положение людей, которые будут вас окружать.
Прогуляйтесь по придомовой территории, посмотрите, насколько она ухожена, не заставлена ли машинами, есть ли место для вашего личного транспорта. Если в семье есть дети, осмотрите детскую площадку.
Если визуально вас все устроило, не забудьте проверить документы на недвижимость, прежде чем оформлять сделку.
При покупке жилья на первичном рынке запросите у застройщика или агента разрешение на строительство; проектную декларацию, обновленную не более месяца назад; если дом сдан – разрешение на ввод в эксплуатацию.
Приобретая квартиру у физического лица, требуйте оригиналы выписок из ЕГРН и домовой книги. Если собственников несколько, от каждого нужно письменное согласие на продажу; если прописан ребенок – разрешение органа опеки.
Проверка «чистоты» недвижимости – вопрос серьезный, поэтому лучше доверить его профессиональному юристу. Он предостережет вас от покупки проблемной жилплощади, а если одобрит ваш выбор, то предоставит гарантию возврата денежных средств в случае аннулирования сделки с недобросовестным продавцом.
