Муниципальная квартира: можно ли ее продать, приватизировать или сдать

• Муниципальная квартира: что это такое и кому она полагается
• Как получить жилье по соцнайму: основание, документы, регистрация
• Что разрешено/запрещено делать в квартире по договору соцнайма
• Как стать собственником муниципальной квартиры
• Основные документы для приватизации

Муниципальная квартира: что это такое и кому она полагается

Такая квартира достается гражданину по договору социального найма — это разновидность аренды жилья. Только в случае с соцнаймом недвижимость сдает не рядовой гражданин или юрлицо, а государство или муниципальные органы власти. Есть и второе отличие соцнайма от привычной аренды — плата за муниципальное жилье в несколько раз меньше обычной арендной платы.

Какие объекты недвижимости могут быть в собственности у муниципалитета:

• квартира в многоквартирном доме (МКД);
• комната в квартире, общежитии или в соцучреждении (дом престарелых);
• частные дома целиком или их часть.

Не сто́ит, конечно, ждать от жилья для соцнайма чего-то фешенебельного, но оно должно быть приспособлено для проживания — наличие окон, электричества, воды, газовой или электроплиты обязательны.

О чем важно помнить: проживание в муниципальной квартире без договора социального найма невозможно. В этом случае закон нарушают обе стороны: наниматель жилья — гражданин и наймодатель — муниципальная власть.

За что еще должен платить наниматель муниципального жилья, кроме аренды? Ему также придется оплачивать услуги ЖКХ. То есть соцнайм — это не полностью бесплатное проживание в муниципальной квартире. Зато семья, занимающая такую недвижимость, временно лишена трат на капремонт, содержание дома и налога на имущества. До момента приватизации муниципальной собственности эти расходы несет наймодатель

Как получить жилье по соцнайму: основание, документы, регистрация

Какими должны быть основания, чтобы у граждан появилось право заключить с муниципалитетом договор соцнайма (ст. 51 ЖК РФ):

• обратившийся за помощью должен быть признан малоимущим;
• у нанимателя или его семьи нет собственного жилья, а также ранее они не заключали договор соцнайма на проживание в другой муниципальной недвижимости;
• собственное жилье нанимателя или его семьи меньше, чем установленная в регионе минимальная норма предоставления на одного члена семьи. Во всех субъектах РФ действует своя норма;
• собственное жилье нанимателя непригодно для проживания — в аварийном состоянии, предназначено под снос, расположено в зоне риска подтопления, в доме нет водопровода и прочее;
• у одного из членов семьи установлено заболевание, при котором противопоказано жить с ним в одной квартире.

Если у человека есть основания для получения недвижимости от государства, он должен встать на жилучет — получить статус, подтверждающий необходимость улучшить жилищные условия.

У разных регионов бланки заявления о постановке на учет отличаются, их можно найти на сайтах органов местной власти, МФЦ или на Госуслугах. Заявление необходимо заполнять всем членам семьи, которые собираются жить в муниципальной квартире. В некоторых регионах заявление требуют заполнять на месте — узнайте заранее все требования.

Также придется собрать следующие документы:

• справки о доходах, доказывающие, что семья малоимущая;
• справку об аварийности жилья;
• медицинские справки, подтверждающие тяжелый диагноз и так далее.

Заявление вместе с пакетом документов подают в орган местного самоуправления или в МФЦ. В течение 30 рабочих дней должен прийти ответ о постановке на учет или отказе в нем. Если все в порядке, будущего нанимателя жилья ставят в очередь — учитывайте, что выдача жилых помещений продвигается не быстро.

Если в период ожидания в семье произошли весомые изменения — увеличился доход или родился ребенок — об этом нужно уведомить жилищные органы.

Что разрешено/запрещено делать в квартире по договору соцнайма

Даже до проведения приватизации у нанимателей муниципальной недвижимости прав довольно много. Они могут:

• проживать в квартире вместе с родственниками — детьми, супругом (-ой), родителями;
• прописать себя и членов своей семьи, в том числе и несовершеннолетних детей — не требуется согласие со стороны муниципалитета;
• прописать людей, с которыми нет родства (к примеру, друзей) — с согласия всех зарегистрированных жильцов и одобрения наймодателя;
• заводить домашних животных, не запрещенных к содержанию;
• делать ремонт и проводить перепланировку (согласованную уполномоченными органами);
• сдавать недвижимость в поднаем другим гражданам — с согласия всех прописанных жильцов и одобрения наймодателя;
• разменивать муниципальную собственность — с согласия муниципалитета и всех зарегистрированных жильцов.

А можно ли продать неприватизированную квартиру, подарить ее или оставить в наследство? Вот здесь наниматели муниципального жилья сталкиваются с ограничениями. Эти действия запрещены законом, так как недвижимость остается собственностью государства.

В случае смерти ответственного квартиросъемщика члены его семьи могут и дальше пользоваться недвижимостью, но с муниципалитетом придется перезаключить договор соцнайма. Куда надежнее приватизировать такое жилье и больше не вспоминать об ограничениях.

Есть еще один острый вопрос: можно ли выписать человека из муниципальной квартиры без его согласия? Да, можно, но для этого требуются веские причины:

• наниматель не живет в арендованной квартире и (или) не оплачивает квитанции ЖКХ;
• использует помещение не по прямому назначению — открыл небольшой бизнес (ателье, салон красоты, мастерскую и прочее) и принимает клиентов на дому;
• содержит в муниципальном жилье запрещенных животных;
• разводит антисанитарию и устраивает свалку в местах общего пользования.

Если жилец исправно оплачивает коммунальные услуги, живет в квартире и не нарушает правила проживания, его нельзя выписать даже по решению суда. В остальных случаях муниципалитет должен обратиться в суд для выселения. Но даже при такой жесткой мере человека нельзя выгнать в «никуда» — ему должны предоставить другую квартиру.

Как стать собственником муниципальной квартиры

Когда и как приватизировать муниципальную квартиру? Право получить ее в собственность появляется сразу после передачи имущества в соцнайм.

Гражданин и муниципалитет заключают договор на передачу жилья в бессрочное пользование и закрепляют права и обязанности нанимателя по пользованию имуществом.

Как только недвижимость приватизирована, вместе с ней владельцу достаются и финансовые обязательства — отныне он, а не муниципалитет, обязан платить налоги и вносить взносы на капремонт.

Но далеко не всю муниципальную недвижимость разрешено приватизировать, есть и ограничения.

Какие объекты запрещено передавать в собственность гражданам:

• жилье в аварийных домах;
• объекты на территории закрытого военного городка;
• служебные помещения;
• помещения фонда соцзащиты населения (например, в домах престарелых).

Привилегия получить от государства фактически бесплатную квартиру дана человеку лишь раз. Если он уже использовал когда-то это право, повторно приватизировать жилье, выданное по договору соцнайма, нельзя.

Это правило не касается тех, кто участвовал в приватизации до совершеннолетия, то есть проживал с родителями в муниципальной квартире. Дети в обязательном порядке участвуют в приватизации имущества. Исключить их из списка участников можно только с согласия органов опеки и попечительства. Как только человеку исполняется 18 лет, у него появляется собственное право на приватизацию.

Чтобы приватизировать квартиру, требуется согласие всех жильцов, зарегистрированных в ней. Но от своей доли можно и отказаться — по заявлению. Для запуска процедуры необходимо собрать пакет документов и вместе с заявлением подать его в МФЦ или в департамент муниципалитета, занимающегося жилищными вопросами. Бланк заявления на приватизацию можно скачать на Госуслугах или взять в МФЦ.

Если не хочется связываться с очередями на муниципальное жилье и практически с каждым вопросом обращаться к наймодателю, есть отличный вариант — покупка собственной недвижимости. А поможет с этим ипотека от Совкомбанка.

Основные документы для приватизации

В разных регионах список документов может отличаться, но основные едины для всех:

• оригиналы и копии паспортов всех зарегистрированных в муниципальной квартире;
• свидетельство о рождении ребенка с отметкой о российском гражданстве;
• договор соцнайма помещения;
• распоряжение муниципалитета о предоставлении жилья;
• выписка из домовой книги;
• техпаспорт на квартиру;
• документ, подтверждающий, что наниматель жилья ранее не использовал право на приватизацию;
• справка о зарегистрированных в квартире;
• письменное согласие на приватизацию от имени всех зарегистрированных жильцов или отказ кого-то из них — документ должен быть заверен нотариусом в присутствии сотрудника МФЦ.

Уполномоченные органы обязаны рассмотреть заявление в течение 46 рабочих дней. Если с документами все в порядке, обе стороны подписывают договор. Его нужно передать в Росреестр для госрегистрации перехода права собственности на недвижимость.

Для некоторых граждан муниципальное жилье становится единственной возможностью обрести свой уголок — так почему бы не воспользоваться этим шансом? Главное, запастись терпением и дождаться своей очереди.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.