Баннер
Недвижимость

Муниципальная квартира: можно ли ее продать, приватизировать или сдать

333
13 мин.
Текст изменился / 11 июля 2024

Некоторые категории граждан вправе рассчитывать на помощь государства — к примеру, получить муниципальную квартиру. Но можно ли с ней что-то делать — продать, подарить или обменять? Разбираемся в статье.

можно ли продать неприватизированную квартиру
У муниципалитета в собственности могут быть и отдельные квартиры в жилом фонде. Источник: Shutterstock

Муниципальная квартира: что это такое и кому она полагается

Такая квартира достается гражданину по договору социального найма — это разновидность аренды жилья. Только в случае с соцнаймом недвижимость сдает не рядовой гражданин или юрлицо, а государство или муниципальные органы власти. Есть и второе отличие соцнайма от привычной аренды — плата за муниципальное жилье в несколько раз меньше обычной арендной платы.

Какие объекты недвижимости могут быть в собственности у муниципалитета:

  • квартира в многоквартирном доме (МКД);
  • комната в квартире, общежитии или в соцучреждении (дом престарелых);
  • частные дома целиком или их часть.

Не сто́ит, конечно, ждать от жилья для соцнайма чего-то фешенебельного, но оно должно быть приспособлено для проживания — наличие окон, электричества, воды, газовой или электроплиты обязательны.

О чем важно помнить: проживание в муниципальной квартире без договора социального найма невозможно. В этом случае закон нарушают обе стороны: наниматель жилья — гражданин и наймодатель — муниципальная власть.

За что еще должен платить наниматель муниципального жилья, кроме аренды? Ему также придется оплачивать услуги ЖКХ. То есть соцнайм — это не полностью бесплатное проживание в муниципальной квартире. Зато семья, занимающая такую недвижимость, временно лишена трат на капремонт, содержание дома и налога на имущества. До момента приватизации муниципальной собственности эти расходы несет наймодатель

Как получить жилье по соцнайму: основание, документы, регистрация

Какими должны быть основания, чтобы у граждан появилось право заключить с муниципалитетом договор соцнайма (ст. 51 ЖК РФ):

  • обратившийся за помощью должен быть признан малоимущим;
  • у нанимателя или его семьи нет собственного жилья, а также ранее они не заключали договор соцнайма на проживание в другой муниципальной недвижимости;
  • собственное жилье нанимателя или его семьи меньше, чем установленная в регионе минимальная норма предоставления на одного члена семьи. Во всех субъектах РФ действует своя норма;
  • собственное жилье нанимателя непригодно для проживания — в аварийном состоянии, предназначено под снос, расположено в зоне риска подтопления, в доме нет водопровода и прочее;
  • у одного из членов семьи установлено заболевание, при котором противопоказано жить с ним в одной квартире.

Если у человека есть основания для получения недвижимости от государства, он должен встать на жилучет — получить статус, подтверждающий необходимость улучшить жилищные условия.

У разных регионов бланки заявления о постановке на учет отличаются, их можно найти на сайтах органов местной власти, МФЦ или на Госуслугах. Заявление необходимо заполнять всем членам семьи, которые собираются жить в муниципальной квартире. В некоторых регионах заявление требуют заполнять на месте — узнайте заранее все требования.

Также придется собрать следующие документы:

  • справки о доходах, доказывающие, что семья малоимущая;
  • справку об аварийности жилья;
  • медицинские справки, подтверждающие тяжелый диагноз и так далее.

Заявление вместе с пакетом документов подают в орган местного самоуправления или в МФЦ. В течение 30 рабочих дней должен прийти ответ о постановке на учет или отказе в нем. Если все в порядке, будущего нанимателя жилья ставят в очередь — учитывайте, что выдача жилых помещений продвигается не быстро.

Если в период ожидания в семье произошли весомые изменения — увеличился доход или родился ребенок — об этом нужно уведомить жилищные органы.

Что разрешено/запрещено делать в квартире по договору соцнайма

Даже до проведения приватизации у нанимателей муниципальной недвижимости прав довольно много. Они могут:

  • проживать в квартире вместе с родственниками — детьми, супругом (-ой), родителями;
  • прописать себя и членов своей семьи, в том числе и несовершеннолетних детей — не требуется согласие со стороны муниципалитета;
  • прописать людей, с которыми нет родства (к примеру, друзей) — с согласия всех зарегистрированных жильцов и одобрения наймодателя;
  • заводить домашних животных, не запрещенных к содержанию;
  • делать ремонт и проводить перепланировку (согласованную уполномоченными органами);
  • сдавать недвижимость в поднаем другим гражданам — с согласия всех прописанных жильцов и одобрения наймодателя;
  • разменивать муниципальную собственность — с согласия муниципалитета и всех зарегистрированных жильцов.

А можно ли продать неприватизированную квартиру, подарить ее или оставить в наследство? Вот здесь наниматели муниципального жилья сталкиваются с ограничениями. Эти действия запрещены законом, так как недвижимость остается собственностью государства.

В случае смерти ответственного квартиросъемщика члены его семьи могут и дальше пользоваться недвижимостью, но с муниципалитетом придется перезаключить договор соцнайма. Куда надежнее приватизировать такое жилье и больше не вспоминать об ограничениях.

Есть еще один острый вопрос: можно ли выписать человека из муниципальной квартиры без его согласия? Да, можно, но для этого требуются веские причины:

  • наниматель не живет в арендованной квартире и (или) не оплачивает квитанции ЖКХ;
  • использует помещение не по прямому назначению — открыл небольшой бизнес (ателье, салон красоты, мастерскую и прочее) и принимает клиентов на дому;
  • содержит в муниципальном жилье запрещенных животных;
  • разводит антисанитарию и устраивает свалку в местах общего пользования.

Если жилец исправно оплачивает коммунальные услуги, живет в квартире и не нарушает правила проживания, его нельзя выписать даже по решению суда. В остальных случаях муниципалитет должен обратиться в суд для выселения. Но даже при такой жесткой мере человека нельзя выгнать в «никуда» — ему должны предоставить другую квартиру.

можно ли продать неприватизированную квартиру
Наниматель муниципального жилья вправе прописать в квартире своих родственников. Источник: Shutterstock

Как стать собственником муниципальной квартиры

Когда и как приватизировать муниципальную квартиру? Право получить ее в собственность появляется сразу после передачи имущества в соцнайм.

Гражданин и муниципалитет заключают договор на передачу жилья в бессрочное пользование и закрепляют права и обязанности нанимателя по пользованию имуществом.

Как только недвижимость приватизирована, вместе с ней владельцу достаются и финансовые обязательства — отныне он, а не муниципалитет, обязан платить налоги и вносить взносы на капремонт.

Но далеко не всю муниципальную недвижимость разрешено приватизировать, есть и ограничения.

Какие объекты запрещено передавать в собственность гражданам:

  • жилье в аварийных домах;
  • объекты на территории закрытого военного городка;
  • служебные помещения;
  • помещения фонда соцзащиты населения (например, в домах престарелых).

Привилегия получить от государства фактически бесплатную квартиру дана человеку лишь раз. Если он уже использовал когда-то это право, повторно приватизировать жилье, выданное по договору соцнайма, нельзя.

Это правило не касается тех, кто участвовал в приватизации до совершеннолетия, то есть проживал с родителями в муниципальной квартире. Дети в обязательном порядке участвуют в приватизации имущества. Исключить их из списка участников можно только с согласия органов опеки и попечительства. Как только человеку исполняется 18 лет, у него появляется собственное право на приватизацию.

Чтобы приватизировать квартиру, требуется согласие всех жильцов, зарегистрированных в ней. Но от своей доли можно и отказаться — по заявлению. Для запуска процедуры необходимо собрать пакет документов и вместе с заявлением подать его в МФЦ или в департамент муниципалитета, занимающегося жилищными вопросами. Бланк заявления на приватизацию можно скачать на Госуслугах или взять в МФЦ.

Если не хочется связываться с очередями на муниципальное жилье и практически с каждым вопросом обращаться к наймодателю, есть отличный вариант — покупка собственной недвижимости. А поможет с этим ипотека от Совкомбанка.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Основные документы для приватизации

В разных регионах список документов может отличаться, но основные едины для всех:

  • оригиналы и копии паспортов всех зарегистрированных в муниципальной квартире;
  • свидетельство о рождении ребенка с отметкой о российском гражданстве;
  • договор соцнайма помещения;
  • распоряжение муниципалитета о предоставлении жилья;
  • выписка из домовой книги;
  • техпаспорт на квартиру;
  • документ, подтверждающий, что наниматель жилья ранее не использовал право на приватизацию;
  • справка о зарегистрированных в квартире;
  • письменное согласие на приватизацию от имени всех зарегистрированных жильцов или отказ кого-то из них — документ должен быть заверен нотариусом в присутствии сотрудника МФЦ.

Уполномоченные органы обязаны рассмотреть заявление в течение 46 рабочих дней. Если с документами все в порядке, обе стороны подписывают договор. Его нужно передать в Росреестр для госрегистрации перехода права собственности на недвижимость.

Для некоторых граждан муниципальное жилье становится единственной возможностью обрести свой уголок — так почему бы не воспользоваться этим шансом? Главное, запастись терпением и дождаться своей очереди.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.

Мало времени? Читайте лучшие статьи о недвижимости в подборке

Подпишитесь на рассылку материалов о недвижимости. Актуальные новости, финансовые лайфхаки и реальные истории каждую неделю у вас в почте!
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
333
Александра Сенягина
Александра Сенягина
Из работы бухгалтером вынесла важное — в финансовых вопросах не бывает мелочей. Помогу разобраться и ничего не упустить.
Баннер