Баннер
Недвижимость

Приватизация квартиры в 21 веке: как сделать, плюсы и минусы

Анна Субботина
/ 22 сентября 2023 14:15
2.5 тыс.
15 мин.

Бесплатно получить квартиру от государства — это же мечта! Так выглядит приватизация со стороны. На деле все сложнее: процедура доступна не всем и многим невыгодна. Быть может, поэтому муниципальное жилье переходит в собственность так медленно.

какие документы нужны для приватизации квартиры
Муниципальные квартиры часто находятся в старом фонде. Минусы: устаревшие коммуникации. Плюсы: зеленые дворы и интересные планировки. Источник: unsplash.com

Кто может приватизировать квартиру

У 11% людей в России нет своего жилья, даже формальной доли в родительской квартире или участка в садоводстве. Многие живут в сложных условиях: аварийных домах, с проблемными соседями.

Шансов купить или снять жилье по объявлению у таких людей зачастую тоже нет, потому что они зарабатывают меньше прожиточного минимума. Но могут снять квартиру у государства за символические деньги. Для этого они заключают договор социального найма.

В соцнайм сдают муниципальные квартиры. Это отдельный жилищный фонд, который принадлежит государству, точнее, местным властям. Его распределяют между воспитанниками детдомов, пострадавшими от стихийных бедствий, нуждающимися в улучшении жилищных условий — словом, между всеми, кто оказался без нормального жилья и не может помочь себе сам.

Если вы получили такое жилье, можете его приватизировать — оформить на себя и распоряжаться как своей собственностью. Выкупать не нужно, по закону приватизация квартиры полностью бесплатная. Но придется заплатить за документы и формальности.

Кто имеет право приватизировать жилье:

  • все, кто там постоянно зарегистрирован (прописан);
  • кто никогда ничего не приватизировал;
  • их несовершеннолетние дети.

Иными словами, если у вас в паспорте стоит штамп с адресом муниципальной квартиры, вы можете оформить ее в собственность. Заручитесь согласием всех, кто зарегистрирован с вами, соберите документы и обратитесь в МФЦ.

Есть и другие условия:

  • гражданство РФ;
  • у вас нет другого жилья;
  • жилье есть, но жить там нельзя (тесное, аварийное, сгорело, затоплено).

Но раз вам дали муниципальную площадь, скорее всего, этим условиям вы отвечаете.

Важно: Муниципальное жилье — для нуждающихся, а не предприимчивых. Чтобы заключить договор соцнайма, наниматель должен доказать, что в течение последних пяти лет он не ухудшал жилищные условия по своей воле. Поэтому, например, фиктивно продать свою квартиру и получить еще одну от государства не получится. 

Главное о приватизации

Есть специальный закон о приватизации № 1541-1 от 04.07.1991. Там изложены все основные моменты:

  1. Жилье отдают в собственность бесплатно (ст. 1).
  2. Собственность делят между всеми имеющими право на нее, поэтому нужно их согласие (ст. 2 и 7).
  3. Нельзя оформить помещения в общежитиях и закрытых военных городках. Служебное жилье под запретом в городах, но в сельской местности есть исключения. Также нельзя приватизировать аварийное жилье (ст. 4).
  4. Приватизировать квартиру можно только один раз. Исключение — несовершеннолетние (ст. 11).
  5. Забрать жилье обратно государство не может. Может предложить выкупить, но только с согласия всех собственников (ст. 17).

Текст закона небольшой, написан понятно. Если еще не прочитали его, загляните на досуге, чтобы лучше знать свои права и порядок процедуры.

Важно: если вы не знаете, приватизирована ли ваша квартира, посмотрите квитанцию ЖКХ. Там есть графа «Плата за наем». Если там указана сумма — значит, жилье принадлежит государству. Если прочерк — приватизировано.

Если квитанции по какой-то причине не приходят, закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать на сайте Росреестра или лично в местном МФЦ.

В Росреестре информацию могут не найти — туда начали вносить сведения о сделках с недвижимостью с февраля 1998 года. Тогда обратитесь в БТИ. Там есть данные о более старых сделках.

приватизация квартиры
По закону ремонт в неприватизированной квартире делает государство. Свою вы можете менять как угодно: выровнять стены, заменить коммуникации, даже сделать перепланировку. Источник: unsplash.com

Список документов

Регионы сами устанавливают, какие документы нужны для приватизации квартиры. Единого общероссийского перечня нет. Актуальный список для вашего региона вам дадут в МФЦ или жилищном отделе. Еще он может быть на Госуслугах. 

Что точно понадобится:

  1. Паспорта заявителя, всех членов его семьи и всех зарегистрированных в квартире.
  2. Свидетельства о рождении детей заявителя и всех зарегистрированных.
  3. Ордер на квартиру — он подтверждает ваше право пользоваться помещением.
  4. Договор социального найма.
  5. Заявление на приватизацию квартиры. Пишут по установленной форме. Получите в МФЦ или скачайте на Госуслугах.
  6. Справка о неучастии в приватизации — она доказывает, что вы не использовали свое право. Выдают в МФЦ или БТИ.

Часть бумаг вы подпишете на приеме, например, согласие на приватизацию квартиры. Поэтому прийти нужно всем участникам приватизации.

Мнение эксперта

Юлия Усачева
Вице-президент Гильдии риэлторов Сочи

У процедуры есть «подводные камни». Так, если один из жильцов был временно снят с регистрационного учета (например, находится в армии или в заключении) и не участвовал в приватизации, по закону он все равно может жить в квартире.

С подобными жильцами могут возникнуть проблемы: они не собственники, но могут пользоваться жильем до конца своей жизни. Выселить или выписать их нельзя. Такие ситуации становятся причинами судебных споров.

Там же, на приеме, можно заполнить заявление. Дополнительно могут потребовать выписку из домовой книги, техпаспорт и поэтажный план дома.

У отдельных категорий заявителей — свой пакет документов. Детям без попечения родителей понадобится решение органа опеки. Бывшим заключенным — решение суда и справка об освобождении. Военнослужащим — выписка из личного дела.

Позвоните в МФЦ или местный жилотдел и узнайте, что нужно для приватизации квартиры в вашем регионе и где брать документы.

Юлия Усачева отмечает:

В приватизации отказывают тем, кто не может подтвердить свое право пользоваться квартирой. Например, живут без договора социального найма — то есть еще со времен СССР, по ордеру (который еще и может быть оформлен не по правилам). В таких случаях нужно сначала заключить договор с муниципалитетом.

Заявление рассмотрят в течение двух месяцев. Если затягивают — это нарушение закона. Жалуйтесь руководителю МФЦ, на сайте «Мои документы» или звоните на горячую линию вашего центра.

Когда получите согласие и готовый договор, сразу зарегистрируйте право собственности. Снова обратитесь в МФЦ (в течение девяти рабочих дней) или в Росреестр (семь рабочих дней).

Важно: некоторые справки имеют срок действия. Обязательно уточните, сколько времени у вас есть до подачи документов, чтобы не бегать по инстанциям дважды.

приватизация квартиры по договору социального найма
Для многих приватизация — первый шаг к своему дому, уютному гнездышку и новым горизонтам. Источник: unsplash.com

Плюсы и минусы

Раз вы задумались о приватизации, то, скорее всего, уже взвесили за и против. Но мы все равно сделали таблицу возможностей и обязанностей:

 

Жилье до приватизации

Жилье после приватизации

Собственность, купля-продажа

Принадлежит государству. У жильцов столько же прав, сколько у арендатора.

Приватизировать жилье придется на всех. Каждый зарегистрированный имеет право на долю, включая детей

Принадлежит вам по праву частной собственности. Можно продать, подарить, распорядиться как угодно.

Вы можете купить квартиру и оформить только на себя

Аренда

Можно сдать с письменного разрешения всех зарегистрированных жильцов и муниципалитета.

В теории можно перевести в нежилое помещение, но с согласия государства, а оно точно не разрешит сокращать фонд

Можно сдать кому угодно в любой момент, документы не нужны. Даже договор с жильцами — ваша инициатива.

Перевести в нежилой фонд и сдавать под офис или магазин сложно, но можно. Мы писали об этом

Наследование

Если ответственный наниматель умер, его родственники могут жить в квартире, только если зарегистрированы там. Незарегистрированные родственники должны 

выехать. Завещать нельзя

Можно наследовать в общем порядке и завещать кому угодно: родственникам, друзьям, по договору ренты

Регистрация новых людей

Можно, но сложно. Близких родственников регистрируют с письменного согласия других родственников, зарегистрированных в квартире. Остальных — с согласия всех зарегистрированных. На каждого должно приходиться от 9 кв. м

По паспорту и свидетельству о собственности в МФЦ. Нужно согласие только регистрируемого. Ограничений по количеству прописанных нет

Залоги, кредиты

Муниципальная собственность не может быть залогом. Взять под нее кредит нельзя. Зато ее и не могут отобрать за долги

Взять кредит, в том числе ипотечный, под залог своей недвижимости — не проблема. Но если выплатить долг не удастся, жилье заберут.

Ремонт

Весь капитальный и текущий ремонт делает государство

Текущий ремонт делает собственник, за остальное отвечает управляющая компания

Перепланировка

Можно с согласия муниципалитета, но на практике не разрешают

Согласовать непросто, но реально. Об этом мы тоже писали.

Расходы

Вы платите за коммунальные услуги и пользование жилым помещением (по сути — аренду)

Вы платите за коммунальные услуги и налог на имущество

Иногда приватизация — это хороший способ приобрести жилье в собственность и со временем улучшить жилищные условия. А иногда — пустая трата времени.

Когда приватизация выгодна

У приватизации есть нюансы. Во-первых, нужно, чтобы все жильцы согласились. Во-вторых, каждому нужно выделить долю. Если квартира маленькая, а семья большая, каждому достанется по несколько метров, которые нельзя продать или использовать как залог.

Мнение эксперта

Елена Мищенко
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Сегодня около 15% недвижимости, оформленных по договору социального найма, не переводят в собственность. Причины разные, чаще всего связаны с личными обстоятельствами жильцов. Например, они не хотят платить налог или имеют долги, в том числе по кредитам.

Когда стоит приватизировать квартиру:

  1. Жилье в хорошем состоянии, его можно продать или взять ипотеку под залог.
  2. Вы — единственный наниматель.
  3. Ваш дом подпадает под реновацию. Приватизация дает возможность получить квартиру с бóльшим количеством комнат.

Поводы отложить оформление:

  1. Жилье в плохом состоянии. Пока квадратные метры принадлежат государству, оно должно делать капремонт (ст. 16) и поддерживать коммуникации в порядке (ст. 190.1 ЖК РФ). На практике бывает иначе. Но если вы оформите жилье на себя, ответственность за текущие потолки и гнилые окна точно ляжет на ваши плечи и бюджет.
  2. Несколько потенциальных собственников. Многие оформляют жилье, только чтобы продать и купить побольше за счет материнского капитала или накоплений. Продавать долю в квартире сложно и невыгодно.
  3. Будущий собственник — легкая добыча для мошенников. В группе риска — пожилые, люди с социальными и ментальными проблемами. Муниципальную квартиру мошенники у них не отнимут, а собственную — могут попытаться.
  4. Конфликты среди потенциальных собственников. Для приватизации нужно согласие всех зарегистрированных. Если кто-то будет то соглашаться, то отзывать согласие, вы только зря потратите время и, возможно, деньги.
  5. Долги. Из собственной квартиры вас могут выселить, а недвижимость арестовать. С государственным жильем такого не случится. 

Муниципальное жилье редко бывает комфортным. Как правило, жильцы прикладывают много усилий, чтобы навести красоту и комфорт. На простор рассчитывать тоже не приходится: норма жилой площади на человека — от 9 кв. м.

Решение о приватизации во многом зависит от ликвидности жилья. Как правило, его стараются продать и купить по-настоящему комфортную и просторную квартиру. Здесь есть два варианта: достать накопления и купить сразу или использовать выручку как первый взнос на ипотеку.

Как показывает практика, ипотеку выбирают чаще. С программами господдержки решиться на сделку не так страшно, а льготные ставки Совкомбанка облегчают выплаты.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Сколько реально стоит приватизация

По закону жилье передают бесплатно — об этом говорит ст. 1 закона о приватизации. Но уже в ст. 2 уточняют: оформление договора — за счет собственника. Плюс: вы в любом случае заплатите меньше, чем если бы покупали квартиру на общем рынке.

Сначала получите список документов, потом считайте бюджет. Большинство бумаг бесплатны: выписка из домовой книги и лицевого счета, документы из миграционного отдела.

За что придется заплатить:

  1. Госпошлину за регистрацию права собственности — 2000 рублей (делят на всех участников поровну).
  2. Техпаспорт и поэтажный план — от 1200 до 3000 рублей. Срочное оформление — до 10 000 рублей.
  3. Кадастровый паспорт — 500 рублей.
  4. Услуги нотариуса — от 1000 рублей.

Сколько стоит приватизация квартиры? Зависит от региона и количества документов. Постоянная цена только у госпошлины — 2000 рублей.

Мнение эксперта

Сервер Муртазаев
Операционный директор агентства недвижимости OX Capital

Чтобы пройти приватизацию быстро и успешно, могу посоветовать следующее:

  1. Соблюдайте сроки. Вовремя сдавайте документы и оплачивайте пошлины.
  2. Правильно заполните заявление. Если нужно, обратитесь за консультацией к специалисту МФЦ или юристу.
  3. Подготовьтесь к проверкам. Убедитесь, что жилище в хорошем состоянии.
  4. Соблюдайте законы. Помните, что приватизация должна проходить в соответствии с законодательством России.

Если правильно подготовиться и ничего не забыть, процедура будет легкой. По срокам вполне реально уложиться в три-четыре месяца. Из них два будут рассматривать заявление и еще десять дней — регистрировать право собственности. Остальное зависит от того, как быстро вы подготовите документы и соберете всех на прием.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
2.5 тыс.
Анна Субботина
Анна Субботина
Время и деньги взаимозаменяемы, говорил Черчилль. Я помогу сэкономить и то, и другое.
Баннер