Зона ответственности УК: быстрые ответы
Когда изучаешь связанные с «коммуналкой» документы, голова идет кругом от множества непонятных терминов и аббревиатур. Для начала быстро пробежимся по основным обязанностям работников ЖКХ перед жильцами.
Что такое УК в жилищно-коммунальном хозяйстве?
Аббревиатура означает «управляющая компания». Задача этого юрлица — обслуживать МКД.
Что конкретно входит в зону ответственности УК?
Общедомовое имущество: его состояние и эксплуатация. Подробности смотрите в соответствующей статье Жилищного кодекса. Если кратко, то в зону ответственности УК включено все, что находится за пределами квартир:
- подъезды, в том числе двери и окна;
- лестницы;
- чердаки и крыши;
- несущие конструкции, например перекрытия, стены и фундамент дома;
- подвалы;
- технические помещения;
- лифты;
- инженерные системы: канализация, отопление, водоснабжение, электрика;
- придомовые территории.
Что по закону обязана делать УК?
Перечень рабочих обязанностей есть в нескольких нормативных документах разного уровня. Например, обязанности УК перед собственником перечислены в последней редакции постановления 491 правительства РФ.
Вот общий список работ, которые должна выполнять УК:
- вывоз мусора;
- сухая и влажная уборка подъездов (парадных);
- уборка в лифтах;
- наем дворников, уборщиц, электриков, водопроводчиков;
- ремонт в подъездах (парадных);
- проверка и починка инженерных сетей;
- поверка общедомовых счетчиков ресурсов (вода, электричество);
- проверка состояния несущих конструкций и при необходимости их обновление.
Самый полный список того, что входит в зону ответственности УК, разработали 10 лет назад. А подробные правила, «от и до» регламентирующие работу УК, утвердил Госстрой 20 лет назад, они регулярно обновляются.
Теперь рассмотрим более подробно, кто отвечает за протечки и должен менять разбитые окна и вкручивать лампочки в подъездах.
Надоело снимать однушку в доме с облупленными стенами и захламленным двором? Мечтаете о собственной квартире в современном ЖК? Совкомбанк предлагает удобное решение — ипотека для всех! Наша линейка ипотечных кредитов рассчитана на самых разных заемщиков: каждый сможет подобрать подходящую программу с понятными условиями и выгодной ставкой.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Трубы «до» и «после» вентиля
Зона ответственности управляющей компании по водоснабжению в квартире распространяется на общий стояк до первой точки его соединения с отводящими трубами. То есть границей между зоной ответственности УК и зоной ответственности жильцов квартиры служит либо вентиль, «отсекающий» стояк, либо сварочный шов на отводе.
Что это означает на практике? Все просто: если лопнула труба стояка до вентиля или шва, то чинить и оплачивать ущерб должна УК. Если прорвало после вентиля — ремонтировать жильцам придется за свой счет. Равно как и компенсировать соседям снизу расходы на ликвидацию последствий протечки.
При этом сантехника — унитазы, раковины, ванны, душевые кабины — это собственность жильцов МКД. Любые проблемы, связанные с эксплуатацией сантехники, они должны решать сами.
С зоной ответственности управляющей компании по отоплению в квартире не все однозначно. С одной стороны, система отопления МКД считается общедомовым имуществом, которым обязана заниматься УК. С другой, батареи по нормативным актам относятся к собственности жильцов. Но горячая вода в радиатор поступает по единой для всех квартир трубе.
Решение проблемы несколько лет назад предложил Верховный суд. Рассмотрев дело о квартирном «потопе» из-за протекшего радиатора, судьи постановили, что УК должна провести ремонт за свой счет и возместить ущерб, если прорвало трубу, на которой внутри квартиры нет вентиля (или другого запорного устройства), позволяющего перекрыть воду.
Также зона ответственности УК распространяется на стояк отопления до первого вентиля. Если потекла батарея, которую жильцы ставили сами и за свой счет, то и ее ремонт или замену они должны провести своими силами. И оплатить ущерб соседям.
Обычно перечень общедомового имущества, за которым должна следить УК, включен в договор. Если не уверены — проверьте этот документ и в спорах с коммунальщиками опирайтесь именно на него. Как правило, идущий по всему дому стояк внесен в список.
Внутридомовые системы
Как учитывают внутренние коммуникации, которые необходимы для эксплуатации здания? Этот вопрос регулирует целый ряд подзаконных актов, выпущенных разными структурами: от Минстроя до Госстандарта. Также необходимо обращать внимание на то, что написано в документах подрядчиков.
Чаще всего сложности возникают с лифтами (пассажирскими и грузовыми) и с противопожарной и охранной сигнализациями. Есть общие принципы, по которым ведут учет внутренних коммуникаций. Смотрите схему:
Системы, которые не относятся к внутридомовому имуществу, представлены на этой схеме:
Подробная документация и судебная практика по делам, связанным с бухгалтерским учетом инженерных сетей и коммуникаций, есть в открытом доступе.
Что входит в зону ответственности УК: чек-лист
В квитанциях за квартплату есть множество пунктов, не очень понятных человеку, далекому от ЖКХ. Попробуем объяснить все простыми словами.
За что отвечает УК?
За то, чтобы в доме все было в порядке со стенами, крышами и фундаментом, за чистоту и свет в подъездах, за то, чтобы вода и тепло нормально доходили до квартир. Для выполнения этой работы сотрудники УК устраивают периодические осмотры общедомового имущества и по их итогам решают, надо ли проводить обновление или ремонт.
Если случается форс-мажор, назначают внеплановый осмотр. Например, если в –30°C в подъезде выбило окна, коммунальщики должны в тот же день составить акт и заменить стекла.
Какие трубы УК должна ремонтировать за свой счет?
Те, которые относятся к общедомовому имуществу. Обычно это стояки водоснабжения и отопления до первого вентиля внутри квартиры. Если трубу прорвало до вентиля — чинить будет УК. Если протечка случилась после вентиля — все расходы по ремонту лягут на плечи жильцов.
Какие трубы относятся к общедомовому имуществу конкретного МКД, прописано в договоре с УК.
Если квартира на последнем этаже пострадала от протечки на крыше, должна ли УК платить компенсацию?
Да. Крыши и чердаки относятся к общедомовому имуществу, так что все возникающие там проблемы — зона ответственности УК.
Каков регламент работы аварийной службы УК?
Обычно при авариях в МКД у диспетчера есть 5 минут на принятие заявки по телефону и 10 — по электронной почте. Перекрыть прорвавшуюся трубу сотрудники УК должны в течение получаса. Столько же времени у них есть на прочистку канализации или засорившегося мусоропровода. На ремонт прохудившихся труб, как правило, дают три дня, но бывают исключения, связанные со сложностью работы.
Должна ли УК обеспечивать регулярную уборку в подъездах (парадных)?
Да. Это ее прямая обязанность. Сухую и влажную уборки проводят по графику. Он должен висеть в подъезде. Мытье стен, окон, замена лампочек и испорченных почтовых ящиков — также зона ответственности УК, равно как и уход за придомовой территорией: от вывоза мусора до обеспечения освещенности в темное время суток.
Куда жаловаться на УК, если она не выполняет или плохо выполняет свою работу?
Для начала можно обратиться к руководству компании. Все обращения лучше направлять в письменной форме или онлайн, например через ГИС ЖКХ. Посмотреть, какая конкретно УК обслуживает ваш дом, можно на сайте Фонда развития территорий.
Если УК не реагирует на обращения, пожаловаться можно в несколько профильных структур:
- Государственную жилищную инспекцию;
- Роспотребнадзор;
- прокуратуру;
- суд — это последний рубеж. Чтобы судиться с УК, надо собрать все документы и подготовить доказательства нарушения прав жильцов.
Каждый хочет жить в уютном доме с чистыми подъездами и ухоженным двором. В былые времена люди верили в домовых, которые за блюдце молока и краюху хлеба помогают жильцам: убирают, чинят, следят, чтобы в кладовке не завелись мыши.
Сегодня на замену пришли управляющие компании. Хочется пожелать всем нам, чтобы современные «домовые» всегда работали на совесть, как их сказочные предшественники!
