- Зачем регистрировать
- Что нужно регистрировать
- Документы
- Как проходит процесс
- Сроки
- Основания для отказа
- Изменения в договоре
- Расторжение
Многие россияне снимали или сдавали жилье. Кто-то договаривается на словах, но большинство предпочитают фиксировать формальности письменно. Регистрируют договор немногие. Разберемся, почему.
![регистрация договора аренды в росреестре](https://cdn.s3torage.ru/journal-sovcombank/blog-article/0/66880ca0d1515.jpg)
Зачем регистрировать
Главным образом — чтобы защитить права арендатора. Он получит гарантию, что помещение останется за ним на длительный срок. Чаще всего регистрация договора аренды в Росреестре нужна юридическим лицам.
Например, если бизнесмен снимает помещение под офис, салон красоты или ресторан, он обычно делает ремонт и хочет получить гарантию, что вложения не будут напрасными.
У частных лиц ситуация иная. Большинство частных владельцев недвижимости не горят желанием подписывать долгосрочные договоры. Это заставляет их брать на себя лишние обязательства, а в случае популярного на рынке договора на 11 месяцев расторгнуть отношения с арендатором проще.
К тому же не приходится проходить бюрократические формальности и задаваться вопросом, как зарегистрировать договор аренды в Росреестре. Можно подписать бумаги на месте и все.
Но главный аргумент против — налоги и обременение. После регистрации информация о договоре появляется в ЕГРН. А значит налоговая автоматически получает данные о доходе арендодателя, с которого они смогут взимать налог.
К тому же дальнейшие юридические действия с объектом будут под вопросом. Например, продать жилье с обременением будет сложнее.
А если квартира в залоге у банка, как бывает в случае с ипотечным жильем, ее нельзя сдать с регистрацией договора без разрешения этого банка.
Развитие своего дела требует немалых вложений. Если денег не хватает — возьмите кредит на выгодных условиях.
Бизнес исчерпал предел роста? Пора менять стратегию и привлекать новые эффективные ресурсы. Один из них — кредит на расширение бизнеса от Совкомбанка. Выберите любую из трех программ льготного кредитования ИП и ООО и получите мощный финансовый поток на очень выгодных условиях.
Что нужно регистрировать
Согласно ст. 609 ГК РФ нужно регистрировать все договоры аренды нежилого и жилого помещения. Исключение — краткосрочная аренда на 11 месяцев.
Также регистрируют найм предприятий согласно ст. 658 ГК РФ. Аналогичная норма действует и при договоре аренды зданий. Его регулирует ст. 651 ГК РФ.
В регистрации нуждаются и договоры субаренды, найма земли, безвозмездного пользования.
Документы
Для регистрации нужно собрать пакет документов. Есть общие и те, что потребуются в зависимости от статуса объекта или сторон договора.
В общем случае нужны:
- документы о праве собственности на объект;
- договор аренды, подписанный арендатором и владельцем помещения по одному экземпляру на каждого из участников сделки;
- заявление — его составляют по шаблону сами стороны или сотрудники МФЦ, если обращение происходит через многофункциональный центр;
- паспорта участников сделки;
- оплаченная госпошлина.
Обратите внимание, что юридические лица платят госпошлину за регистрацию договора аренды только с расчетного счета. Индивидуальные предприниматели могут оплачивать ее и с расчетного счета, и с личного.
Если объект сдает представитель, а не владелец, он должен предоставить доверенность, заверенную у нотариуса.
Частным лицам и индивидуальным предпринимателям, состоящим в браке, потребуется нотариальное согласие от супруга на сделку.
Список документов для юридических лиц будет гораздо шире:
- доверенность от гендиректора или протокол о назначении — если он подает документы лично;
- протокол об одобрении крупной сделки или справка, что это не крупная сделка для конкретной компании — сделка считается крупной, если арендная плата за весь период договора равна более 25% от собственных средств фирмы;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- устав ООО или другой формы;
- свидетельство о предоставлении ОГРН и ИНН.
В уставе компании может быть указано, что сделки с заинтересованностью требуют разрешения. В этом случае его нужно предоставить регистратору. Но даже если такого пункта в уставе нет, могут попросить справку, что аренда не считается сделкой с заинтересованностью.
Если объект недвижимости в залоге, собственник обязан получить разрешение на сдачу его в аренду. Обычно держателем залога выступает банк.
![регистрация договора аренды в росреестре для юридических лиц](https://cdn.s3torage.ru/journal-sovcombank/blog-article/0/66880cc013015.jpg)
Как проходит процесс
Есть два способа подать документы: через МФЦ и сразу в Росреестр. Первый — удобнее, так как слотов на запись гораздо больше.
Попасть на прием в Росреестр сложнее. Но сейчас ведомство позволяет подавать документы онлайн — для этого у обеих сторон сделки должна быть электронная подпись.
Сроки
Договор нужно зарегистрировать в течение месяца с заключения. Ведомство обязано дать ответ в срок до пяти рабочих дней — как положительный, так и отрицательный.
Срок действия аренды может быть любым по желанию сторон. Если он не прописан в договоре, сделка заключается на пять лет.
Когда договор истекает, стороны могут продлить его через допсоглашение либо заключить новый.
Основания для отказа
Отказать могут, если не хватает документов. В этом случае дают три месяца, чтобы стороны договора успели их принести.
Другая причина отказа — арест на объект.
Также часто арендодатели забывают получить разрешения от банка, если недвижимость в залоге или согласие супруга, необходимое, в том числе, для индивидуальных предпринимателей.
Изменения в договоре
При долгосрочных сделках зачастую прописывают возможность изменений. Чаще всего, они касаются арендной платы. Стандартно в договорах указывают, что арендодатель может индексировать ее, например, исходя из уровня инфляции раз в определенный промежуток времени.
Иногда в документе прописывают, что собственник помещения может изменять стоимость раз в год по собственному желанию без ограничений.
Главный вопрос — нужно ли заново регистрировать договор. Если изменилась стоимость аренды, то достаточно выпустить дополнительное соглашение.
Если изменения вносят в предмет договора, придется заново обращаться в Росреестр заключать новый договор. Под предметом понимают сам объект недвижимости или его часть. Например, если компания снимала одно офисное помещение, а через год расширилась и решила снять еще одно.
Для владельцев коммерческих помещений есть выгодное предложение от Совкомбанка.
К простоте, удобству и максимальной выгоде стремятся все. Совкомбанк предлагает физлицам расширить возможности кредитования при помощи залога коммерческой недвижимости. Оставьте простую заявку и узнайте, какими условиями можете воспользоваться именно вы.
Расторжение
Договор аренды расторгают в одностороннем порядке, по соглашению и по решению суда. В первом случае — это должно быть прописано в договоре. Во втором — потребуется согласие двух сторон. А если договориться не удалось, придется идти в суд.
![как зарегистрировать договор аренды в росреестре](https://cdn.s3torage.ru/journal-sovcombank/blog-article/0/66880d0a8d87c.jpg)
Для расторжения договора обычно отправляют второй стороне письмо с просьбой заключить договор расторжения. Если спустя 30 дней адресат не ответил или отказал, можно обращаться в суд.
Когда иск подает частное лицо, дело рассматривает суд общей юрисдикции, в случае если истец — юрлицо, обращаться придется в арбитражный суд.
Чтобы этот орган вынес положительное решение, нужны существенные основания. Обычно это: разрушение объекта недвижимости, скрытые владельцем недостатки помещения, банкротство одной из сторон или невыплата арендной платы.
Получив судебное решение о расторжении, необходимо прислать его в Росреестр, чтобы регистрация закончилась.