Какие договоры аренды подлежат обязательной регистрации

• Зачем регистрировать
• Что нужно регистрировать
• Документы
• Как проходит процесс
• Сроки
• Основания для отказа
• Изменения в договоре
• Расторжение

Многие россияне снимали или сдавали жилье. Кто-то договаривается на словах, но большинство предпочитают фиксировать формальности письменно. Регистрируют договор немногие. Разберемся, почему.

Зачем регистрировать

Главным образом — чтобы защитить права арендатора. Он получит гарантию, что помещение останется за ним на длительный срок. Чаще всего регистрация договора аренды в Росреестре нужна юридическим лицам.

Например, если бизнесмен снимает помещение под офис, салон красоты или ресторан, он обычно делает ремонт и хочет получить гарантию, что вложения не будут напрасными. 

У частных лиц ситуация иная. Большинство частных владельцев недвижимости не горят желанием подписывать долгосрочные договоры. Это заставляет их брать на себя лишние обязательства, а в случае популярного на рынке договора на 11 месяцев расторгнуть отношения с арендатором проще.

К тому же не приходится проходить бюрократические формальности и задаваться вопросом, как зарегистрировать договор аренды в Росреестре. Можно подписать бумаги на месте и все.

Но главный аргумент против — налоги и обременение. После регистрации информация о договоре появляется в ЕГРН. А значит налоговая автоматически получает данные о доходе арендодателя, с которого они смогут взимать налог.

К тому же дальнейшие юридические действия с объектом будут под вопросом. Например, продать жилье с обременением будет сложнее.

А если квартира в залоге у банка, как бывает в случае с ипотечным жильем, ее нельзя сдать с регистрацией договора без разрешения этого банка.

Развитие своего дела требует немалых вложений. Если денег не хватает — возьмите кредит на выгодных условиях. 

Что нужно регистрировать

Согласно ст. 609 ГК РФ нужно регистрировать все договоры аренды нежилого и жилого помещения. Исключение — краткосрочная аренда на 11 месяцев.

Также регистрируют найм предприятий согласно ст. 658 ГК РФ. Аналогичная норма действует и при договоре аренды зданий. Его регулирует ст. 651 ГК РФ.

В регистрации нуждаются и договоры субаренды, найма земли, безвозмездного пользования.

Документы

Для регистрации нужно собрать пакет документов. Есть общие и те, что потребуются в зависимости от статуса объекта или сторон договора.

В общем случае нужны:

• документы о праве собственности на объект;
• договор аренды, подписанный арендатором и владельцем помещения по одному экземпляру на каждого из участников сделки;
• заявление — его составляют по шаблону сами стороны или сотрудники МФЦ, если обращение происходит через многофункциональный центр;
• паспорта участников сделки;
• оплаченная госпошлина.

Обратите внимание, что юридические лица платят госпошлину за регистрацию договора аренды только с расчетного счета. Индивидуальные предприниматели могут оплачивать ее и с расчетного счета, и с личного.

Если объект сдает представитель, а не владелец, он должен предоставить доверенность, заверенную у нотариуса.

Частным лицам и индивидуальным предпринимателям, состоящим в браке, потребуется нотариальное согласие от супруга на сделку.

Список документов для юридических лиц будет гораздо шире:

• доверенность от гендиректора или протокол о назначении — если он подает документы лично;
• протокол об одобрении крупной сделки или справка, что это не крупная сделка для конкретной компании — сделка считается крупной, если арендная плата за весь период договора равна более 25% от собственных средств фирмы;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• устав ООО или другой формы;
• свидетельство о предоставлении ОГРН и ИНН.

В уставе компании может быть указано, что сделки с заинтересованностью требуют разрешения. В этом случае его нужно предоставить регистратору. Но даже если такого пункта в уставе нет, могут попросить справку, что аренда не считается сделкой с заинтересованностью. 

Если объект недвижимости в залоге, собственник обязан получить разрешение на сдачу его в аренду. Обычно держателем залога выступает банк.

Как проходит процесс

Есть два способа подать документы: через МФЦ и сразу в Росреестр. Первый — удобнее, так как слотов на запись гораздо больше.

Попасть на прием в Росреестр сложнее. Но сейчас ведомство позволяет подавать документы онлайн — для этого у обеих сторон сделки должна быть электронная подпись.

Сроки

Договор нужно зарегистрировать в течение месяца с заключения. Ведомство обязано дать ответ в срок до пяти рабочих дней — как положительный, так и отрицательный. 

Срок действия аренды может быть любым по желанию сторон. Если он не прописан в договоре, сделка заключается на пять лет.

Когда договор истекает, стороны могут продлить его через допсоглашение либо заключить новый.

Основания для отказа

Отказать могут, если не хватает документов. В этом случае дают три месяца, чтобы стороны договора успели их принести.

Другая причина отказа — арест на объект. 

Также часто арендодатели забывают получить разрешения от банка, если недвижимость в залоге или согласие супруга, необходимое, в том числе, для индивидуальных предпринимателей.

Изменения в договоре

При долгосрочных сделках зачастую прописывают возможность изменений. Чаще всего, они касаются арендной платы. Стандартно в договорах указывают, что арендодатель может индексировать ее, например, исходя из уровня инфляции раз в определенный промежуток времени.

Иногда в документе прописывают, что собственник помещения может изменять стоимость раз в год по собственному желанию без ограничений.

Главный вопрос — нужно ли заново регистрировать договор. Если изменилась стоимость аренды, то достаточно выпустить дополнительное соглашение.

Если изменения вносят в предмет договора, придется заново обращаться в Росреестр заключать новый договор. Под предметом понимают сам объект недвижимости или его часть. Например, если компания снимала одно офисное помещение, а через год расширилась и решила снять еще одно.

Для владельцев коммерческих помещений есть выгодное предложение от Совкомбанка.

Расторжение

Договор аренды расторгают в одностороннем порядке, по соглашению и по решению суда. В первом случае — это должно быть прописано в договоре. Во втором — потребуется согласие двух сторон. А если договориться не удалось, придется идти в суд.

Для расторжения договора обычно отправляют второй стороне письмо с просьбой заключить договор расторжения. Если спустя 30 дней адресат не ответил или отказал, можно обращаться в суд.

Когда иск подает частное лицо, дело рассматривает суд общей юрисдикции, в случае если истец — юрлицо, обращаться придется в арбитражный суд.

Чтобы этот орган вынес положительное решение, нужны существенные основания. Обычно это: разрушение объекта недвижимости, скрытые владельцем недостатки помещения, банкротство одной из сторон или невыплата арендной платы.

Получив судебное решение о расторжении, необходимо прислать его в Росреестр, чтобы регистрация закончилась.