С чего все началось
Многие годы своей жизни я посвятил учебе. Наконец, получив долгожданную корочку о высшем образовании, передо мной как никогда остро встал жилищный вопрос.
Из общежития меня выселяли, а возвращаться домой к родителям было как-то не комильфо. Да и сами родные, видно, не особо меня жаловали — вручили миллион рублей со словами: «Тебе решать, что делать с этими деньгами».
Отдавать деньги «чужому дяде» за съем не хотелось. Решил, что они могут стать первоначальным ипотечным взносом за собственную квартиру. Стал заглядываться на быстрорастущие в моем городе жилые комплексы. Казань на тот момент (это был 2019 год) активно развивала инфраструктуру.
От услуг риелтора отказался намеренно — отстегивать нехилую сумму за то, что и сам могу сделать, я не хотел.
Нужно понимать специфику работы риелторов. Изначально они будут предлагать только те квартиры, которые находятся в их собственном «пуле». Ограничивать себя в выборе мне не хотелось, ведь квартиры моей мечты в этом пуле могло не оказаться. Так что я сам принялся мониторить, что предлагает мне рынок новостроек.
На что обратить внимание при выборе квартиры
На тот момент я преподавал. Зарплата была небольшой, жениться в ближайшие годы я не планировал, так что искал уютную холостяцкую квартиру. В конце концов, позже всегда можно было бы сдать ее в аренду.
Чтобы не переживать за юридическую «чистоту» квартиры, я выбирал первичное жилье в жилых комплексах, возведенных проверенными застройщиками. Для этого достаточно открыть карту, отметить, какие ЖК есть в городе, и загуглить, кто их возводил.
Дальше я ходил по офисам застройщиков, чтобы пообщаться с сотрудниками. Они сообщили, какие квартиры еще не проданы, предоставили подробный план жилплощадей и перечислили их основные характеристики. Узнать можно обо всем, вплоть до вида из окна будущей квартиры.
Отмечу, что определяться с покупкой нужно было быстро. Часто подходящая мне квартира ускользала из рук за один-два дня. Поэтому лучше сразу определиться с принципиальными для вас характеристиками приобретаемой жилплощади.
Приведу некоторые из основных пунктов.
- Подъемная для вас стоимость квартиры. Очевидный пункт, в особенности, если вы планируете сразу уплатить всю сумму. Что до ипотеки, рассчитать ее можно в онлайн-режиме на сайте банка.
Свои расчеты я выводил на калькуляторе от Совкомбанка — знал, что ипотечное кредитование оформлю именно в этом банке. Меня привлекли незамысловатость ипотечных программ и простая система оформления документов.
- Метраж квартиры и ее планировка. Иногда даже небольшая жилплощадь проектируется настолько удачно, что впоследствии квартира вмещает все необходимое.
Часто в офисе представляют планировки с примером расстановки мебели, что очень удобно.
- Класс ЖК. Традиционно выделяют четыре класса: эконом, комфорт, бизнес и элитный.
Я выяснил, что на законодательном уровне отношение ЖК к определенному сегменту никак не регулируется. Так что при выборе лучше ориентироваться на характеристики дома. Например, строительные материалы, которые использовал застройщик, местную инфраструктуру и благоустройство, охрану объекта, дизайн самих домов и прочее.
Как сэкономить на покупке квартиры
Любой риелтор на вопрос: «Когда лучшее время для покупки квартиры?», — ответит, что вчера. Динамика стоимости квартир может меняться, но, в целом, цены всегда растут. Есть некоторые хитрости, которые позволят сэкономить ваши накопления.
К примеру, покупать квартиру лучше всего в начале года или в сезон отпусков. В это время большинству людей не хочется думать о решении столь серьезных задач. Именно поэтому на рынке недвижимости наблюдается «застой».
Самое неблагоприятное время года для покупки квартиры — осень. Спрос на жилье сильно возрастает, что сказывается и на ценниках.
Правда, это касается в основном рынка вторичного жилья. В новостройках все проще. Цена на недвижимость неумолимо растет с приближением срока сдачи дома.
Нелишним было бы следить за экономической ситуацией в стране. К примеру, вместе с инфляцией растут и цены за квадратные метры.
Интересная ситуация в России сложилась в ковидный период. Ставку по ипотеке тогда снизили, и люди активно этим пользовались. Также государство запустило льготную ипотеку. По итогу ярко выраженный интерес к ипотечному кредитованию привел к росту цен на жилье.
Такие нюансы стоит учитывать, если вы заранее планируете покупку квартиры.
Торг
Еще один способ сэкономить — торг с продавцом. Опять-таки, это подойдет для тех, кто присматривает квартиру на вторичном рынке.
Главное здесь умело аргументировать причины, по которым продавец должен снизить цену.
У меня есть приятель, который работает риелтором. С его слов, люди часто просят скидку, цепляясь к мелочам. Аргументация «здесь плохая энергетика» или «обои в цветочек мне не нравятся» звучит нелепо. Так вы точно не выпросите скидку.
Лучше апеллировать к реальным недостаткам.
К примеру, основная проблема квартир на последнем этаже — протечки. Стоит обращать внимание на состояние электропроводки и сантехнических труб.
Планировка тоже может сыграть на руку. Если одна из комнат смежная, можете смело пытаться снизить стоимости квартиры.
Что касается первичного жилья, иногда застройщики могут сами предложить скидку. К примеру, я попал под скидочную программу для иногородних покупателей.
Осмотр недвижимости
Перед покупкой обязательно состоится выезд на место. Мой личный совет — осматривать квартиру лучше днем, чтобы увидеть желаемую жилплощадь при естественном освещении.
Так больше шансов заметить недочеты квартиры при их наличии. К примеру, качество выполнения чистовой отделки, если речь о новой квартире. Обратите внимание на герметичность оконных рам и стеклопакета, напор воды в стояке.
Я прихватил с собой уровень, чтобы убедиться в ровности пола и стен. А при помощи вольтметра проверил напряжение в квартире.
Проверка квартиры на юридическую «чистоту»
Если не хочется заморачиваться, то можно доверить этот вопрос проверенному юристу.
Если такового нет, перед покупкой квартиры обязательно попросите паспорт владельца, выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности, и правоустанавливающий документ. Последний может представлять собой предыдущий договор купли-продажи, договор дарения или участия в долевом строительстве и так далее.
По выписке из ЕГРН будет видно, висят ли на квартире обременения, судебные споры.
Стоит также заглянуть в технический паспорт, чтобы убедиться в отсутствии несанкционированных перепланировок.
Если таковые имеются, вам могут отказать в ипотечном кредитовании в банке. К тому же, чтобы впоследствии продать такую квартиру, незаконную перепланировку придется узаконить или вернуть жилью его прежний вид за свой счет.
Перед покупкой можно попросить свежую квитанцию на оплату ЖКУ. Так вы убедитесь в отсутствии задолженностей на квартире за коммунальные услуги.
Ознакомьтесь и с единым жилищным документом. Обратите внимание, что на момент покупки квартиры в ней никто не зарегистрирован.
Проблемный собственник
«Статус» собственника также может повлиять на юридическую «чистоту» сделки. К примеру, квартира может быть в собственности у несовершеннолетнего или невменяемого человека.
В первом случае для проведения сделки потребуется разрешение органов опеки.
Во втором в «игру» могут вступить родственники недееспособного человека и отсудить вашу квартиру. Поэтому перед покупкой нелишним будет попросить у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Если ранее квартиру приобрели в браке, то при продаже у собственника должно быть нотариально заверенное разрешение на продажу от жены/мужа.
Покупка квартиры
Определившись с выбором, я заключил с продавцом предварительный договор купли-продажи. По закону заверять его у нотариуса не нужно.
После этого внес аванс, который в дальнейшем вошел в счет стоимости квартиры. Эти деньги стали гарантом того, что я покупаю квартиру, а продавец больше ее никому не предлагает.
Обратите внимание, что сумму задатка в обязательном порядке нужно прописывать в договоре.
В нем же мы указали условия основного договора купли-продажи. Вы, составляя такой договор, можете включить туда все договоренности, к которым пришли с продавцом.
После мы заключили основной договор купли-продажи, где отметили все условия сделки. Если речь о покупке вторичного жилья, лучше обратиться к юристу или нотариусу, чтобы исключить в договоре все возможные «лазейки».
Как правило в договоре указывают:
- дату и место заключения сделки;
- данные обеих сторон;
- описание квартиры;
- данные документов, устанавливающие факт собственности владельца квартиры;
- информация из выписки из ЕГРН;
- стоимость квартиры;
- обязанности передачи и принятия недвижимости обеих сторон;
- ответственность сторон в случае нарушения договорных обязательств.
Я перечислил только ключевые аспекты такого договора. Пункты зависят от каждого случая.
Рассчитаться с продавцом можно наличными, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. В первом случае возьмите расписку с продавца, что он получил от вас сумму стоимости квартиры в полном объеме.
После не забудьте зарегистрировать свои права собственности в Росреестре.
Лично я брал квартиру в ипотеку. Поэтому изначально получил предварительное одобрение банка. Совкомбанк я выбрал еще и потому, что он предлагает выгодные условия страхования на имущество. Так я спокоен за свое новое жилище.
Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное — обретите уверенность в завтрашнем дне с Совкомбанк Страхование.
Когда определился с квартирой, получил одобрение банка на покупку именно этой недвижимости. Кстати, банк провел и свою независимую экспертизу квартиры, так что в «чистоте» сделки я был уверен.
В свой новый дом я въехал уже через две недели. Приятно стать владельцем пусть небольшой, но собственной квартиры. Планирую через год продать ее и подобрать квартиру чуть больше. Ведь совсем скоро я стану счастливым отцом.
