Баннер
Недвижимость

Откройте двери в новую жизнь с ипотекой на вторичку — основные условия и требования

Анастасия Васьянова
/ 10 ноября 2023 18:00
3.1 тыс.
17 мин.

Покупка недвижимости — серьезное финансовое решение. Выбрать новый дом или уютный обжитой район? Новостроек возводится все больше, но и вторичное жилье все так же популярно. Разберемся, как взять ипотеку на вторичку и избежать подводных камней.

переезд
Ипотека на вторичное жилье — шаг в новую жизнь

Вторичный рынок недвижимости — сектор, где можно найти жилье в разном ценовом сегменте и с учетом территориальных предпочтений — в исторической части города или в новостройке у тех, кто уже перепродает. Ищете ли вы уютный дом для семьи или планируете долгосрочную инвестицию на рынке недвижимости, вторичка в любом случае хороший вариант, а с ипотечными инструментами — еще и более доступный, чем прежде.

Дают ли ипотеку на вторичное жилье

Банк играет главную роль в одобрении ипотеки если квартира в неблагополучном районе или дом на грани разрушения, вряд ли получится легко получить кредит. Другими словами, не только вы вкладываетесь в покупку, но и банк идет на риски. Если что-то пойдет не так, у кредитора должны быть гарантии, что залоговую недвижимость можно будет продать быстро: ведь ответственность теперь всецело на банке. 

Александр купил в ипотеку квартиру в старом фонде. Район неблагополучный, строительство и реновация в ближайшие десять лет не планируются. Дом буквально трещит по швам, о капитальном ремонте никто уже и не мечтает. Штукатурка сыплется, но Саша счастлив. 

Спустя несколько лет он теряет все из-за банкротства. Теперь Александр не владеет недвижимостью, мыши на кухне и трещины на потолке тоже не его забота. Для банка сделка с таким заемщиком оказалась убыточной, а продать эту недвижимость будет очень сложно.

Необходимые документы

При покупке в ипотеку любой недвижимости понадобится целый пакет документов. Состав его может варьироваться, но есть обязательный набор:

  • анкета банка, в котором вы хотите взять кредит;
  • паспорт гражданина РФ, а также ИНН и СНИЛС;
  • для мужчин — военный билет;
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака либо о смерти супруга;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • копия трудовой книжки или трудового договора, заверенного работодателем;
  • документы, подтверждающие доход (2-НДФЛ);
  • согласие второго супруга.

Для покупки вторичного жилья также потребуются документы продавца: 

  • документы, которые подтверждают право собственности на жилье;
  • документы, которые подтверждают факт получения недвижимости, — договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство;
  • свежая выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности;
  • кадастровый или технический паспорт квартиры;
  • отчет об оценке недвижимости — по согласованию с банком избирается независимый оценщик для оценки квартиры;
  • выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах, однако помните — до заключения сделки они должны быть сняты с регистрации;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. 

Также банк может запросить технический паспорт БТИ. Это документ, в котором содержится информация о планировке помещения и о самом доме. Техпаспорт покажет, была ли перепланировка, и если была, то согласована ли она.

Интересные факты: 

  • При оформлении ипотеки на одного из супругов второй, как правило,  становится созаемщиком. Таким образом, они несут одинаковую ответственность перед банком. Если, конечно, иное не прописано в  брачном договоре.
  • Если есть задолженность по ЖКХ, покупатель может согласиться принять долги под свою ответственность и оплатить их самостоятельно.

Условия получения согласия от банка: характеристики жилья

Все зависит от банка, в котором вы будете заключать договор. Но есть параметры, которые важны в любом случае: 

  • состояние дома — аварийное здание точно не пройдет процедуру одобрения, так же как и дом с перспективой сноса;
  • коммуникации — система канализации и водоснабжения;
  • перепланировки — если они были и при этом не согласованы, ипотеку все равно дадут, но изменения придется узаконить и оформить новый план помещения;
  • износ дома — срок эксплуатации не должен превышать 65–70% от значения, которое указано в техническом паспорте здания

Быть хитрым лисом не получится — банк тщательно проверяет жилье, которое выбрал заемщик. 

Николай решил купить в ипотеку вторичное жилье — двухкомнатную квартиру в пятиэтажке. В городе работает программа реновации — людей переселяют в новые жилые комплексы из хрущевок, которые в дальнейшем идут под снос. Дом, выбранный Николаем, как раз подпадает под реновацию.

Банк, скорее всего, откажет в сделке, расценив намерения покупателя как жульничество. Клиент явно собирается обменять старый фонд на новостройку и неплохо выиграть на этом — по договору сумма к выплате и процентная ставка не поменялись бы. Николай — заведомо невыгодный клиент для банка.

ключи от дома
Будьте добросовестным заемщиком и выбирайте программу с учетом своих возможностей

Требования к покупателю

Помимо условий к выбранной недвижимости, есть перечень условий к самому заемщику: 

  • гражданство РФ;
  • возраст от 20 лет;
  • общий трудовой стаж не менее года и непрерывный на последнем месте работы — от трех месяцев;
  • стабильный доход;
  • первоначальный взнос.

Очень важны платежеспособность и неиспорченная кредитная история: банк должен быть уверен в человеке, с которым заключает сделку.

Интересный факт: если заемщику больше 55 лет, ипотека, если и будет одобрена, то на относительно короткий срок — до десяти лет. Обязательным требованием будет страхование жизни и здоровья клиента, однако компанию он может выбрать на свое усмотрение. Она обязательна также для людей с опасной работой, где высокий риск для жизни. 

Ключевые ставки в 2023

Ключевая ставка — минимальная, по которой коммерческие банки могут брать займы у ЦБ. Ключевая ставка напрямую влияет на ставки по кредитам и банковским депозитам. 

Рост ключевой ставки связан с высокой инфляцией. Значения за 2023 год:

  • январь-июль — 7,5%;
  • июль-август — 8,5%;
  • август-сентябрь — 12%;
  • сентябрь-октябрь — 13%;
  • с 27 октября и на момент написания статьи — 15%.

Несмотря на рост ставки, люди продолжают обращаться к банкам с целью приобрести жилье в ипотеку. Популярности добавили и государственные программы — льготы по ним делают покупку жилья доступнее для тех, кто на общих условиях не смог бы получить крупный заем и выплатить его.

Ставка для каждого заемщика может варьироваться даже в одном и том же банке. Многое зависит от первоначального взноса — чем выше сумма, тем процент ниже.

Обычно банки устанавливают ипотечную ставку, отталкиваясь от КС, учитывая оценку рисков заемщиков, операционные расходы и рыночные условия. Ипотечная формула — ключевая ставка плюс два-три процента сверху, в которые и входят все предыдущие параметры. 

Если ключевая ставка равна 15%, ипотечные ставки на вторичном рынке будут до 17–18%.

Льготные программы для вторичного жилья

Ипотечные льготы — прекрасная возможность стать владельцем жилья на чуть более выгодных условиях. Правда, в приоритете у государства развитие новых районов и заселение новостроек. Но и для вторички тоже есть льготные программы.

Рефинансирование

Суть этой процедуры в том, что первоначальные кредитные условия меняются в лучшую для заемщика сторону — обычно за счет снижения ставки. Имеет смысл, если новый кредит будет для вас действительно выгоднее, чем старый. Обычно банки предлагают такой вариант, если ключевая ставка заметно снижается. 

Рефинансирование можно провести и в другом банке, но сначала просчитайте, будет ли это выгодно. Потребуется снова оценка стоимости недвижимости, а это новые расходы. Принимайте решение с калькулятором в руках и холодной головой.

Совкомбанк предлагает услугу рефинансирования. Вы можете рассчитать прямо сейчас, выгодны ли вам наши условия.

Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке. Объедините в Совкомбанке ипотечные и прочие кредиты другого банка в один и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.

Пересчитать ипотеку

Материнский капитал

Материнский капитал можно потратить на покупку вторички. Банки принимают его как первоначальный взнос, а также в качестве погашения уже существующего кредита. 

Дальневосточная программа ипотеки

В ДФО можно купить вторичку в ипотеку по ставке 2%, если:

  • недвижимость расположена в сельской местности;
  • первоначальный взнос — от 15%;
  • максимальная стоимость — 6 млн рублей;
  • срок кредита — до 20 лет.
семья
В программе ДФО можно задействовать материнский капитал при первоначальном взносе

Военная ипотека

Приобрести жилье в ипотеку может участник программы, если он: 

  • гражданин РФ;
  • отслужил не менее трех лет;
  • не моложе 22 и не старше 45 лет.

Военный может выбрать недвижимость в любом регионе страны — не только там, где проходил или проходит службу.

Леонид служит в Краснодарском крае, а ипотеку берет в центральной части России. 

Как купить жилье на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Стандартный путь от выбора квартиры до звона ключей от своего нового жилья состоит из нескольких шагов:

  1. Проведите анализ предложений банков по ипотеке, определитесь с ежемесячной суммой с учетом срока кредитования и процентом. Другими словами, на этом этапе вы подбираете банк и ипотечную программу с подходящими условиями.
  2. Подайте заполненную анкету онлайн или в отделении банка.
  3. Выберите квартиру.
  4. Оцените недвижимость с независимым экспертом по согласованию с банком.
  5. Подайте полный пакет документов в банк.
  6. Дождитесь одобрения объекта от банка.
  7. Составьте договор купли-продажи и передайте задаток.
  8. Подпишите ипотечный договор.
  9. Оформите право собственности на квартиру и обременение в пользу банка в Росреестре на основании договора купли-продажи.
  10. Подтвердите сделку через подписание акта приема-передачи жилья и станьте полноправным владельцем.

Когда банк получит подтверждение о праве собственности, продавцу поступят деньги на счет. 

Сколько времени займет каждый этап, зависит от банка, продавца, покупателя и всех задействованных структур. В среднем на это уходит  месяц. 

Если вы сомневаетесь, но все еще горите желанием — рассмотрите программы по ипотеке от Совкомбанка. Выгодные условия, невысокий процент и приятное сотрудничество.

Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

Особенности вторичного жилья

Купленная квартира может оказаться настоящим ящиком Пандоры — кто знает, какие секреты хранят ее стены… Но в наше время все можно прояснить заранее, а при покупке квартиры в ипотеку это просто необходимо. 

Расспросите продавца об особенностях здания, плюсах и минусах дома и квартиры в нем. Добросовестный человек открыто расскажет о насущных проблемах. Однако полностью полагаться на его слова не стоит — поговорите с соседями, найдите отзывы на специализированных ресурсах по недвижимости. Вдруг в доме часто перебои с электричеством, а собственник об этом скромно умолчал. 

Не будет лишним проверить и самого владельца — не был ли человек судим, не заложено ли имущество, какая история у квартиры. Все это поможет избежать мошенников и неприятных сюрпризов.

Евгения выбрала квартиру и купила ее в ипотеку недолго думая и не вдаваясь в подробности причин продажи жилья. Сделка с банком совершена. Евгения счастлива и спокойно обустраивает новый дом, а через некоторое время появляется некто Валерий с недовольным лицом и заявлением в полицию.

Он обманут. Бывший владелец получил квартиру по наследству и быстро продал недвижимость, а его брат вовсе об этом не знал... По закону он — еще один полноправный наследник.

Для Евгении начинается новая глава — отстаивание своих прав и долгие встречи с Валерием, который нацелен восстановить свои права.

Преимущества и недостатки

В покупке вторичного жилья есть свои плюсы и минусы, которые стоит учитывать. 

Преимущества

Недостатки

Развитая инфраструктура: вторичка, как правило, находится в уже обустроенных районах города, где есть школы, больницы, развита транспортная система

Зачастую — неудачная планировка

Заселение сразу после сделки — нет необходимости тратить большие деньги на ремонт 

Возможно, потребуется ремонт коммуникаций (электрика, водо- и теплоснабжение станут вашей заботой)

Большой выбор жилья в новых и исторических районах 

Часто — сильный износ здания

Возможные риски

Всегда внимательно читайте договор, в идеале — перепроверьте несколько раз все ключевые данные: 

  • сроки погашения;
  • процентную ставку;
  • возможность и условия досрочного погашения;
  • порядок расторжения договора;
  • все, что касается обстоятельств, не зависящих от вас (смерть, болезнь, инвалидность и пр.).

Внимательно отнеситесь к владельцу квартиры и предыдущим собственникам. Если вы сомневаетесь, что риэлтор и банк все проверили, или какая-то информация кажется недостоверной, наймите юриста, который возьмет эту часть забот  на себя. 

Основные проблемы, с которыми можно столкнуться:

  • оспаривание права собственности (если есть несовершеннолетние дети, супруги, наследники);
  • недостоверные сведения в документах.
переговоры
Обратиться за помощью к юристу при оформлении ипотеки — вполне нормальная практика

Заключение

Оформление ипотеки — серьезный и пугающий шаг для многих, но не стоит поддаваться страху. В стране действуют льготные программы от государства.

Банк всегда поможет заключить надежную и выгодную для вас сделку. Однако будьте внимательны и перепроверяйте информацию на каждом этапе, так вы точно не прогадаете с выбором и не потеряете свои накопления.

Удачных вложений на выгодных условиях!

Вся информация о ценах и расчетах актуальна на момент публикации статьи.

Мало времени? Читайте лучшие статьи о недвижимости в подборке

Подпишитесь на рассылку материалов о недвижимости. Актуальные новости, финансовые лайфхаки и реальные истории каждую неделю у вас в почте!
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
3.1 тыс.
Баннер