Почему реальный заработок на аренде квартиры в провинции — это иллюзия

• Как я сдавала квартиру в Челябинской области
• Опыт сдачи квартиры в Уфе
• Резюме

Как я сдавала квартиру в Челябинской области 

В конце десятых мы получили в наследство двухкомнатную квартиру от бабушки в в Челябинской области. Жить в ней было некому. А значит, вариантов было два: 

1. Сразу продать, чтобы не платить коммуналку. 
2. Сдавать в аренду, отложив вопрос с продажей на будущее. 

Решение пришло само. Нам позвонили потенциальные арендаторы и попросили сдать квартиру на долгий срок. 

Мы решили идти по пути наименьшего сопротивления и согласились. Даже не представляли, какие проблемы нас ждут впереди и как мы пожалеем о том, что сразу не продали жилье.

Немного о характеристиках самой жилплощади.

• расположена в маленьком городке в Челябинской области с населением 27 000 человек; 
• дом — 4-этажная хрущевка без капремонта; 
• площадь — 38 кв. м;
• две смежные комнаты;
• никаких намеков на евроремонт.

Оконные рамы и деревянный пол в квартире сохранились в первозданном виде с советских времен. Незастекленный балкон и вовсе был нефункциональным — зимой на нем лежали сугробы. 

Но были и плюсы: расположение в центре города, второй этаж, красивый ухоженный двор, утопающий в зелени, довольно вместительная кладовая и сухой теплый подвал.

Впрочем, большинство этих плюсов можно отнести к доброй половине всех предложений по аренде жилья на рынке городка.

На момент сдачи средняя стоимость аренды жилья подобного уровня по городу составляла 8 000 рублей в месяц. Мы сдали за 7 500 рублей. Надеялись, что небольшая скидка обеспечит лояльность арендаторов.

В квартире не было счетчиков воды и света. Поэтому эти счета мы оплачивали из своего кармана. Это обходилось примерно в 1000–1500 рублей. Еще порядка 2000 рублей платили за остальные услуги ЖКХ. 

Итого заработок на квартире составил всего 4000 рублей в месяц. Не бог весть что, учитывая, что проблемы с квартирантами начались уже с первых месяцев. 

На наших жильцов — молодую семью с ребенком — почти сразу стали жаловаться соседи. По ночам громко играла музыка, супруги бурно выясняли отношения. Потом глава семьи и вовсе куда-то пропал, а его жена перестала брать трубку, когда наступала расчетная дата.

Пытались застать ее вечером, но она выключала свет и делала вид, что дома никого нет. 

Через полгода, изрядно вымотавшись, мы решили наконец попрощаться с горе-арендаторами. 

За полгода общий заработок на квартире составил 24 000 рублей. Смешные деньги. 

Что еще мы получили: 

• разукрашенные ребенком обои; 
• прожженный ковер; 
• сломанный ящик в комоде, который при сдаче квартиры был новым; 
• общее запустение: пылевые «мыши» под диваном и за шкафами, плесень в ванной и на кухне.

Чтобы привести квартиру в божеский вид, одной генеральной уборки не хватило. Мы переклеили обои, постелили другой ковер, унесли комод на свалку. 

Избавившись от проблемных жильцов, разместили объявление о сдаче квартиры в аренду в местной газете и на интернет-ресурсах. 

Откликнулись несколько человек. Люди приходили, смотрели, но никто не выбрал нашу квартиру — всем хотелось свежий евроремонт. Тем более, что предложений лучше за те же деньги в городе хватало. Мы поняли, что жилье не выдерживает конкуренции, и занялись ремонтом.

В мегаполисе можно заказать ремонт под ключ. В крошечном населенном пункте приходится либо все делать самим, либо нанимать отдельных специалистов на разные виды работ. Никакого сервиса и пакетных предложений, которые экономят время и деньги, там не было. С хорошими мастерами, как выяснилось, тоже напряженка. Если не стоять над душой, делают тяп-ляп. 

Мы поменяли входную дверь, сантехнику, плитку и трубы в ванной комнате, остеклили и отделали вагонкой балкон, установили везде новые оконные рамы, покрасили пол, поменяли обои.

Вложили в ремонт около 300 000 рублей. Два месяца, пока шли работы, в квартире никто не жил. 

Зато обновленная жилплощадь сдалась с легкостью. Мы вновь поселили в ней молодую семью — видимо, первый негативный опыт нас ничему не научил. 

Пара с 9-летним ребенком производила приятное впечатление. Но уже через месяц начались проблемы. 

• Сюрпризом номер 1 стало разбитое стекло на балконе: жена не пускала нетрезвого мужа домой, и он запустил в окно булыжником. 
• Сюрприз номер 2 — здоровенная вмятина на новой металлической входной двери.
• Сюрприз номер 3 — расколотый унитаз: похоже, об него кого-то били головой.

Из общего погрома квартиранты компенсировали только стоимость замены стеклопакета. Остальное пришлось восстанавливать за свой счет. 

Вложили еще порядка 25 000 рублей. 

Нам наконец-то повезло с новым квартирантом. В конечном итоге жилье на долгий срок снял спокойный одинокий пенсионер. Он прожил у нас следующие два года без эксцессов. Потом решил переехать в дом к своим детям. 

Мы не рискнули снова вывесить объявление. Решили продать квартиру и вложить ее в новое жилье.

Теперь сведем баланс, оценим заработок на квартире, сопутствующие расходы и ужаснемся:

• Стоимость квартиры в 2018 году — 1,2 млн рублей.
• Стоимость в 2020 году (цена, за которую продали)  — 1,6 млн рублей.
• Получили доход с аренды за три года: 144 000 рублей.
• Вложили денег в ремонт: 325 000 рублей.
• Вложили усилий, времени и нервов: бесценно.

Итого, два года страданий принесли нам 219 000 рублей. 

Для сравнения, сколько бы мы получили, если бы просто положили деньги в банк, например, под 10%: 120 000 в год или 360 000 за три года! 

Воспользуйтесь «Онлайн-Копилкой» от Совкомбанка. В конце каждого расчетного периода на накопительный счет начисляют приятный процент, а снять деньги можно в любой момент!

Нужно признать, что большинство тягот с квартирантами легли на плечи моей мамы. Я давно жила в Уфе и лишь иногда приезжала в область и помогала маме в мелочах, по ремонту или с уборкой.

Эх, если бы человек мог чему-то учиться на чужих ошибках — но нет, он учится только на своих. Уже спустя год я пошла той же проторенной дорожкой — решила сдать в аренду свою квартиру в Уфе при переезде в Петербург. И тоже разочаровалась.

Опыт сдачи квартиры в Уфе 

Как и в первом случае, самой искать арендатора мне не пришлось. Я договорилась, что в квартире будет жить мой знакомый. Он работал барменом. Видя, как педантично он натирает бокалы в пабе, я была уверена: к домашней обстановке будет относиться с той же аккуратностью. Как же я ошибалась. 

Характеристики квартиры:

• город Уфа, столица Республики Башкортостан; 
• удачное расположение: главная автомобильная артерия города — пр. Октября; 
• площадь: 31 кв.м; 
• одна комната; 
• бюджетный ремонт и икеевская мебель 10-летней давности; 
• свежая отделка деревом на балконе.

Из квартиры с собой в Питер я забрала только одежду и дорогие мне личные вещи. Оставила все предметы обстановки, включая мебель и большой книжный шкаф с содержимым. 

В этой квартире я жила 12 лет, ремонт был недорогим и поизносившимся. Поэтому не сильно переживала за будущее состояние жилья, все равно пора было делать новый ремонт. Тем более, что арендатора знала давно и не ждала от него беды.

От Уфы до Питера больше 2000 км: не ближний свет. Ездить туда и обратно в поисках новых квартирантов совсем не хотелось. Поэтому я назначила арендатору очень умеренную плату: 10 000 рублей в месяц мне плюс ЖКХ дополнительно. 

Договорились, что квитанции он будет оплачивать сам и раз в месяц присылать фотографии счетов и банковские чеки. 

Увы, хотя все обсудили на берегу, исполнение договоренностей оказалось для арендатора невыполнимой задачей. 

Оплата аренды в 10 000 рублей поступала мне на карту каждый месяц как по часам. А вот счета он оплачивал в лучшем случае раз в 3-4 месяца, и то после многократных напоминаний. 

Еще мы договорились, что он будет сам регулярно передавать данные по воде и свету. Но он этого не делал и просто оплачивал квитанции, которые приходили. В итоге по свету он переплатил за два года около 2000 рублей, а по воде наоборот, не доплатил примерно ту же сумму. Разницу погасила я. 

За время его пребывания квартира стала очень грязной. Прежде чем съехать, он, правда, заказал клининг за 4500 рублей. И все же за два года произошли необратимые изменения. Визуально квартира состарилась лет на 10.

На момент сдачи у меня дома была идеальная чистота, все электроприборы, сантехника, мебель выполняли свои функции.

Что я получила через два года:

• черную плесень на плитке и плинтусе в ванной, которую теперь ничем не вывести; 
• неотмываемую ржавчину в унитазе; 
• протекающий кран в ванной; 
• неработающие розетки; 
• потертую столешницу; 
• въевшийся жир на кухонных поверхностях: плите, стенах, текстурном линолеуме; 
• сильно расслоившиеся уголки кухонного и письменного столов; 
• основательно пропахший табачным дымом балкон; 
• пришедший в негодность диван (тут квартиранту надо отдать должное: он оставил свой новый, пусть и не такой удобный и просторный, как прежняя евро-книжка).

Вид у квартиры был удручающим. Чтобы сдать ее снова по хорошей цене, нужно было делать ремонт. Для этого пришлось бы надолго задержаться в Уфе. Делать это не хотелось — в Питере ждала работа и вообще жизнь. 

Я готова была сдать квартиру за те же деньги человеку, не притязательному к состоянию жилья.

И такой человек быстро нашелся — студентка-практикантка, работающая в компании у моей подруги.

Она приняла эстафету от первого квартиранта и теперь тоже оплачивает коммуналку лишь раз в 3-4 месяца. Ничего не могу с этим поделать. Но зато по крайней мере, сейчас в квартире чисто: моя подруга иногда ее инспектирует. 

Подсчитаем, сколько я смогла заработать, сдавая жилье в течение трех лет.

• Стоимость квартиры в 2019 году — 3,2 млн рублей.  
• Стоимость в 2023 году —  3,5 млн рублей.
• Получила доход с аренды за два года: 360 000 рублей.  
• Вложу в ремонт перед продажей: 300 000 рублей.

Итого с учетом трат на будущий ремонт чистый доход — 60 000 рублей.

Стоило ли оно того?

Продав квартиру в 2019 году и положив деньги в банк под 10%, я получила бы чистую капитализацию в 320 000 рублей в год или 960 000 рублей за три года! И это без учета сложного процента.

Удобный инструмент для формирования финансовой подушки – вклад в Совкомбанке. С ним вы будете получать приятный процент в конце каждого расчетного периода. А высокая ставка защитит накопления от инфляции.

И пусть свое время и нервы на взаимодействие с арендаторами я почти не тратила (пришлось вложиться только в ремонт), сдача жилья вышла катастрофически невыгодной. 

Есть и другие способы более разумно распорядиться недвижимостью. Например, покупка другой — классом выше.

Вложив накопления и добавив выручку от квартиры в Челябинской области, в 2020 году мы купили в Петербурге студию 25 кв. м с готовой отделкой от застройщика.

Ее стоимость в 2020 году — 4,2 млн рублей.  В 2023 году — уже 5,8 млн рублей.

То есть в среднем квартира дорожает на 44 500 рублей в месяц! Что это, если не чистая капитализация? 

На то, чтобы обставить студию, у меня ушло еще порядка 400 000 рублей. Я установила качественную кухню, выбрала практичную мебель, отделала плиткой балкон. 

Сдавать жилье посторонним людям и беспокоиться о его сохранности больше не хочу — жалко новую отделку и мебель. Сейчас использую помещение как офис. Живу поблизости и каждое утро прихожу сюда работать.

Вместе со мной в Питер переехал близкий друг. Он сразу отверг идею сдачи своей квартиры в аренду. Поэтому жилье в Уфе продал, приехал в Питер с деньгами и уже через две недели купил здесь квартиру.

Квартиру в Уфе он продал за 5 млн рублей. В Петербурге купил за 7,8 млн рублей с ипотекой.

Сегодня, спустя три года, его квартира стоит около 11 млн рублей благодаря выгодному расположению. Дом находится в 2 минутах ходьбы от станции метро «Беговая». Этот район активно развивается.

Так он, не мучаясь с неаккуратными жильцами и не думая о том, сколько можно заработать на аренде квартиры, получил отличный доход, вовремя ее продав и вложив деньги.

Резюме  

На основе опыта — моего и близких людей — я пришла к выводу, что заработок на аренде — иллюзия. Она съест ваше время, нервы и финансы. Мыслить следует стратегически, а смотреть — наперед. 

Цены на качественное жилье в больших городах России непрерывно растут уже много лет. Это делает «бетон» одной из лучших инвестиций, доступных сегодня на российском рынке.

Даже если взять новую квартиру в ипотеку, это все равно выгоднее, чем просто сдавать имеющуюся «хрущевку» у черта на куличках. 

Стоимость качественного жилья так быстро растет, что нейтрализует переплаченные проценты. Вы все равно останетесь в выгоде. 

В ближайшее время планирую продать свою уфимскую квартиру и вложить выручку в еще одно жилье в новостройке в Петербурге, взяв его в ипотеку. 

Да, покупка в кредит связана с рисками. Но вся наша жизнь состоит из рисков. И потом, надеяться, что с квартирантами повезет — это разве не риск? Пусть лучше он будет оправданным и принесет доход, который вы тут же потратите не на устранение последствий проживания арендаторов, а на реальное улучшение качества жизни.

Все цены актуальны на момент публикации статьи.