Особенности ипотеки
Ипотека и спонтанность — несовместимые понятия. Потенциальный заемщик принимает решение осознанно, поскольку ему предстоит сделка с банком на долгое время — от 10 до 30 лет в зависимости от условий договора и размера заработной платы.
Не всем зарплата позволяет покупать дорогостоящую недвижимость. Поэтому каждый второй заемщик прибегает к юридическим тонкостям и привлекает третье лицо. Так покупатель повышает шансы на одобрение кредита, а банк обеспечивает стабильность платежей и снижает риск просрочек.
Купить квартиру без привлечения третьих лиц возможно, но если вы полностью соответствуете запросу банка и условиям ипотечного кредитования. Заключить выгодный договор помогут хорошая работа и стабильный высокий доход, который полностью покроет содержание кредита.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Роль созаемщика
Созаемщик — это любое физическое лицо, которое может привлечь основной заемщик при оформлении ипотечного кредита. Этот участник сделки получает равные права и принимает обязанности по договору ипотеки, то есть несет солидарную с заемщиком ответственность за ее погашение.
Для банка созаемщик становится гарантией поступления ежемесячных взносов. Ведь именно на него ложится ответственность содержания кредита, если основной заемщик прекращает платить по различным причинам.
Количество участников ипотечного договора не должно превышать пять человек. Обычно банки разрешают привлекать двух-трех человек. От поручителя созаемщик отличается тем, что имеет право претендовать на долю купленной недвижимости.
Мнение эксперта
Правом собственности на приобретаемую недвижимость созаемщики наделяются, если это предусмотрено договором. Обычно созаемщиками по ипотеке выступают родственники или близкие люди. Супруги же при оформлении ипотечного кредита становятся созаемщиками автоматически по закону.
Поэтому к третьим лицам кредитная организация предъявляет те же требования, что и к основному заемщику — это высокая заработная плата, стабильная работа, хорошая кредитная история, стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев, наличие российского гражданства.
Отличия от поручителя
|
Участники сделки |
Права на купленную недвижимость |
Влияние дохода на сумму ипотеки |
Обязанность погашения |
|
Созаемщик |
+ |
+ |
полный срок договора |
|
Поручитель |
- |
- |
только при неплатежеспособности основного заемщика |
Риски
Каким бы добропорядочным ни был созаемщик, банку и основному заемщику не стоит исключать вероятные риски неплатежей или негативные данные из кредитной истории.
Если третьим лицом сделки является родственник или супруг основного приобретателя недвижимости, то камнем преткновения могут стать разногласия, развод или банкротство созаемщика. В некоторых случаях банк может потребовать заменить созаемщика на другое лицо.
Банкротство созаемщика
У заемщика и созаемщиков равные права и обязанности по ипотечному договору. Иными словами, кредит становится общим для всех, а долг перед банком не делимым на части.
Мнение эксперта
Не получится владеть половиной жилплощади и вносить половину платежа.
Платеж поступает в полном объеме, либо по договору возникает просроченная задолженность. Если заемщик или созаемщик инициировал процедуру банкротства, банк имеет право расторгнуть ипотечный договор и требовать полную оплату от одного из участников договора или от всех сразу.
Предположим, что квартира — личное имущество банкрота. В этом случае банк выставит ее на торги. Часть денег уйдет на погашение долга, а другая — обанкротившемуся лицу.
Если после банкротства одного из созаемщиков обязательства перед банком не выполнены, организация выдвинет требования к другим созаемщикам.
Когда созаемщиком-банкротом выступает один из супругов, банк также продает недвижимость на торгах и возмещает задолженность. Разницу между стоимостью жилья и остатком долга переводят второму супругу, который вместе с тем получает долю в совместном имуществе.
Единственную квартиру, по закону, не забирают. Однако недвижимость в залоге — исключение из этого правила: если заемщик банкрот, квартиру включат в конкурсную массу, а за счет выручки за нее погасят долг перед банком. Сумму от продажи недвижимости, которая является совместно нажитым имуществом, обычно делят поровну между супругами.
Как вывести из кредита третье лицо
Сократить количество созаемщиков возможно, подчеркивает эксперт Артур Карайчев, но при одновременном соблюдении двух условий:
- основной заемщик — единоличный собственник жилья или один из собственников;
- основной заемщик может подтвердить достаточный доход за последний год.
Проверять выполнение условий будет банк. Специалисты оценят риски и рассчитают, сможет ли заемщик в одиночестве или с одним созаемщиком выполнять обязательства и обслуживать кредит без просрочек.
Поэтому к выводу созаемщика из сделки надо подготовиться. Соберите документы: заявления всех созаемщиков, паспорта участников договора, справки о доходе, ипотечный договор. Дополнительно нужно включить документы о праве собственности.
При разводе в банк нужно принести свидетельство, соглашение о разделе имущества. Супругам, которые не разводятся, следует захватить брачный договор, если он есть.
Алгоритм действий
- Подайте заявление в банк о смене состава участников ипотечного договора,
- дождитесь ответа.
- Подпишите допсоглашения, которые предоставляет банк, и внесите изменения в закладную.
- Оформите изменения в Росреестре.
- Передайте договор и выписку из ЕГРН в банк.
Согласие банка на изменение количества участников ипотечного договора актуально в течение 60 дней. Все документы надо подписать в указанный срок, иначе ипотечный договор останется без изменений.
Кредитная организация может и отказать титульному заемщику. В таком случае можно обратиться в другую финансовую организацию за рефинансированием и одновременным выводом созаемщика из кредитного договора. Таким способом часто пользуются ипотечные брокеры. В этом случае другой банк также будет оценивать платежеспособность заемщика и причины для исключения созаемщика.
Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке. Объедините в Совкомбанке ипотечные и прочие кредиты другого банка в один и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.
Раздел ипотеки при разводе
Для семей без брачного договора действует правовой режим совместной собственности, даже если заемщиком и собственником имущества является только один из супругов. Это значит, что ипотечная недвижимость, будь то квартира, дом или участок, при разводе делится между супругами пополам.
Вместе с объектом разделу подлежит обязательство по погашению ипотеки: каждая из сторон имеет право на половину недвижимости и обязательство по погашению половины ипотечного кредита. Есть три способа поделить ипотечную недвижимость при разводе: в общем порядке, по соглашению сторон или в судебном порядке.
- Супруги делят имущество и обязательство по ипотеке поровну. При этом каждый супруг сохраняет свое право на проживание в ипотечной квартире и обязанность по оплате своей части ипотечного кредита. Для развода понадобится продажа ипотечного имущества — это закроет долг и позволит супругам разделить остаток суммы.
- Супруги договариваются, кто заберет объект недвижимости и ипотеку. Такая договоренность фиксируется у нотариуса и закрепляется соглашением о разделе совместно нажитого имущества. После регистрируется право собственности в ЕГРН, но только с согласия банка.
- Супруги не смогли договориться и поделить имущество. Тогда определение долей участников бракоразводного процесса в квартире или доме производится в судебном порядке.
В любом случае супругам нужно поставить банк в известность о разводе. А как поступить с ипотекой — решать участникам сделки. Можно дальше вносить платежи на существующих условиях.
Либо попросить банк разделить недвижимость, выплаты по договору, зафиксировать отказ первого супруга от своей доли недвижимости и перезаключить ипотечный договор на второго супруга.
Важно помнить, что при разводе всегда можно договориться с банком и продать ипотечную недвижимость, а с вырученной суммы погасить долг перед банком и разделить остаток суммы.
Как созаемщику выйти из ипотеки самостоятельно
Причиной может быть не только развод, но и невозможность исполнять обязательства по договору или изменение места жительства одного из участников сделки. Созаемщик, который хочет выйти из кредитной сделки, должен направить в банк соответствующее заявление, а также подать иск в суд.
Исключить себя из сделки без согласия банка и заявления титульного заемщика созаемщик может только при наличии веских обстоятельств: нестабильное материальное положение из-за болезни, травма, инвалидность, ужесточение условий займа со стороны кредитной организации.
Во всех остальных случаях вывод созаемщика происходит по заявлению титульного заемщика и с согласия банка.
Вывод
Исключение одного или нескольких созаемщиков из договора всегда нужно оговаривать с представителями банка. Именно кредитная организация решает, как изменить договор и на каких условиях.
Попытки действовать без участия банка обернутся юридическим провалом и ростом долгового бремени. Поэтому лучше не рисковать и учитывать все нюансы ипотечного кредитования.
