Баннер
Недвижимость

Траншевая ипотека: что это, в чем ее выгода и риски

Вероника Журавлева
/ 30 октября 2023 08:35
5.3 тыс.
8 мин.

Взять ипотеку и платить один рубль в месяц — выглядит как мечта, не так ли? Разобрались, насколько это реально и в чем подвох, если он, конечно, есть.

Условия траншевой ипотеки
Подходит ли вам траншевая ипотека? Внимательно изучите все условия

Можно ли сделать ипотеку более привлекательной для заемщика? Над этим бьются многие застройщики и некоторые кредитные организации. Один из механизмов, призванных стимулировать к покупке недвижимости, — траншевая ипотека (ТИ). 

Она появилась пару лет назад, ее отличали очень низкие платежи на первом этапе. Так появилось название «ипотека за один рубль». Но насколько соответствует действительность громкому определению? 

Траншевая ипотека: как это работает 

Ипотека траншами — что это значит? Распространенная ситуация — вы снимаете квартиру и подумываете о покупке собственного жилья. Присмотрели недвижимость в новом доме — если вложиться на стадии строительства, то цены ниже. 

Но в этом случае придется оплачивать и аренду, и кредит. Кроме того, скорее всего в вашей новенькой квартире будет предчистовая или даже черновая отделка. Значит, еще несколько месяцев (и миллион-другой) нужно заложить на ремонт. 

Распределить нагрузку помогает ТИ. 

При обычном залоговом кредите на недвижимость продавец получает средства за проданную квартиру сразу — их переводит банк, которому покупатель затем выплачивает долг. 

Траншевая ипотека это немного иной механизм. Банк оплачивает стоимость жилья застройщику частями, или траншами. Обычно двумя: первый после заключения договора долевого участия, второй — после сдачи дома. Но их может быть и больше. 

После перевода первого транша заемщик должен ежемесячно оплачивать проценты по обслуживанию долга. Так как сумма совсем небольшая, платеж может составлять несколько рублей. 

Сколько именно частей будет, какими долями банк оплачивает стоимость жилья и на каких этапах — все эти детали оговаривает кредитный договор. Размер первой выплаты может составлять треть или половину стоимости сделки. Когда такая программа только появилась, первый транш мог составлять и вовсе сто рублей. 

При этом заемщик тратит на обслуживание долга совсем немного, и он может оплачивать съемную квартиру, копить на отделку или откладывать на погашение будущего кредита.

Но ситуация меняется, когда дом сдан. Банк переводит продавцу вторую часть стоимости квартиры — и с этого момента ежемесячные платежи существенно вырастают. 

Порядок действий  

Алгоритм выглядит следующим образом: 

  1. Покупатель оформляет два договора — долевого участия с застройщиком и ипотечный с кредитором.  
  2. На счет в банке вносит сумму первоначального взноса.
  3. Банк переводит застройщику первую часть стоимости покупки (от нескольких сот рублей до половины суммы кредита в зависимости от условий договора). 
  4. Покупатель платит проценты за пользование заемными деньгами — только с суммы первого транша. Этап длится, пока строится дом, это может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. 
  5. Строительство заканчивается. Банк выплачивает застройщику оставшуюся сумму — обычно это происходит, когда близится сдача дома. Заемщик начинает выплачивать кредит в полном объеме. На квартиру оформляется обременение — она находится в залоге у банка, пока задолженность не погашена. 
Факт дня
В Древней Спарте в качестве денег использовали металлические прутья, чтобы воровать было трудно, а брать взятки и стремиться к богатству — неудобно.

Для кого

Схема может быть выгодной для тех, кто покупает свою первую квартиру: не нужно платить одновременно за съем жилья и за кредит. Все последовательно: сначала аренда, потом оплата своей собственной квартиры. 

ипотека траншами
Переезд из съемной квартиры в собственную — не только большая радость, но и большие расходы

Также в плюсе может оказаться покупатель-инвестор. Он приобретает дешево на стадии котлована и продает дороже после сдачи дома, а средствами от продажи закрывает кредит. Насколько выгодным будет мероприятие, зависит от колебаний стоимости квадратного метра и ликвидности выбранного объекта. 

Те, кто планирует обеспечить себя пассивным доходом, также интересуются ТИ. Тратить как можно меньше на этапе строительства, а после сдачи дома найти квартирантов — тот самый случай из мечты многих, когда «квартира оплачивает сама себя», то есть на погашение кредита направляют деньги от сдачи.

В чем отличия от обычной ипотеки 

Условия ТИ во многом схожи с традиционной. Нужен первоначальный взнос (как правило, 15% и больше), есть определенные требования к заемщику и к объекту недвижимости, на покупку которого нужен кредит. Пока долг не выплатили, квартира находится в залоге у банка, но как только внесен последний платеж, обременение снимается. 

Но и различие есть, и существенное. ТИ позволяет зафиксировать цену на квартиру и отсрочить выплаты. Но будет это достоинством или недостатком, в каждом конкретном случае зависит от того, насколько взвешенным и просчитанным было решение ее оформить.

Мнение эксперта

Ольга Коваленко
Руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка

Совкомбанк — участник всех основных госпрограмм поддержки льготного ипотечного кредитования, но траншевой ипотеки в продуктовой линейке нашего банка нет. Оформление такого кредита связано с некоторыми рисками, в том числе для заемщиков:

  • сложно заранее оценить будущую долговую нагрузку;
  • выросший ежемесячный платеж может стать неприятным сюрпризом для покупателя, привыкшего к небольшим суммам;
  • сумма основного долга за время строительства почти не уменьшается, в отличие от стандартной ипотеки;
  • необходимо обращаться в банк повторно для подписания второго транша, а у заемщика уже может измениться ситуация.

Я бы посоветовала заемщикам изучить условия ипотеки с господдержкой, например,  программы субсидирования от застройщиков на полный или ограниченный срок, которые позволяют взять более выгодный кредит.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства это надежно и стабильно.

Плюсы и минусы 

Как и у любой услуги, у ТИ есть две стороны. 

Достоинства  

ТИ фиксирует для заемщика стоимость квартиры. В условиях постоянно растущих цен на недвижимость это актуально. Однако при колебаниях стоимости квадратного метра это может обернуться потерями или — в случае с инвестиционной покупкой — не принесет ожидаемой доходности. 

Такой кредит помогает распределить долговую нагрузку. Пока продолжается строительство, ипотечный платеж небольшой — можно использовать это время, чтобы отложить деньги на будущие платежи или на отделку. Главное — не растратить деньги здесь и сейчас — к сожалению, часто не хватает самодисциплины, и свободные средства уходят как будто в никуда. 

Хороший способ сберечь деньги онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 12,5% годовых в мобильном приложении «Халва Совкомбанк».

Если покупателей с траншевой ипотекой много, это может стимулировать застройщика быстрее сдать объект. В противном случае стоимость проектного финансирования повышается. 

Недостатки 

Нужно внимательно изучать условия кредитования. Процентная ставка по траншевой ипотеке может отличаться от классического кредита — таким образом застройщик и кредитор пытаются защитить себя от повышенных рисков. 

ипотека за рубль 
Неприятно обнаружить, что ипотечные платежи выросли и теперь не по силам

Также часто банк не позволяет совместить траншевый кредит ни с одной из льготных программ. Нужно выбрать — либо «ипотека за рубль», либо семейная или любая другая с господдержкой. При использовании кредита траншами застройщики крайне неохотно предоставляют собственные скидки. 

Наконец, не все застройщики и далеко не все банки готовы работать с траншевой ипотекой. Если вы решили купить недвижимость именно по такой схеме, то выбирать придется из ограниченного круга жилых комплексов.

Последняя пара лет изменила рынок недвижимости. Выросшие цены заставляют банки искать новые пути привлечения клиентов. Покупателям же важно соблюсти баланс между рискованностью финансового инструмента и выгодами, которые дает его использование. 

Семь раз отмерь, один отрежь — старая поговорка актуальна как никогда. Используйте ее как руководство к действию.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
5.3 тыс.
Вероника Журавлева
Вероника Журавлева
Расскажу, как накопить, сохранить и приумножить. Помогу найти баланс между бережливостью и расточительством.
Баннер