Продажа квартиры
Программа стимулирования рождаемости в нашей стране действует уже 15 лет и продлится еще четыре года. Ежегодно объем выплат растет. Например, в этом году размер материнского капитала увеличился до 524,5 тысяч рублей при рождении первенца.
Объем положенных выплат растет пропорционально количеству детей в семье. Так, за второго ребенка государство выплатит уже 693,1 тысяч рублей, если пара не получила деньги на первенца. В ином случае доплата составит 168,6 тысяч рублей. Подробнее о размере выплат можно узнать на сайте «Госуслуги».
В следующем году размер выплат увеличится на 12,4%, в соответствии с годовой инфляцией. Получить средства могут не только пары, чьи отношения официально зарегистрированы, но также отцы и матери, воспитывающие детей в одиночку.
Чаще всего россияне используют полученные деньги для приобретения недвижимости: большая часть граждан нашей страны нуждается в улучшении условий жизни. А с появлением ребенка этот вопрос встает ребром.
Кому положен маткапитал:
- мужчинам:
(ребенок появился до 1 января 2020 включительно, либо остался с отцом из-за смерти матери;
второго и третьего ребенка усыновили через суд после 1 января 2007); - женщинам:
(второй и третий ребенок появились с 1 января 2007 года;
первый ребенок появился с 1 января 2020 года).
Важно: кроме основной суммы родителям, которые завели первого ребенка, положены дополнительные выплаты. Условия зависят от субъекта РФ.
Однако покупка квартиры – это лишь одна сторона медали. Возникают случаи, когда купленное жилье перестает соответствовать запросам семьи и требует расширения, либо продажи.
Рассмотрим ситуации, когда родители задумываются о реализации недвижимости, купленной с использованием материнского капитала.
Отец-одиночка из Москвы Михаил, который воспитывает Егора и Дашу, задумался о переезде в другую часть России: ему предложили высокооплачиваемую должность при горизонтальном переводе
Мужчина подготовил детей к смене обстановки, договорился со своими родителями о периодических визитах, собрал документы и задумался о том, как продать квартиру, которую он купил с применением сертификата на маткапитал.
Просто найти покупателя и заключить сделку у Михаила не получится: для этого требуются разрешения от прокуратуры, Пенсионного фонда, органов опеки и попечительства.
Разрешения регулирующих ведомств
Такая необходимость возникает, поскольку родители, получающие маткапитал, обязуются направить деньги на поддержку детей. В том числе квартира – это приобретение, которое должно улучшить условия их проживания.
Соответственно, квартира в обязательном порядке делится на равнозначные доли, часть которых принадлежит детям (Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» N256-ФЗ). Пока им не исполнится 18 лет, «зеленый свет» на продажу дают ПФР и органы опеки, которым надо убедиться, что сделка не ухудшит условия проживания детей.
Михаил нашел подходящую квартиру, заключил с продавцом предварительный договор-купли продажи и передал его отделу опеки вместе с другими документами:
- свидетельством о рождении, паспортом;
- выпиской из Росреестра на обе квартиры;
- данными о лицах, зарегистрированных в квартирах;
- планом этажей зданий;
- оценочными данными и справкой о задолженностях ЖКХ.
Нюансы
В таких сделках представители органов опеки должны быть на 100% уверены, что супруги или родители-одиночки действуют в интересах детей и не пытаются использовать маткапитал в корыстных целях. В противном случае недобросовестным гражданам грозит ответственность (ст. 159.2 УК РФ).
Сроки
Ожидание подтверждения отдела опеки и попечительства – важный этап. В течение этого времени ведомство оценивает пользу сделки для детей. Если специалисты увидят, что продажа квартиры может ухудшить жилищные условия ребенка, процесс остановится.
Михаилу повезло: он ждал разрешения всего 15 дней. Как только от муниципального образования пришли подписанные документы, мужчина запустил сделку, продал свою недвижимость и купил квартиру в другом регионе.
Герой нашей истории решил, что хочет наверняка улучшить условия жизни и поэтому подыскал жилье побольше. В качестве оплаты он выбрал ипотечный кредит – это ускорило процесс и позволило сразу заехать в квартиру мечты. Рассчитать платеж помог ипотечный калькулятор.
Налоги
Собственнику придется заплатить государству налог, если период владения не превысил трех лет. При продаже владелец жилья оплачивает налоги по ставке 13%, но не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья (ч. 2 НК РФ).
В случае, когда недвижимость находится в собственности дольше трех-пяти лет, оплата не потребуется.
Алгоритм сделки
Чтобы продать жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала, следует пройти несколько этапов: выделить доли детям, получить нотариальное подтверждение, зарегистрировать сведения в Росреестре, подыскать новую квартиру, получить разрешение органов опеки и зарегистрировать сделку купли-продажи.
Подобрать подходящее жилье можно на вторичном рынке, где доступны хорошие варианты с ремонтом и большей площадью. Многие россияне предпочитают покупать такую недвижимость в ипотеку по льготным условиям.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Сделка с ипотечной квартирой
Продать квартиру, обремененную ипотечным кредитованием, гораздо сложнее. В таком случае от участников сделки требуются повышенное внимание и терпение, поскольку придется пройти не через одну инстанцию.
Если вы обладатель ипотечного жилья, для начала потребуется побеседовать с сотрудниками банка, который предоставил кредит: нужно добиться переуступки или снятия обременения.
Пока банк рассматривает запрос, не теряйте времени: подкрепите доводы предварительным договором купли продажи, если нашли подходящий вариант на замену старой квартире.
После действуйте по алгоритму, который мы описывали на случай реализации квартиры без ипотеки. Соберите необходимый пакет документов, выделите доли детям, получите одобрение органов опеки, зарегистрируйте сделку.
Важно: заверять документы о выделении долей у нотариуса не обязательно (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» N218-ФЗ). Однако в Росреестре все же могут попросить вас сделать это.
Риски
Такие сделки содержат риски для покупателей. Тем, кто хочет купить квартиру, приобретенную с материнским капиталом, надо основательно проверить объект.
Если продавец не соблюдал требования законодательства и не наделил детей равнозначными долями, есть вероятность, что новый собственник получит права лишь частично – без учета детских долей. В худшем случае суд признает сделку недействительной.
Вывод
Очевидно, что продажа или покупка квартиры, которая была приобретена со средствами маткапитала, несет риски как для продавца, так и для покупателя. Поэтому потенциальным участникам сделки нужно внимательно изучать все документы и действовать в рамках закона, чтобы итог радовал, а не стал поводом для судебного разбирательства.
