Что такое эскроу-счет и как им пользоваться

Протесты обманутых дольщиков, оставшихся с долгами вместо жилья, ушли в прошлое. Теперь застройщик получает деньги только после сдачи квартиры. Расскажем, что такое эскроу-счет для покупки жилья и как он изменил долевое строительство.

• Что такое эскроу-счет простыми словами
  • Какие операции можно проводить через эскроу-счет
  • Кому принадлежат деньги
• Плюсы и минусы
• Как приобрести недвижимость с помощью эскроу-счета
  • Ипотека
• Отличие от банковской ячейки и аккредитива
• Эскроу-счета и ИЖС
• Последствия для рынка недвижимости

В последние десятилетия мы узнали много драматических историй обманутых дольщиков, которые снизили доверие населения к застройщикам.

Порядок в сфере купли-продажи недвижимости навели — внедрили специальный механизм защиты.

С 1 июля 2019 года вступил в силу федеральный закон 151-ФЗ, который обязывает подобные сделки проводить с использованием эскроу-счетов.

Что такое эскроу-счет простыми словами

Это специальный счет, на котором банк замораживает деньги покупателя. Когда продавец исполнит обязательства и подтвердит это документально, то получит деньги в полном объеме.

Важно: в отличие от средств на депозитах (вкладах), банки не вправе использовать деньги на эскроу-счете для кредитования других лиц. Это значит, что контрагенты (стороны договора) защищены и, если договор будет внезапно расторгнут, средства на счете будут.

В сделке с использованием эскроу-счета всегда присутствуют следующие действующие лица:

• покупатель, то есть депонент;
• продавец, он же бенефициар;
• банк, который исполняет роль посредника между сторонами.

Какие операции можно проводить через эскроу-счет

Помимо сделок с недвижимостью, эскроу-счет можно использовать:

• при покупке ценных бумаг;
• в сделках по продаже бизнеса;
• при реализации продуктов, имеющих статус интеллектуальной собственности;
• при заключении мировых соглашений сторонами судебных процессов.

Кому принадлежат деньги

По закону средства на счете принадлежат депоненту до момента исполнения продавцом условий договора. То есть в случае непредвиденных обстоятельств, вы, как покупатель, сможете вернуть деньги. И если вы участвуете в долевом строительстве жилья, будьте уверены: ваши средства автоматически застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Плюсы и минусы

Преимущества от использования очевидны, но давайте рассмотрим их внимательнее.

Достоинства:

1. Недоверие между сторонами не может стать причиной отказа от сделки — продавец гарантированно будет вознагражден, если выполнит условия договора, а покупатель получит товар или услугу.
2. Бенефициару не выгодно затягивать сроки исполнения обязательств, поэтому, к примеру, строящийся объект будет сдан в срок.
3. В случае отказа продавца или при форс-мажорных обстоятельствах покупатель без проблем вернет свои деньги — они заморожены на эскроу-счете.
4. Основанием для перечисления денег бенефициару может служить любой документ, утвержденный обеими сторонами.
5. Если банк, в котором открыт эскроу-счет, кредитует компанию-застройщика, он может контролировать расход средств в случае долевого строительства.
6. Средства на эскроу-счете не могут взыскать в судебном порядке для погашения задолженности депонента.
7. В случае с долевым строительством счет открывается бесплатно, а средства на нем застрахованы Агентством по страхованию вкладов (не более 10 млн рублей).

 Недостатки:

1. Не все российские банки работают с такими счетами. Один из предоставляющих услугу — Совкомбанк.
2. В большинстве случаев при открытии счета депоненту потребуется заплатить комиссию (обычно в размере до 1% от всей суммы). При оформлении сделки в рамках долевого строительства жилья за это платит застройщик.
3. Отличие от депозита — деньги на счете эскроу не растут.
4. Вернуть досрочно деньги со счета депонент сможет только после разрыва договора с бенефициаром.

Как приобрести недвижимость с помощью эскроу-счета

Если вы обратились к теме данной статьи, то с вероятностью 90% собираетесь приобрести недвижимость по программе долевого участия в строительстве. А значит, вам полезно будет узнать алгоритм действий при открытии эскроу-счета.

Давайте проследим, какие шаги предпринял наш герой:

1. Илья заключает с компанией-застройщиком договор купли-продажи в строящемся доме.
2. Он выбирает банк с наиболее комфортными условиями открытия счета и обслуживания сделок с недвижимостью. Обязательно согласует это решение с продавцом.
3. Захватив договор, Илья приходит в кредитную организацию, открывает эскроу-счет, кладет на него оговоренную сумму.
4. Банк забирает копию договора и, ознакомившись с его условиями, замораживает средства на счете.
5. В назначенный срок компания-застройщик вручает Илье ключи от долгожданной квартиры. Мужчина внимательно проверяет будущее жилье: качество отделки, состояние инженерных сетей, даже замеряет рулеткой метраж. Если есть недостатки, продавец должен сразу принять меры по их устранению — он заинтересован в скорейшем завершении сделки. Только подпись в приемо-передаточном акте может служить для банка основанием разморозить средства.
6. После представления в кредитную организацию документов, подтверждающих исполнение обязательств, компания-застройщик получает свои деньги.
7. Тем временем Илья уже полностью погрузился в долгожданные хлопоты, связанные с переездом и ремонтом.

Представим теперь альтернативную версию этой истории (начиная с пункта 5) — как повел бы себя Илья в случае неудачного развития ситуации.

5. Илья внимательно следит за процессом постройки дома и через полгода с сожалением отмечает, что компания значительно отстает от графика работ. В офисе застройщика объяснили этот факт форс-мажором и задержкой финансирования. Илья понял, что не хочет продолжать сотрудничество с такой компанией, поэтому разрывает договор.

6. В банке он предъявляет документы, подтверждающие приостановку сделки, пишет заявление на закрытие эскроу-счета и возврат денег. Кредитная организация возвращает Илье средства, и он заключает договор ДУ с другим застройщиком.

Ипотека

Купить строящееся жилье можно в ипотеку. Деньги сразу поступят на открытый эскроу-счет. При этом не важно, будет ли он открыт в банке, выдавшем кредит, или в другой финансовой организации. Хотя за транзакцию могут взять комиссию.

В дальнейшем, после регистрации договора ДУ в Росреестре, банк, в котором открыт эскроу-счет, выступит гарантом выполнения бенефициаром своих обязательств.

Думаете об ипотеке, но сомневаетесь? У Совкомбанка для вас выгодные предложения. Комфортный ежемесячный платеж легко подобрать на калькуляторе.

Отличие от банковской ячейки и аккредитива

При совершении крупных покупок физические лица часто используют банковскую ячейку. Это своего рода сейф, в котором деньги хранятся до востребования одной из сторон.

Для бизнеса больше подходит аккредитивный договор. Предприниматели часто заключают его с контрагентами (ИП или юрлицами) при совершении сделок на поставку товаров или услуг.

Механизм обеспечения обязательств во всех перечисленных случаях одинаков, различаются только детали и юридические нюансы.

Эскроу-счета и ИЖС

В 2024 году приняли новый закон №186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Он вступает в силу с 1 марта 2025 года.

Простыми словами, эскроу-счета распространили на строительство частных домов. Это давно назревшее решение вызвано расширением рынка ИЖС. С момента запуска сельской ипотеки появилась необходимость отрегулировать отношения подрядчиков с покупателями. А главное, обеспечить последним защиту на активно развивающемся рынке.

Если многоквартирные дома возводят преимущественно крупные строительные компании, то в индивидуальном строительстве их доля пока мала.

Новый закон предусматривает все те же меры защиты, которыми сейчас пользуются покупатели квартир в строящихся многоэтажках. Оплату услуг подрядчиков будут перечислят на эскроу-счет, а деньги заморозят до подписания акта приема-передачи дома.

Это гарантирует, что работы проведут в срок и в оговоренном объеме. В качестве подрядчика могут выступать как юридические лица, так и ИП.

С 1 апреля того же года строителей, работающих с ИЖС по эскроу, освободят от уплаты НДС.

Как будут работать эскроу-счета в индивидуальном жилищном строительстве:

1. При получении ипотеки заключают договор между тремя сторонами — покупателем, банком и строительной компанией.
2. Последняя может проводить работы за счет своих средств или взять кредит под 1–6% годовых, размер ставки определяют исходя из стадии готовности объекта.
3. Эскроу-счет открывают после акта передачи дома, и застройщик получает деньги покупателя.

Последствия для рынка недвижимости

Эскроу-счета были неизбежным ответом властей на острую проблему обманутых дольщиков. Тысячи россиян остались не только без жилья, но и с долгами за него. Эту проблему удалось решить почти полностью. Риски при покупке недвижимости существенно снизились. 

Но за безопасность нужно платить: проектное финансирование для застройщиков существенно подорожало. Если раньше они привлекали деньги покупателей и строили на них, то после введения эскроу-счетов пришлось привлекать средства банков и платить проценты. Стоимость застройки подорожала, многие небольшие компании не справились с такой нагрузкой и ушли с рынка. 

С точки зрения покупателей это привело к серьезному росту цен на жилье и отмене «премии за риск». Покупать новостройки стало безопаснее, но разница в стоимости готового жилья и котлована стала минимальной.

Все это эксперты прогнозировали сразу после введения эскроу-счетов, но вмешался «черный лебедь» в виде пандемии. В первом полугодии 2020 года количество сделок в Москве по новостройкам уменьшилось на треть. Но нельзя полностью обвинить в этом новый закон, ведь был еще фактор ковидных ограничений: кто-то лишился денег, а кто-то самоизолировался на даче и отложил дела на потом.

Но точно можно сказать одно: спрос на недвижимость упал. Это стало веским аргументом для введения льготной ипотеки. Закон, плохо повлиявший на продажи, наложился на пандемию и поставил работу застройщиков под вопрос, а их сотрудников подвел под угрозу сокращения.

Государство пришло на помощь, а покупатели получили резкий скачок спроса и цен. Те, у кого были деньги в начале 2020 года, выиграли дешевую ипотеку и доступное жилье. Но уже к концу 2021 года весь позитивный эффект для покупателей сошел на нет.

Сейчас мы пришли к уникальной ситуации: когда первичка при прочих равных стоит на 20-30% дороже вторички. Теперь квартиры похожи на машины, которые, выезжая из автосалона, автоматически теряют треть цены.

Как будет работать отрасль в условиях, когда ключевая ставка опустится, и удастся ли застройщикам свести концы с концами, конкурируя с продавцами вторички, пока непонятно.

Однозначно можно сказать одно: эскроу-счета вряд ли куда-то денутся и продолжат быть реалиями нашего рынка.