Баннер
Умный потребитель

Что лучше – дарственная или договор купли-продажи

Анна Молчанова
/ 9 ноября 2022 09:20
41.6 тыс.
9 мин.
Текст изменился / 14 сентября 2023

Дарственная и договор дарения – в чем разница? У каждого типа соглашения есть свои плюсы и минусы: наличие платы, величина налогов, возможность оспорить в суде. Прежде чем принять решение, взвесьте все последствия и сравните потенциальную выгоду для себя.

дарственная
Дарственная или купля продажа – что выгоднее?

Договор дарения и купли-продажи: определения

В статье остановимся на разнице между дарственной и куплей-продажей, когда речь идет о передаче прав на крупную собственность: квартиру, машину, дачу, землю.

Договор купли-продажи – это передача права на имущество, при которой получатель выплачивает деньги продавцу. Объектом договора может выступать физическая собственность, авторские и цифровые права. 

Договор дарения предусматривает безвозмездную передачу имущества или права требования одним человеком другому. Даритель освобождает одаряемого от уплаты денег за имущество, а одаряемый принимает дар и ставит в соглашении подпись. Переход собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.

Что указывают в дарственной:

  • адрес недвижимости,
  • паспортные данные обеих сторон,
  • размер доли, если дарят часть квартиры/дома.

У вас есть дом, земля или квартира? Значит, получить крупную сумму в кредит будет легче! Банк получает гарантии, а вы – необходимую сумму на выгодных условиях.

Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 300 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет. Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!

Отличия купли-продажи и дарения

На первый взгляд, основное различие между сделками – наличие или отсутствие платы за получение имущества, но есть еще ряд отличий.

Плата

Купля-продажа – возмездное соглашение, по которому покупатель получает имущество продавца за указанную в договоре плату.

Дарственная на квартиру имеет плюсы и минусы, но главное достоинство – безвозмездность. То есть даритель не получает выгоду от передачи имущества, но может выразить свою волю.

Тамара Петровна владеет двухкомнатной квартирой, по завещанию она перейдет ее сыну и дочери. Женщина хочет оставить половину жилья племяннице, которая за ней ухаживает, поэтому она решила оформить дарственную.  

дарственная на квартиру
Дарить имущество родственникам нужно по правилам – составить договор и зафиксировать переход права собственности в Росреестре

Налоги

Продажа предполагает уплату налогов вне зависимости от того, близкому родственнику вы что-то продали или постороннему, размер налога – 13%.

НДФЛ можно не платить, если вы владеете имуществом:

  • более пяти лет (общее правило);
  • более трех лет, но это единственное жилье;
  • более трех лет после приватизации, дарения или по наследству, а также по договору ренты;
  • купленным в рамках приращения долей (наследование доли в жилье, где у покупателя уже была доля);
  • проданным по цене, которая равна цене покупки (то есть вы как бы не получаете выгоду от сделки – за что купили, за то и продаете), но не менее 70% кадастровой стоимости).

Дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается налогом, а если дар получен от посторонних лиц, то получатель должен заплатить налог 13%.

Вам не нужно платить налог, если подарок вы получили от:

  • мужа/жены,
  • родителей/детей,
  • дедушки/бабушки или внуков,
  • братьев/сестер.

Стороны сделки

Стороны сделки – это собственник и покупатель при купле-продаже, даритель и получатель при дарении. Для дарственной ограничений больше, для продажи – почти нет, если не затронуты интересы несовершеннолетних.

Купля-продажа возможна между близкими родственниками, любыми юридическими и физическими лицами. Если среди собственников недвижимости есть ребенок, то его интересы представляет законный представитель, продать «детскую» долю в недвижимости можно, получив согласие органов опеки.

Дарение квартиры близкому родственнику законно, оно возможно между любыми совершеннолетними дееспособными гражданами.

Запрещено делать подарки дороже 3000 рублей:

  • от имени малолетнего или недееспособного;
  • между коммерческими организациями;
  • медработнику, учителю;
  • чиновнику.

Важно: несовершеннолетний не вправе сам или по доверенности подарить квартиру или дом, а вот принять имущество в дар может ребенок в любом возрасте. Понадобятся свидетельство о рождении или паспорт. За детей до 14 лет дарственную от имени получателя подписывают родители (опекуны), а с 14 лет – сам ребенок с разрешения законного представителя. По умолчанию ребенок сможет распоряжаться полученным имуществом после 18 лет.

дарственную можно
Подарить ребенку крупный подарок можно, а вот от его имени составить дарственную не получится

Отмена или оспаривание в суде

Оспорить через суд можно оба вида договоров.

Аннулировать дарственную можно при определенных условиях.

  1. Даритель на момент сделки признан недееспособным (в результате болезни, был в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, проходил медикаментозное лечение, которое влияло на его ментальное состояние).
  2. Дарителя принуждали (угрозами, шантажом) отписать имущество третьему лицу.
  3. Получатель умер, а в договоре смерть получателя была указана как условие для возврата подарка.
  4. Даритель – юрлицо, признанное банкротом в течение полугода после подписания дарственной.
  5. Получатель дара относится к нему небрежно, что может привести к порче или утрате имущества, которое представляет особую ценность для бывшего владельца.
  6. Одаряемый совершил покушение на жизнь собственника, его семью, нанес урон их жизни или здоровью.
  7. Дарение фактически заменило собой продажу, и есть доказательства того, что за имущество были уплачены средства.
  8. Дарственная не была зарегистрирована в Росреестре.

Тамара Петровна составила дарственную на племянницу, заверила ее у нотариуса, но до Росреестра так и не дошла. Сын Тамары Петровны обратился в суд: сделку сочли незаключенной, дарственная была аннулирована.

Дарственную можно аннулировать по взаимному согласию сторон или через суд. Суд обычно соглашается аннулировать документ, если есть доказательства того, что сделка совершена под давлением, без разрешения супруга (если квартира или дом были приобретены в браке), не была зарегистрирована или даритель был недееспособен.

Важно: оспорить дарственную можно в течение трех лет, а при покушении на жизнь или здоровье дарителя срок давности увеличивается до пяти лет.

Не прописывайте условия пожизненного проживания бывшего собственника в подаренном жилье или обязательство получателя содержать дарителя. Эти условия противоречат идее безвозмездности. Если вы хотите их включить, оформите договор ренты.

Договор купли-продажи можно расторгнуть без обращения в суд по письменному соглашению, если условия сделки не были выполнены. Соглашение о расторжении заключают в том же формате, в каком был заключен договор купли-продажи.

Что должно быть указано в соглашении о расторжении сделки:

  • реквизиты сторон,
  • данные первого документа (о купле-продаже),
  • намерение расторгнуть соглашение,
  • информация о недвижимости, обязательства сторон и сроки их исполнения.

Другой способ расторгнуть договор купли-продажи – оспорить его в суде. Рассчитывать на положительный исход дела можно, если есть доказательства, что права истца были ущемлены или нарушены. Например, муж продает жилье без согласия супруги и она может подтвердить, что не знала о продаже.

Грамотное составление любого договора или юридическое сопровождение в суде, если вы оспариваете сделку, требует затрат. Оплатить услуги юриста в рассрочку поможет Халва!

Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары более чем в 250 000 магазинов-партнеров на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 12,5% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

Преимущественное право покупки

При продаже совладельцы имеют право купить долю в жилье прежде, чем она будет выставлена на продажу в открытый доступ. Совладельцы могут выкупить долю или отказаться от нее.

Как продать долю в недвижимости, чтобы сделку не оспорили:

  • укажите в уведомлении верные реквизиты недвижимости (адрес);
  • разошлите уведомления и ждите ответа совладельцев месяц;
  • выставите жилье на продажу, если никто из собственников не пожелал выкупить долю.

Дочь Тамары Петровны после смерти матери решила продать свою долю в квартире матери. По закону она предложила долю в жилье брату. Он не захотел выкупать половину сестры, и они решили выставить на продажу всю квартиру.

Если вы продаете часть квартиры совладельцу, то уведомлять остальных собственников необязательно.

При дарении никаких преимущественных прав у совладельцев нет. Если часть долевой собственности выражена в натуре и это зарегистрировано в Росреестре (например, комната в двухкомнатной квартире), то согласия других владельцев на требуется.

дарственная между родственниками
Продать долю в жилье можно только с согласия совладельцев
Факт дня
Самая большая монета в мире весит 1 тонну. Это 1 млн австралийских долларов из чистого золота.

Экспресс-сравнение дарственной и купли-продажи

В таблице кратко представлены отличия между договорами дарения и продажи.

Критерий

Дарение

Купля-продажа

Плата по договору

Покупатель платит цену, указанную в соглашении

Получатель становится собственником жилья даром

Налоги

НДФЛ платит тот, кто получает жилье в дар

НДФЛ платит продавец, если он владел жильем меньше трех или пяти лет

Стороны сделки

 

Нельзя дарить крупные подарки чиновникам, врачам и учителям, от одной компании другой

Кто угодно

Режим совместной собственности

Подарок принадлежит только одаряемому

Приобретение становится общей собственностью

Преимущественное право

Можно дарить кому угодно

Продавать можно, если никто из совладельцев не против

Для каждого случая подходит свой тип передачи собственности: дарение выгодно, если недвижимость или автомобиль принадлежит вам давно и переходит члену семьи, а купля-продажа позволяет вернуть часть налогов и не вызывает вопросов у контролирующих служб.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
41.6 тыс.
Анна Молчанова
Анна Молчанова
Доступно пишу о финансовых возможностях, которые помогают жить лучше и интереснее. Рассказываю про осознанный подход к деньгам.
Баннер