Как оформить дарственную на квартиру

• Особенности оформления договора дарения
• Необходимые документы для оформления дарственной
• Где оформляют дарственные
• Как оформить дарственную на квартиру
• Стороны договора
• Срок действия дарственной
• Сколько стоит оформить дарственную на квартиру
• Можно ли отозвать или оспорить дарственную

В юриспруденции понятия «дарственная» не существует, но для удобства мы будем его использовать. Передать во владение свою недвижимость другому человеку можно только при помощи договора дарения. Рассказываем, как это сделать и не потерять при этом много сил, времени и денег.

Особенности оформления договора дарения

Собственник квартиры или дома имеет право передать недвижимость в дар в любое время. Получателем может быть физическое лицо, компания или государство.

Договор дарения заключается с обязательного согласия обеих сторон: бывают случаи, когда одариваемый отказывается от щедрого предложения. Также «подарок» должен быть безвозмездным, иначе сделку сочтут куплей-продажей.

Соглашение подписывают обе стороны. Переход права собственности нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре (он же ЕГРН). Без этого дарственная считается недействительной.

Датой начала действия дарственной нельзя указать день смерти дарителя. Это уже называется наследством, и оно оформляется иначе.

Важное изменение: с января 2025 года договор дарения квартиры, даже между близкими родственниками, нужно оформлять через нотариуса. 

Раньше заверять документ нужно было только при передаче доли имущества (например, комнаты в доме) или если у недвижимости несколько собственников. 

С 2025 года исключений нет. Такие меры должны предотвратить передачу недвижимости по мошенническим схемам. Специалист проверит жилье на наличие обременений, составит договор, объяснит текст документа и юридически оформит сделку (в том числе отправит изменения в ЕГРН).

Подытожим. Договор должен быть:

• в письменном виде;
• подписан обоими участниками;
• зарегистрирован в Росреестре;
• заверен нотариусом.

Тоже задумались о собственном жилье? Семейная ипотека поможет «расшириться» на выгодных условиях.

Необходимые документы для оформления дарственной

Вам понадобятся несколько документов:

1. Паспорта обоих участников.
2. Подтверждение того, что даритель — собственник недвижимости. Это может быть справка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
3. Возможно, потребуется технический паспорт. Например, если в квартире делали перепланировку и параметры не совпадают со старым техпаспортом. В таком случае его придется обновить. И его точно запросят, если приватизированная квартира не поставлена на учет в кадастре.
4. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги не обязательна, но и лишней не будет.

По закону участники сделки не обязаны подписывать документы о приеме и передаче. Но их наличие поможет избежать проблем и претензий сторон в будущем.

Также потребуется письменное согласие мужа или жены (даже если собственник один), если недвижимость купили в браке. Несовершеннолетние не могут быть дарителями, а вот возраст одариваемых не важен, поэтому переписать жилье можно даже на ребенка. 

В стандартный текст договора вносят паспортные данные дарителя и одариваемого, сведения о жилье, а также обязательно упоминают, что у квартиры или дома нет обременений и так далее.

Где оформляют дарственные

Повторимся: только у нотариуса. 

Вы можете обратиться в любую нотариальную контору, без привязки к месту жительства. Адрес нотариата своего региона можно узнать на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там будут указаны и действующие нотариусы по населенным пунктам. А проверить квалификацию каждого из них можно при помощи специального поиска. 

Не пренебрегайте проверкой, это займет несколько минут, зато сэкономит силы, нервы и средства на исправление ошибок «специалиста», который не имел права проводить сделку.

Звоните нотариусу напрямую, не общайтесь с так называемыми посредниками — иначе рискуете потерять деньги. 

Сколько точно стоит дарственная на квартиру, можно узнать в нотариате вашего региона или на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе «Тарифы». Но окончательная стоимость зависит от многих деталей. Например, в Татарстане оформить дарение недвижимости ближайшему родственнику стоит дешевле, чем другим лицам. Поэтому обязательно обратитесь за первичной консультацией — как правило, она бесплатная.

Как оформить дарственную на квартиру

Благодаря тому, что больше не нужно составлять договор самостоятельно, оформить дарение стало гораздо проще. Не нужно искать образец, переживать из-за возможных ошибок или недостатка важной информации. 

Теперь достаточно записаться на прием к нотариусу, принести документы, заплатить и подписать договор. Специалист сам составит соглашение, объяснит нюансы сделки, убедится, что интересы обеих сторон соблюдены, и отправит данные в Росреестр. 

Последнее очень удобно, так как ведомство рассматривает документы от нотариусов гораздо быстрее: в электронном виде — за один рабочий день, в бумажном — за три. 

Напомним, что одариваемый может отказаться от недвижимости в любой момент до передачи имущества. Устного «нет» недостаточно. Отказ необходимо оформить в письменном виде и также заверить. Но важно помнить, что тот, кто расторгает сделку, должен возместить затраты дарителя, например уплату пошлины, расходы на регистрацию и так далее. 

Там же, на месте, можно заверить согласие супруга, если жилье — совместно нажитое имущество.

Перехитрить нотариуса не получится: даже если вы придете с готовым договором, специалист его не примет и составит другой. Это снижает риск ошибок и повышает безопасность сделки. Более того, участие третьей стороны помогает избежать мошенничества — договором дарения довольно легко манипулировать. Нотариальные заключения сложнее оспорить в суде, поскольку с юридической точки зрения к ним, как говорится, не придраться.

Стороны договора

Нужно соблюдать ряд строгих требований, иначе договор дарения признают недействительным. 

• Временно или постоянно недееспособные люди, а также несовершеннолетние не могут дарить недвижимость.
• Непременное условие: даритель должен отдавать себе отчет в своих действиях и быть психически здоровым.
• Дарить недвижимость имеет право только ее фактический собственник.

Срок действия дарственной

Договор дарения — бессрочный и обретает юридическую силу после оформления. Даритель будет оставаться фактическим владельцем недвижимости, пока сделку не зарегистрируют в ЕГРН.

Новый собственник сам платит налоги и покрывает все расходы по содержанию подаренной недвижимости.

Сколько стоит оформить дарственную на квартиру

Мы уже упоминали, что цена складывается из двух частей: стоимости услуг нотариуса и госпошлины. Как узнать первое, мы рассказывали. Теперь поговорим об изменениях в пошлине.

Сколько стоит дарственная на квартиру, зависит от того, кто совершает сделку: физическое лицо или юридическое. 

С 2025 года размер госпошлины за регистрацию права собственности недвижимости изменился: 4 тысячи рублей для физлиц и 44 тысячи для юрлиц. Помимо этого нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Чем она выше, тем больше размер пошлины.

Особых требований к жилью нет, но вот несколько условий:

• Недвижимость не запрещено дарить, если она находится в собственности менее трех лет. В законе не указан минимальный срок владения перед дарением.
• Ни один банк не даст согласие на сделку, если жилье находится в залоге.

Если договор дарения оформляется между близкими родственниками, налог (13% НДФЛ) платить не нужно. Близкими считаются родители и дети, братья и сестры (в том числе сводные), супруги, дедушки, бабушки и внуки.

Дарственную можно оформить без одаряемого, но обязательно в присутствии его представителя с доверенностью. Даритель не имеет права быть представителем одаряемого.

Можно ли отозвать или оспорить дарственную

Раньше, когда люди сами могли воспользоваться готовым шаблоном стандартного договора дарения, оспорить его через суд было довольно легко. Самая распространенная причина — противоречие нормам закона. Например:

• Даритель находился в недееспособном состоянии, то есть не понимал, что совершал (такое часто происходит с людьми в преклонном возрасте).
• Передача общего имущества произошла без согласия супруга.
• На недвижимости были обременения (например, прежний владелец оформил кредит под залог квартиры).

Сейчас же, когда дарственную оформляют только у нотариуса, риски практически сводятся к нулю. Специалист помимо прочего должен проверить юридическую историю жилья, убедиться в правомерности сделки, соблюсти права дарителя и одариваемого и вообще сделать все, чтобы обеспечить законность дарения. 

Впрочем, по словам юристов, заверенные договоры оспорить хоть и сложно, но все еще возможно. Поэтому если вы считаете, что дарение прошло с нарушениями, обращайтесь в суд.

Надеемся, что наша статья помогла разобраться в тонкостях оформления дарственной и вы не столкнетесь с возможными сложностями.