Баннер
Умный потребитель

Что такое договор доверительного управления: сдать квартиру и не волноваться

Екатерина Изотова
/ 19 июля 2023 09:30
3.5 тыс.
12 мин.

Иногда очень хочется поручить все свои дела кому-нибудь большому и мудрому. Со сдачей квартиры в аренду это вполне можно осуществить, заключив договор доверительного управления. Правда, есть нюансы.

доверительное управление сдать квартиру
Договор доверительного управления упрощает жизнь собственику квартиры, желающему сдать ее в аренду

Управление по доверенности

Доверительное управление представляет собой передачу другому лицу или компании прав на распоряжение имуществом для получения прибыли. Имущество при этом по-прежнему принадлежит хозяину. Управленец получает процент за работу.

Передать можно любой вид имущества:

  • недвижимость (квартиру, дом, дачу);
  • ценные бумаги;
  • производственные мощности;
  • деньги;
  • авторские права.

Цель собственника — переложить обязанности управления своим имуществом на агента, который хорошо в этом разбирается, и получать прибыль.

Чем удачнее доверительный управляющий распорядится вверенным имуществом, тем больше будет его доход.

Если вы хотите переехать в новое жилье, но нет денег на залог и первый месяц, воспользуйтесь специальным предложением Совкомбанка! Кредит на аренду квартиры со ставкой от 0% и удобным графиком платежей поможет осуществить мечту!

Хотите переехать в новую квартиру, но нет денег на комиссию, залог и первый месяц? Выручит кредит на аренду квартиры от Совкомбанка. Интуитивно понятный онлайн-калькулятор поможет рассчитать комфортный ежемесячный платеж, который не ударит по семейному бюджету.

Плюсы сдачи квартиры через доверительное управление

В аренде квартир доверительное управление означает сдачу жилья не самостоятельно, а через специальное агентство. Собственнику такая схема дает целый ряд плюсов.

  1. Эффективное управление. Всеми вопросами, касающимися аренды, занимается специалист, обладающий необходимыми знаниями и опытом. Он ищет арендаторов, берет с них плату, занимается вселением и выселением, оплачивает коммуналку и ремонт, решает проблемы с протечками или шумными соседями и т. д.
  2. Сохранение конфиденциальности. При необходимости доверительное управление может обеспечить анонимность собственника.
  3. Снижение рисков. Если собственник — новичок и не имеет опыта сдачи квартиры в аренду, доверительное управление поможет избежать возможных проблем с плохими арендаторами и мошенничеством.
  4. Нет обязанностей хозяина. Собственнику не нужно тратить личное время на решение возникающих при сдаче квартиры проблем. Например, требовать от жильцов плату в случае задержки, разбираться со сломавшейся стиральной машинкой или холодильником. Все это делает агент.

Казалось бы, заключай договор с агентством, отдавай ключи от квартиры, ложись на диван и получай денежки. Увы, у сдачи квартиры через доверительное управление есть и серьезные минусы.

Факт дня
Самая большая монета в мире весит 1 тонну. Это 1 млн австралийских долларов из чистого золота.

Возможные проблемы

Все возникающие сложности обычно связаны с недобросовестным поведением управляющего. 

Наверно, многие вспомнят эпизоды из фильмов, когда «их сиятельствам» во время званого ужина побледневший дворецкий сообщает, что приехала полиция, а зашедший следом инспектор радостно объявляет: «Ваш управляющий сбежал, прихватив кассу».

договор доверительного управления квартирой
Очень важно найти добросовестного управляющего, иначе будут проблемы

Конечно, в случае аренды жилья все не столь драматично. Возможны следующие проблемы:

  1. Агент по какой-то причине откровенно халтурит.
    Не ищет жильцов, так что квартира стоит пустая и не приносит прибыли, либо заселяет людей и «забывает» о них вплоть до того, что не берет плату за проживание.
  2. Агент чересчур заинтересован в получении прибыли.
    Он сдает жилье посуточно кому попало или организует нелегальный хостел. В итоге квартира превращается в «проходной двор» и головную боль для соседей. Скорее всего, это действительно закончится визитом полиции, причем к собственнику.
  3. Агент «работает на себя».
    По договору он должен сдавать квартиру за 30 тысяч рублей в месяц постоянным жильцам, а по факту сдает за 50 тысяч кому попало и оставляет себе разницу. При этом не следит за сохранностью мебели и бытовой техники, платить за износ в итоге придется собственнику.

Отметим, что подобные риски сведены к минимуму, если сдавать квартиру через проверенное агентство, которое давно работает на рынке и дорожит своей репутацией. Но здесь тоже есть некоторые минусы.

  1. Меньший доход.
    За доверительное управление квартирой нужно платить. Стандартный «тариф» — примерно 10% дохода.
  2. Обязательная оплата налога.
    Причем всей его суммы, без учета агентской комиссии. То есть снова уменьшение прибыли.
  3. Собственник понятия не имеет, кто живет в квартире и о чем жильцы договариваются с агентом. Для тех, кто любит все контролировать, такая ситуация может оказаться неприемлемой.

Пожилая петербурженка Вера Петровна решила навсегда уехать из города жить на дачу. Свою маленькую «двушку» рядом с метро она стала сдавать в аренду через знакомую даму, «приятную во всех отношениях».

Отношения собственник и агент юридически не зафиксировали. Существовали только устная договоренность и написанный от руки на тетрадном листочке в клеточку «контракт». 

Порядочной и интеллигентной Вере Петровне и в голову не приходило, что знакомая дама воспользуется ситуацией.

Первые полгода все было хорошо. На карточку вовремя приходили деньги за сдаваемое жилье, помидоры-огурцы на грядках интенсивно колосились, Вера Петровна с удовольствием гуляла по дачному поселку и радовалась прелестям сельской жизни.

А затем начались тревожные звонки от бывших соседей. Они жаловались, что из «двушки» Веры Петровны в любое время суток слышен шум и гам, что в подъезде завелись странные личности, явно проживающие в ее квартире, что оттуда поползли тараканы.

Знакомая дама еще три месяца заверяла Веру Петровну, что соседи — просто завистливые параноики, а на самом деле «все хорошо, прекрасная маркиза».

«Идиллия» закончилась, когда в квартире случился пожар и соседи вызвали экстренные службы и полицию. 

Оказалось, что знакомая дама, первое время честно сдававшая жилье ответственным людям, вошла во вкус и превратила «двушку» в «конвейер» с посуточной арендой кому попало. Ее доход при этом заметно увеличился, а Вере Петровне она перечисляла ту же сумму, что и раньше.

Итог: дорогостоящий ремонт квартиры после пожара, нервное общение с полицией, испорченные отношения с соседями.

Дама, вильнув хвостом, ушла от ответственности, поскольку никаких официальных договоров о доверительном управлении у Веры Петровны не было. «Контракт» на тетрадном листочке документом не является.

Повторную сдачу отремонтированной «двушки» наученная горьким опытом Вера Петровна организовала уже через агентство, подписав все необходимые бумаги.

Договор доверительного управления

Чтобы не повторять ошибок Веры Петровны, запомните: передавать квартиру в доверительное управление для последующей сдачи в аренду следует только с помощью официально оформленного договора.

Все вопросы, касающиеся доверительного управления имуществом, регулирует 53 глава Гражданского кодекса РФ. Примерный образец договора можно скачать тут.

Предметом договора являются услуги, а не имущество. Договор доверительного управления — документ об оказании услуг.

Передача имущества в управление агенту не означает передачу прав собственности. 

Управляющий не имеет права продать или подарить кому-либо квартиру собственника. Его задача — только выгодно сдавать ее в аренду, выплачивать доход собственнику и получать свой процент.

Чтобы заключить договор доверительного управления, выполните несколько простых действий.

  1. Найдите хорошее честное агентство или риэлтора. Помогут в поиске отзывы в интернете, «сарафанное радио», советы друзей и знакомых.
    Важно! По закону квартиру нельзя передать в доверительное управление выгодоприобретателю, например наследнику имущества, поскольку он является заинтересованным лицом.
  2. Обсудите с потенциальным агентом все детали предстоящей сделки: от размера комиссионных до четкого списка обязанностей, срока действия договора, минимально и максимально возможного дохода, даже «портрета» желаемого жильца или жильцов.
  3. Откройте специальный счет в банке для расчетов с агентом.
  4. Соберите необходимые для заключения договора документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, доверенность на управляющего.
  5. Зафиксируйте на фото и видео состояние квартиры, мебели, бытовой техники, обязательно подтвердив дату съемки. Это пригодится в случае возникновения проблем.
  6. Составьте и подпишите договор, а затем — акт приема-передачи жилья.
  7. В договоре должны быть:
    - ФИО собственника (выгодоприобретателя) и название агентства (ФИО агента);
    - опись имущества, находящегося в квартире;
    - размер комиссионных;
    - перечень оказываемых агентом услуг;
    - срок действия документа (обычно — не более 5 лет с продлением в случае согласия сторон);
    - приложение к договору — документ с подробным описанием всех деталей сделки.
  8. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Процедуру проведут в МФЦ. Зарегистрированный документ пригодится в суде, если возникнут проблемы с агентом.
    Для регистрации понадобятся:
    - паспорт собственника или собственников;
    - договор и акт приема-передачи квартиры;
    - квитанция об оплате госпошлины;
    - нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры на передачу в доверительное управление.

При заключении договора очень важно включить в него все возможные детали и проблемы. Это именно тот случай, когда «буквоедство» пойдет только на пользу.

Вы не сильны в юридических вопросах и опасаетесь попасть впросак, подписывая важные документы? Вам поможет специальное предложение Совкомбанка! Просто нажмите кнопку «Купить услугу» на сайте и консультация профессионального юриста будет доступна круглосуточно семь дней в неделю!

Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Обращаться за консультацией к незнакомым онлайн-специалистам — не самое надежное решение. Воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.

Спросить юриста

Расторжение договора

Досрочно разорвать договор доверительного управления квартирой можно, если одна из сторон из-за форс-мажора не в состоянии выполнять свои обязательства. Такими обстоятельствами являются банкротство агентства, признание недееспособности, тяжелая болезнь или уход собственника из жизни. 

Также договор можно расторгнуть досрочно, если одна из сторон просто перестала его исполнять.

доверительное управление недвижимостью
Если агент подвел собственника, договор расторгается либо полюбовно, либо через суд

Если в отношениях с доверительным управляющим возникли конфликты, которые не удалось решить мирно, а от расторжения договора он отказывается, необходимо обратиться в суд с гражданским иском.

Доказательствами «косяков» агента станет зарегистрированный в Росреестре договор, дополнение к нему с подробным перечислением всех обязанностей управляющего, фото- и видеоматериалы, фиксирующие состояние жилья во время его передачи управляющему.

То же самое справедливо и в отношении собственника: если он нарушил обязательства, например, потребовал увеличения дохода сверх указанных в договоре сумм, в суд может подать агент и представить те же самые документы уже в свою пользу.

Сдача квартиры через договор доверительного управления — удобный и достаточно безопасный способ получения дохода от недвижимости. Главное — найти честное агентство и заключить максимально подробный договор, учитывающий все возможные риски и нюансы.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
3.5 тыс.
Екатерина Изотова
Екатерина Изотова
Деньги – не главная вещь в жизни, но важнейшая из второстепенных. Рассказываю, как изящно зарабатывать и грамотно тратить.
Баннер