Договор дарения квартиры — зачем он нужен
Многим привычнее называть этот документ дарственной. Но в законодательстве такого термина нет, а вот определение «договор дарения» есть в ст. 572 ГК РФ.
Договор дарения — это та лазейка, которой пользуются граждане, когда нужно передать имущество в безвозмездное пользование кому-то из родственников. Оформить дарственную на квартиру значительно проще, чем заморачиваться с наследством.
У сделки дарения есть несколько особенностей:
- Процедура не может быть односторонней. Если даритель загорится желанием передать жилье — одного такого порыва недостаточно. Обязательно нужно, чтобы вторая сторона (одаряемый) приняла подарок. Звучит фантастически, но и такое тоже бывает (ст. 573 ГК РФ).
- Передача жилья должна быть строго безвозмездной. Если счастливчик, которому собираются подарить квартиру, выплачивает ее стоимость (какую-то часть) или ответным широким жестом дарит свое имущество, процедуру признают не дарением, а притворной (мнимой) сделкой. Гражданский кодекс пресекает такое трюкачество статьей 170 ГК РФ.
- Для передачи подарка не нужно ждать определенного момента. Сделка может состояться в любое время, когда обе стороны будут готовы. Этим дарение и отличается от завещания — не нужно дожидаться кончины родственника, и одаряемый знает о существовании подарка (в отличие от завещания).
Нельзя просто передать документы на недвижимость и на этом успокоиться. Сделку обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если родственник написал дарственную и не известил об этом госорганы, сделку признают незаключенной. Причем обратиться в Росреестр с договором дарения нужно при жизни дарителя. После его смерти незарегистрированная сделка, оставшаяся на бумаге, считается ничтожной.
Кстати, договор дарения может быть не только письменным, но и устным, но для квартиры такой вариант неприемлем (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Если вам не от кого ждать жилье, пора брать ситуацию в свои руки. Оформите онлайн-ипотеку с выгодной процентной ставкой в Совкомбанке.
Когда для сделки дарения требуется нотариус
Сразу успокоим — услуги нотариуса нужны лишь в определенных случаях:
- у недвижимости несколько владельцев;
- жилье дарят не целиком, а только долю;
- в сделке дарения участвует несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек (п. 2 ст. 54 ФЗ №218);
- квартиру дарят не родственнику.
Когда недвижимость принадлежит единственному собственнику, составляют письменный договор дарения и, минуя нотариуса, отправляются в Росреестр. Это же правило работает, когда у жилья два владельца и один из них хочет подарить свою долю второму.
При каких условиях сделку считают действительной
Чтобы дарственную не признали недействительной, нужно соблюдать ряд условий.
Дееспособность (ст. 21 ГК РФ) — даритель вправе распоряжаться имуществом, если он понимает значение своих действий и степень их последствий. Дети в возрасте до 14 лет не могут дарить свою долю в жилье. Те, кому от 14 до 18 лет, могут совершать какие-либо действия со своей квартирой или долей в ней, но с оглядкой на родителей или опекунов (законных представителей). Необходимо их письменное согласие (ст. 28 ГК РФ).
Нормальное психическое здоровье — если будет доказано, что даритель не отдавал отчет своим действиям или на него оказывали давление, сделку признают недействительной.
Дарение могут признать недействительным, если сделка нарушает требования закона. Например, подпись дарителя подделали. Иные основания перечислены в законе.
В каких случаях дарение запрещено
Иногда дарителя не спасут вменяемость, совершеннолетие и право собственности на недвижимость — есть ограничения, сдерживающие его порыв. Этому посвящена ст. 575 ГК РФ.
Итак, если стоимость подарка превышает 3000 рублей, его нельзя дарить:
- от имени малолетних или недееспособных граждан их законными представителями;
- сотрудникам образовательных и медицинских учреждений, а также представителям организаций, оказывающих социальные услуги (например, детдома);
- лицам, работающим в госструктурах (от федерального до муниципального уровня), и банковским служащим;
- коммерческими организациями друг другу и т. д.
Какие документы потребуются для оформления дарственной
При заключении сделки дарения нужны:
- Паспорта обеих сторон — дарителя и одаряемого.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН — их может не быть у владельца жилья, если право собственности возникло до 31.01.1998. В этом случае их заменяет штамп о регистрации, поставленный в БТИ.
- Акт приема-передачи — при желании сторон.
- Технические документы на квартиру (техпаспорт или экспликация и поэтажный план) — предоставляются по желанию, чтобы доказать одаряемому отсутствие неузаконенной перепланировки.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Как оформить дарственную на квартиру
Сделка дарения квартиры обязательно заключается в письменной форме. Подарить можно как жилье целиком, так и его долю.
Срока действия у дарственной нет, но важно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если этого не сделать, собственником останется даритель.
Обязательное условие договора дарения квартиры — указать ее данные: точный адрес, кадастровый номер, основные характеристики, в частности, площадь.
Также необходимо определить права и обязанности. Можно конкретизировать право обеих сторон на отказ от договора.
Для одаряемого обычно прописывают отказ в любой форме без объяснения причин (главное — оформить его до государственной регистрации перехода права собственности). Для дарителя отказ связывают с основаниями, прямо предусмотренными законом (например, одаряемый угрожает жизни и здоровью дарителя).
Важно определить порядок передачи квартиры после перехода права собственности. В частности, можно конкретизировать, что его оформляют актом приема-передачи.
Дополнительно стоит указать на ответственность сторон, если они не выполнят условия сделки. Например, одаряемый подпишет договор, но откажется принимать дар.
Также в числе условий прописывают порядок разрешения споров, срок действия и порядок расторжения договора.
Еще один важный пункт — заключительное положение. Здесь определяют, как оформлять изменения и дополнения к договору и в каком порядке извещать стороны.
Образец договора дарения квартиры можно скачать здесь.
Расходы дарителя и одаряемого
Начнем с налогообложения: есть категории граждан, которых закон (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) освобождает от уплаты налога при получении в дар квартиры — 13% от ее кадастровой стоимости.
Одаряемые, которые не обязаны платить налог за подаренное жилье:
- супруг (супруга);
- родители;
- дети (в том числе усыновленные);
- старшее поколение — бабушки и дедушки;
- внуки;
- братья и сестры (в том числе и неполнородные — только один из родителей общий).
Таким образом, договор дарения квартиры только между близкими родственниками (членами семьи) позволяет не платить 13% налога.
Дарителю при оформлении дарственной придется раскошелиться по следующим пунктам:
- стоимость составления договора — зависит от того, кто будет заниматься документами (риэлтор, юрист, нотариус или сотрудники МФЦ);
- госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 2000 рублей;
- нотариальное согласие супруга, если даритель состоит в законном браке, — 1500-2500 рублей (оформляется по желанию клиента);
- стоимость бумажной выписки из ЕГРН — 750 рублей (полный перечень стоимости справок указан в приказе Росреестра № П/0145 от 16.05.2020).
Можно заполнить договор дарения без посторонней помощи, скачав бланк в интернете. Но лучше все же обратиться к специалисту, чтобы исключить ошибки, и при необходимости проконсультироваться с ним. Услуги юриста обойдутся дешевле, чем риэлтора, самая низкая стоимость — за работу сотрудников МФЦ.
Быстрее и проще (но одновременно и дороже) оформить договор у нотариуса: нужно только принести ему необходимые документы, заплатить за услугу и подписать составленный договор дарения. Нотариус не только объяснит каждый пункт в документе, но и сам подаст его на регистрацию в Росреестр.
Напомним, что обращаться в нотариальную контору необязательно, кроме отдельных случаев, о которых мы говорили выше.
Сказать, сколько стоит оформление дарственной на квартиру у нотариуса, сложно. На цену влияют родство участников сделки (близкий родственник или посторонний человек) и стоимость жилья. Размеры нотариальных тарифов прописаны в ст. 22.1 абз. 1, ч. 1 основ законодательства о нотариате. Плюс к этому нотариус возьмет деньги за техническую работу.
Нюансы дарственной
У договора дарения нет срока действия — его можно подписать двумя сторонами, а зарегистрировать в Росреестре право перехода собственности в любое удобное время.
До тех пор, пока официально не подтверждено право перехода, имущество числится за дарителем. Соответственно, налог на имущество и расходы на содержание жилья должен оплачивать он. После регистрации договора в Росреестре эти расходы становятся обязанностью одаряемого.
В некоторых случаях дарственную можно аннулировать (ст. 578 ГК РФ). Но для этого требуются серьезные доводы: угроза жизни дарителю или его родственникам (со стороны одаряемого) или ненадлежащее отношение к подаренной квартире, что может привести к ее безвозвратной утрате.
В договор можно внести пункт об отмене дарения, если одаряемый скончался. Отменить дарственную, если вдруг даритель просто передумал, практически невозможно. Во всех остальных случаях придется обращаться в суд.
