Баннер
Умный потребитель

Как продать квартиру, если в семье есть дети

Ольга Шмидт
/ 2 декабря 2022 11:10
17.2 тыс.
8 мин.
Текст изменился / 14 сентября 2023

Государство строго следит за соблюдением прав несовершеннолетних. Поэтому при продаже квартиры родители могут столкнуться с определенными сложностями. Расскажем, как правильно продавать жилье семьям с детьми.

дети семья жилье
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – тот еще квест

Алена и Павел – молодые родители. Их сыну Платону четыре года. На семейном совете супруги решили, что пора перебираться из однушки в более просторное жилье. Но сначала ее нужно продать. Как выяснилось, это не так-то просто.

Нюансы продажи квартиры с детьми

Прежде чем начать готовиться к сделке, нужно точно определить статус ребенка. От этого зависит порядок действий и необходимые документы.

Чаще всего встречаются варианты, когда ребенок:

  • не собственник, но прописан в квартире;
  • владеет жильем целиком или долей в нем;
  • обладает правами на недвижимость, но они не оформлены должным образом;
  • воспитывается опекуном и проживает в продаваемой квартире.
Факт дня
Первый в мире банкомат появился в 1939 году. Сейчас найти банкомат можно даже на Северном полюсе.

Ребенок зарегистрирован в квартире

Самый простой вариант – если ребенок не входит в число владельцев, но прописан в продаваемом жилье. Так бывает, например, когда он родился уже после покупки квартиры. 

В этом случае нужно снять ребенка с регистрации в одном месте и прописать в другом. Ребенок до 14 лет должен быть зарегистрирован вместе с родителями или хотя бы одним из них.

Если вся семья зарегистрирована в одном месте, выписываться вместе с ребенком заранее придется как минимум одному родителю. Иначе сделку приостановят или отменят.

Несовершеннолетний владеет жильем или долей в нем

В этом случае для продажи квартиры потребуется разрешение органов опеки (ОО).

Маленький человек пока не может сам защищать свои права; эту функцию берет на себя государство. Его задача – проконтролировать, чтобы после продажи жилья были соблюдены имущественные интересы ребенка.

ОО выдвигают конкретные условия, которым должны следовать родители:

  1. Жилплощадь, выделенная ребенку в новом жилье, не должна быть меньше доли в продаваемой квартире. Если, например, малыш владеет ⅓ частью однушки площадью 45 кв. м, в новом жилье его доля должна составлять не менее 15 кв. м.
  2. Рыночная стоимость тоже берется в расчет. Квадратные метры в элитной новостройке и старой хрущевке сильно различаются в цене. В денежном выражении ребенок также не должен проиграть от сделки.
  3. Жилищные условия в новом жилье должны быть не хуже, чем в старом. К ним относится наличие электричества, отопления, водоснабжения. Дом не должен быть признан аварийным и подлежать сносу.

Есть также дополнительные факторы, которые специалисты могут принять в расчет. Например, экологическую обстановку в новом районе или расстояние до школы.

ребенок мальчик
Интересы ребенка – превыше всего. Задача государства – не допустить нарушения прав маленького человека

Четкого регламента у органов опеки нет. Каждый случай рассматривают индивидуально. 

В некоторых ситуациях родители могут получить послабления. Например, если ребенок тяжело болен и срочно нужны средства на лечение, допускается покупка квартиры меньшей площади и с худшими условиями. Но придется доказывать, что разница в цене пошла на оплату лечения.

Решение ведомства можно оспорить в судебном порядке. Если вы получили отказ, не отчаивайтесь. Заручитесь поддержкой хорошего юриста, учтите все ошибки и попробуйте добиться справедливости через суд.

Если семья планирует сменить страну или город проживания, вместо покупки новой недвижимости часть денег переводят на счет ребенка. Он сможет распорядиться ими после совершеннолетия. Средства также можно потратить на приобретение жилья в будущем (с разрешения ОО).

Если не хватает денег на квартиру мечты, поможет Совкомбанк. Оформите льготную ипотеку с господдержкой.

Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

Права ребенка на жилье не оформлены документально

Бывает, что по закону ребенок должен был стать собственником квартиры, но его права нарушили. Родители вовремя не оформили документы, а сам он в силу возраста этого сделать не мог.

Чаще всего так происходит в двух случаях:

  • несовершеннолетний не прошел процедуру вступления в наследство;
  • ребенку не выделили долю при приватизации.

Надеяться, что нарушение прав ребенка останется незамеченным, бессмысленно. Рано или поздно правда всплывет – а это чревато серьезными проблемами.

Прежде чем искать покупателя, нужно пройти все предусмотренные законом процедуры.

Ребенок, оставшийся без попечения родителей, зарегистрирован в квартире

Мы уже выяснили, что получать согласие органов опеки не нужно, если несовершеннолетний прописан в квартире, но не собственник. Однако это правило не касается детей, оставшихся без попечения родителей.

При продаже жилья, в котором такой ребенок прописан, согласие ОО обязательно. Получить его можно, только если опекун предоставит несовершеннолетнему новое место жительства. Иначе малыш может просто оказаться на улице.

 грустный ребенок
Дети без попечения родителей – одна из самых уязвимых категорий граждан

Как получить согласие органов опеки

Основная проблема сделок с участием несовершеннолетних в том, что продавать старое и покупать новое жилье в большинстве случаев приходится одновременно.

Получается настоящий квест. Нужно:

  • найти жилье, соответствующее требованиям ОО; 
  • договориться с продавцом о покупке;
  • получить разрешение ведомства;
  • найти покупателя;
  • оформить двойную (альтернативную) сделку купли-продажи.

Алене и Павлу повезло. Родители жены согласились подарить Платону часть своей квартиры. В этом случае в приобретаемом жилье выделять долю необязательно.

После продажи однушки супруги решили купить двухкомнатную квартиру в новостройке. Павел работает программистом, поэтому ему доступна выгодная ипотека для it-специалистов в Совкомбанке.

Если вы трудитесь в IT-сфере, вы тоже можете оформить ипотеку по льготной ставке на длительный срок в Совкомбанке. Рассчитайте свой ежемесячный платеж и оставьте заявку прямо сейчас.

Перед обращением в ОО убедитесь, что права ребенка на квартиру оформлены должным образом. Затем подготовьте документы. Понадобятся:

  • паспорта законных представителей ребенка;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорт (если ребенок старше 14 лет);
  • выписка из Росреестра с указанием всех собственников и кадастровой стоимости объекта;
  • правоустанавливающий документ, на основании которого была оформлена собственность;
  • кадастровый паспорт недвижимости.

Также опека может потребовать дополнительные бумаги.

С полным пакетом документов нужно прийти в отделение ОО или МФЦ и написать заявление. Сделать это должны все законные представители ребенка.

В заявлении указывают:

  • адреса продаваемой и приобретаемой недвижимости;
  • данные собственников обеих квартир;
  • номера документов, подтверждающих права собственности всех участников сделки;
  • обязательство предоставить ребенку долю в новом жилье.

В течение 15 дней ведомство выносит решение – согласие или мотивированный отказ. Чаще всего согласие бывает бессрочным. Но иногда ОО могут ограничить время на совершение сделки. Если в течение указанного срока не удастся найти покупателя, процедуру придется проходить заново.

Получив согласие, можно переходить к оформлению сделки. После регистрации документов нужно предоставить в органы опеки выписку из ЕГРН с указанием права собственности ребенка на новое жилье.

Ответственно отнеситесь ко всем требованиям, чтобы не пришлось проходить процедуру несколько раз. Правила продиктованы заботой ребенке, а не желанием усложнить жизнь родителям.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
17.2 тыс.
Ольга Шмидт
Ольга Шмидт
Расскажу, как достичь компромисса между желаниями и возможностями с помощью доступных финансовых инструментов.
Баннер