Краткая пошаговая инструкция
1 шаг. Обратитесь в Пенсионный фонд с заявлением о желании приобрести квартиру с использованием средств материнского капитала.
2 шаг. Пенсионный фонд перечислит денежные средства в счет покупки недвижимости.
3 шаг. После совершения сделки купли/продажи или погашения ипотеки определите размер «детских» долей в недвижимости. Зарегистрируйте изменения через Росреестр.
На первый взгляд не так уж и сложно, разберемся с нюансами.
Можно ли не выделять долю
Закон обязывает родителей выделить долю ребенку, если они использовали материнский капитал. Каких-либо отступлений не предусмотрено.
Но выделить долю в ипотечной квартире необходимо только после погашения займа. В таком случае сроки исчисляются годами и десятилетиями.
Исполнение закона отслеживает прокуратура. Если вы самостоятельно не выделите доли, то ведомство обяжет вас это сделать через суд.
Важный момент: если вы приобретаете квартиру, которую когда-то купили с материнским капиталом, проверьте доли в собственности детей. Если их нет – вашу сделку впоследствии могут признать недействительной.
Сроки для выделения долей детям при использовании материнского капитала
Мы рассмотрим два способа покупки недвижимости:
- с использованием материнского капитала;
- с использованием материнского капитала и ипотеки.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
В первом случае квартиру или дом приобретают за счет собственных средств. Дополнительно в договоре прописывают условие, что часть суммы перечислит Пенсионный фонд на счет продавца.
Главное различие между двумя пунктами — в сроке использования капитала. Если квартиру или дом покупают не в ипотеку, то потратить средства маткапитала можно через три года после рождения или усыновления ребенка.
Договор купли/продажи будет оформлен с определенной рассрочкой по суммам и времени, потому как средства из Пенсионного фонда перечислят на счет продавца уже после перехода права собственности к покупателю.
Оптимальный вариант — оформить квартиру в долевую собственность сразу всем членам семьи. Закон требует, чтобы нотариус удостоверил сделку по покупке квартиры с привлечением материнского капитала и одновременным выделением долей недвижимости несовершеннолетним детям.
Сразу после рождения ребенка материнский капитал можно использовать на:
- погашение долга и процентов по ипотеке;
- первоначальный взнос по ипотеке;
- дошкольное образование детей;
- товары и услуги для адаптации детей-инвалидов.
Во всех остальных случаях необходимо ждать, когда истечет трехлетний срок.
Разберем подробнее пункт второй — покупка жилой недвижимости с использованием материнского капитала и ипотеки.
Обычно при оформлении ипотеки, квартира оформляется в общую совместную собственность. Поэтому выделить доли детям сразу не получится. В случае реализации квартиры с «детскими» долями возникает много юридических сложностей.
При использовании ипотеки вы обязаны выделить доли после погашения ипотеки и снятия обременения банка. На это дают шесть месяцев.
Раньше Пенсионный Фонд требовал предоставить обязательство о выделении доли ребенку, но в 2020 году это требование отменили. Теперь обязанность вытекает из закона. Когда вы реализуете денежные средства материнского сертификата, вы автоматически становитесь «должны» ребенку долю.
У отмены есть еще один плюс: отпала необходимость заверять обязательство у нотариуса. Тем самым вы экономите порядка двух тысяч рублей, которые можно отложить на что-то полезное.
Хороший способ сберечь деньги — онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 14,5% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».
Итак, в течение шести месяцев вы оформляете раздел собственности. Сделать это можно двумя способами:
- Составить соглашение о выделении долей на основании использования материнского капитала.
- Написать дарственную на детей.
Далее подробно расскажем, как составить соглашение и какие пункты в нем обязательно нужно указать.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
Соглашение — это своего рода договор, в котором родители прописывают размер долей каждого члена семьи. Правила использования маткапитала на ипотеку с выделением доли описаны в Постановлении Правительства.
Форма соглашения
Самый популярный вопрос: требуется ли заверять соглашение у нотариуса? Отвечаем: да, если ваша квартира оформлена в общую собственность. По соглашению вы выделяете доли детям, себе и супругу. Это связано с тем, что выделение долей по соглашению влечет прекращение общей собственности. Юридические тонкости разъяснил Минюст письмом №12/79244-МБ от 15.07.2020.
Если вы выделяете доли только детям, а с супругом по соглашению у вас остается общая совместная собственность, то нотариальное удостоверение не нужно. Это следует из разъяснений Росреестра.
Форму собственности можно увидеть в выписке из ЕГРН – единого государственного реестра недвижимости, в графе «вид, номер и дата государственной регистрации права».
Перечень документов
С формой разобрались, теперь расскажем какие документы необходимо представить нотариусу, если нужно заверить соглашение:
- паспорт ваш и супруга;
- свидетельства о рождении детей;
- свидетельство о браке;
- документ-основание права собственности (договор купли/продажи);
- документы на квартиру (выписка из ЕГРН);
- чеки об уплате госпошлины.
Процедура оформления
Когда соглашение готово, необходимо подать документы в Росреестр на государственную регистрацию. Здесь процедура ничем не отличается от, например, обычной регистрации сделки купли/продажи. К пакету документов, собранному в предыдущем абзаце, добавляется подписанное соглашение.
Способов регистрации сделки несколько:
- лично в МФЦ;
- онлайн через портал Госуслуги;
- лично в филиале Росреестра.
В случае оформления онлайн не забудьте оформить усиленную квалифицированную электронную подпись.
Размер доли
Закон не регламентирует конкретный размер, его оставили на усмотрение родителей. Кто-то выделяет 1/100 жилья, кто-то делит поровну между всеми членами семьи, кто-то высчитывает размер доли в зависимости от отношения суммы материнского капитала и общей стоимости недвижимости.
Значение доли в дальнейшем
Размер доли – очень существенная величина в дальнейшей «жизни» жилья. Когда доли распределены, все сделки по квартире родители смогут оформлять через нотариуса и с разрешения органов опеки.
Например:
- сделка купли-продажи с долевым участием сторон, в том числе с материнским капиталом, требует оформления через нотариуса (ст.42 №218-ФЗ);
- продажа недвижимости, где среди собственников есть дети, возможна только с разрешения органов опеки. Также необходимо нотариальное удостоверение (ст. 54 №218-ФЗ).
Нотариус и органы опеки не допустят нарушения прав несовершеннолетнего при продаже квартиры или дома, где на него оформлена собственность. Например, они проследят, чтобы доля в новой квартире не стала меньше.
Вывод
Соблюдение прав детей – неотъемлемая задача родителей и государства. Иногда процедуры кажутся сложными, однако все они защищают права будущих поколений. Ведь и родителю спокойнее, и ребенку легче, когда у него есть «угол». Можно тратить силы на его расширение и усовершенствование, а не на поиск.
