Покупка квартиры
Первобытный человек искал пещеру и заселялся в нее со своей семьей без всякой бюрократии. Если жилье уже было занято, то аргументами для его освобождения выступала грубая сила: у кого больше мускулы, того и пещера.
Со временем отношения между людьми развивались и усложнялись, стали появляться сделки, законы, суды и право. Уже было недостаточно просто отобрать дом, ударив его хозяина чем-нибудь тяжелым. Для совершения сделки нужен был документ, подтверждающий согласие сторон.
Сейчас такая бумага называется договором купли-продажи. В документе говорится, что хозяин недвижимости (или другого имущества) соглашается передать квартиру в собственность покупателю, а тот обязуется уплатить за нее оговоренную сумму.
Такие сделки бывают простыми («прямая» или «свободная продажа») и сложными («альтернативная продажа»). Поговорим подробнее о каждой из них.
Прямая, свободная или чистая продажа
Название этого вида сделки говорит само за себя. Обычно в процессе участвуют два человека: покупатель и продавец, но участников может быть больше, если недвижимость, например, поделена на доли.
Квартира по прямой сделке продается за неделю и без услуг юристов. Но, отказываясь от помощи профессионалов, вы увеличиваете риск нарваться на неприятности. Например, не прочитать какое-нибудь примечание в договоре мелким шрифтом.
Оформите карту рассрочки «Халва» и не экономьте на услугах риелтора, чтобы потом не пришлось тратить деньги на адвоката.
Как это происходит
Представим, что вы нашли уютную квартиру в Петербурге с видом на Финский залив и парком через дорогу для вечернего променада. Владельцем квадратных метров является одинокая старушка, которая решила переехать жить к детям. Она купила квартиру по договору купли-продажи три года назад и является единственным собственником.
Вы влюбились в квартиру и готовы купить ее прямо сейчас, поэтому оставляете аванс, пока делаете проверку документов. Когда вы убедились, что с бумагами все в порядке, вы договариваетесь о новой встрече с хозяйкой, чтобы заключить договор купли-продажи.
Процедура проходит без привлечения нотариуса, поэтому подписанные бумаги участники отправляют в Росреестр самостоятельно.
Мнение эксперта
Прямая сделка является самой простой, так как предполагает участие только продавца и покупателя. Она проходит в одностороннем порядке. Ее несомненный плюс — это быстрота и возможность оставить аванс в качестве части платежа.
К минусам можно отнести пренебрежение сторон услугами профессиональных риелторов. Например, при самостоятельном изучении истории квартиры покупатель может упустить такую деталь, как обременение, которое потом создаст определенные сложности.
Специалист также сможет уговорить продавца скинуть цену. Бывает, что владельцы недвижимости не идут на уступки при прямой продаже, поскольку их не интересует торг и они не ограничены во времени.
Альтернативная продажа
Сложной сделкой считается альтернативная или встречная продажа недвижимости. В ней участвуют несколько продавцов и покупателей, которые могут одновременно продавать свою квартиру и покупать новую. Без юристов тут не обойтись.
Как проходит сделка
Обычно выделяют «нижнего» покупателя, который только приобретает жилье, и «верхнего» — человека, продающего свою недвижимость.
Все покупатели дают одинаковый аванс продавцам под расписку. Затем юристы проверяют документы, обсуждают и согласовывают детали с клиентами, составляют свои договоры. После начинается самое сложное для понимания — денежный расчет.
Если говорить простым языком, то «нижний» покупатель платит за имущество «верхнего» продавца. Юристы считают стоимости квартир и распределяют деньги с учетом всех доплат и возвратов. Перевод проходит через банк и, как правило, после получения выписки из ЕГРН.
Знал ли Данте, сколько кругов ада приходится пройти человеку при покупке квартиры? Прежде чем получить ключи от заветных квадратных метров, нужно посмотреть сотни объявлений, обойти десятки квартир, поговорить с собственником и соседями, собрать нужные бумаги, найти юриста и, конечно, деньги.
Оформите ипотеку в Совкомбанке под выгодный процент и избавьте себя от проблем поиска денег на покупку жилья. Выберите удобную программу кредитования и сразу рассчитайте ежемесячный платеж на нашем онлайн-калькуляторе.
Если вы окончательно запутались в цепочке участников и их переводов, разберем альтернативную сделку на примере.
Представьте, Петю, Васю и Диму, которые живут в Красноярске и получили в наследство трехкомнатную квартиру в центре. Братья решили продать недвижимость за 9 млн рублей и купить себе по «однушке» в пределах 2 млн рублей. Покупатель уже нашелся — это милая учительница английского языка.
У одного из продавцов «однушки» тоже возникло желание купить жилье, но уже загородный дом. В этой сложной сделке учительница английского будет «нижним» покупателем, а «верхних» продавцов трое — собственники двух «однушек» и хозяин дома.
Получается, что женщина сразу платит за две однокомнатные квартиры и еще 1 млн рублей за дом. Оставшуюся разницу она выплатит в договорном порядке.
К плюсам альтернативной продажи можно отнести юридическую чистоту сделки, поскольку она проходит проверку разными риелторами. Кроме того, есть шанс скинуть цену недвижимости, ведь у продавца может быть подобрана альтернатива.
Абсолютный минус такой покупки — невозможность самостоятельно провести сделку, поскольку это несет финансовые риски и потери во времени. Но можно не считать это минусом, поскольку высокая вероятность потерять деньги при неправильной оценке сделки может покрыть все сомнения найма риелтора.
Другим отрицательным фактором является риск выхода одного из участников цепочки, что может привести к возврату аванса и потере денег. Решением в данной ситуации является оформление денежного обязательства (обеспечительного платежа).
Полезные советы для покупателей
Покупка жилья — ответственный шаг в жизни каждого человека. Градус волнения особенно возрастает, когда вы понимаете, что есть риск потерять деньги.
Советы от эксперта
- Если вы собрались покупать квартиру, первым делом найдите хорошего брокера. Поиск недвижимости, ее цена и торги, расчеты дохода, согласование с застройщиком (в случае с «первичкой») — тоже важные детали, но лучше поручить их вашему брокеру.
- Покупая «первичку» на этапе строительства, обязательно изучайте контракт. По факту, в данной ситуации вы платите за договор, а не реальные квадратные метры. Их еще нет, есть только груда бетона. Поэтому важно внимательно изучить бумаги, чтобы они были максимально безопасны для вас.
- На «вторичке» нужно проверять всю историю квартиры, залоги и владельцев.
- Всегда считайте потенциальную рентабельность (прибыль) арендного дохода и прикидывайте, насколько может вырасти в цене недвижимость за 5 и 10 лет. Это важно делать, даже если вы покупаете квартиру для жизни и не планируете сдавать ее.
- По возможности диверсифицируйте вложения. В текущих условиях нестабильного рынка в России и сложной обстановки в мире деньги лучше хранить в разных активах. Например, подумайте о покупке недвижимости за рубежом. Сейчас высокие показатели дохода показывают Дубаи, Турция и Пхукет. Присмотритесь к этим странам.
В покупке квартиры хорошо работает старая добрая пословица: «Семь раз отмерь, один раз отрежь». Не торопитесь отдать деньги продавцу, переживая, что сделка сорвется. Хорошо изучите договор, историю недвижимости, в конце концов пообщайтесь с потенциальными соседями. И тогда все обязательно пройдет успешно.
