Баннер
Умный потребитель

Какие бывают сделки с недвижимостью

Дарья Потехина
/ 17 февраля 2023 17:00
3.7 тыс.
7 мин.
Текст изменился / 16 октября 2023

Если вы впервые покупаете квартиру или только задумываетесь об этом, но вас пугает кипа бумаг и непонятных слов, самое время прочитать эту статью. В ней мы простыми словами объясняем, какие бывают сделки с недвижимостью и риски каждой из них.

недвижимость сделки квартира покупка дом
Сделки с недвижимостью проходят легко и быстро, если в оформлении документов вам помогает юрист. Источник: unsplash.com

Покупка квартиры

Первобытный человек искал пещеру и заселялся в нее со своей семьей без всякой бюрократии. Если жилье уже было занято, то аргументами для его освобождения выступала грубая сила: у кого больше мускулы, того и пещера.

Со временем отношения между людьми развивались и усложнялись, стали появляться сделки, законы, суды и право. Уже было недостаточно просто отобрать дом, ударив его хозяина чем-нибудь тяжелым. Для совершения сделки нужен был документ, подтверждающий согласие сторон.

Сейчас такая бумага называется договором купли-продажи. В документе говорится, что хозяин недвижимости (или другого имущества) соглашается передать квартиру в собственность покупателю, а тот обязуется уплатить за нее оговоренную сумму. 

Такие сделки бывают простыми («прямая» или «свободная продажа») и сложными («альтернативная продажа»). Поговорим подробнее о каждой из них.

Прямая, свободная или чистая продажа

прямая свободная чистая продажа квартиры недвижимости
Чистая продажа недвижимости — это лучшее, что могло случиться в жизни покупателя и продавца. Источник: unsplash.com

Название этого вида сделки говорит само за себя. Обычно в процессе участвуют два человека: покупатель и продавец, но участников может быть больше, если недвижимость, например, поделена на доли.

Квартира по прямой сделке продается за неделю и без услуг юристов. Но, отказываясь от помощи профессионалов, вы увеличиваете риск нарваться на неприятности. Например, не прочитать какое-нибудь примечание в договоре мелким шрифтом. 

Оформите карту рассрочки «Халва» и не экономьте на услугах риелтора, чтобы потом не пришлось тратить деньги на адвоката.

152 458 ₽кешбэк
владельцы Халвы получили вчера
Счётчик кэшбека Халвы владельцы

Как это происходит

Представим, что вы нашли уютную квартиру в Петербурге с видом на Финский залив и парком через дорогу для вечернего променада. Владельцем квадратных метров является одинокая старушка, которая решила переехать жить к детям. Она купила квартиру по договору купли-продажи три года назад и является единственным собственником.

Вы влюбились в квартиру и готовы купить ее прямо сейчас, поэтому оставляете аванс, пока делаете проверку документов. Когда вы убедились, что с бумагами все в порядке, вы договариваетесь о новой встрече с хозяйкой, чтобы заключить договор купли-продажи

Процедура проходит без привлечения нотариуса, поэтому подписанные бумаги участники отправляют в Росреестр самостоятельно.

Мнение эксперта

Борис Богоутдинов
Управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог»

Прямая сделка является самой простой, так как предполагает участие только продавца и покупателя. Она проходит в одностороннем порядке. Ее несомненный плюс — это быстрота и возможность оставить аванс в качестве части платежа. 

К минусам можно отнести пренебрежение сторон услугами профессиональных риелторов. Например, при самостоятельном изучении истории квартиры покупатель может упустить такую деталь, как обременение, которое потом создаст определенные сложности. 

Специалист также сможет уговорить продавца скинуть цену. Бывает, что владельцы недвижимости не идут на уступки при прямой продаже, поскольку их не интересует торг и они не ограничены во времени.

Альтернативная продажа

документы бумаги оформление юристы цепочка
Это рука человека, который решил самостоятельно оформить альтернативную продажу квартиры. Источник: unsplash.com

Сложной сделкой считается альтернативная или встречная продажа недвижимости. В ней участвуют несколько продавцов и покупателей, которые могут одновременно продавать свою квартиру и покупать новую. Без юристов тут не обойтись.

Факт дня
В средневековой Англии деньги хранили в посуде под названием pygg. Это звучит как pig — свинья. Поэтому большинство копилок имеет именно такую форму.

Как проходит сделка

Обычно выделяют «нижнего» покупателя, который только приобретает жилье, и «верхнего» — человека, продающего свою недвижимость. 

Все покупатели дают одинаковый аванс продавцам под расписку. Затем юристы проверяют документы, обсуждают и согласовывают детали с клиентами, составляют свои договоры. После начинается самое сложное для понимания денежный расчет.

Если говорить простым языком, то «нижний» покупатель платит за имущество «верхнего» продавца. Юристы считают стоимости квартир и распределяют деньги с учетом всех доплат и возвратов. Перевод проходит через банк и, как правило, после получения выписки из ЕГРН.

Знал ли Данте, сколько кругов ада приходится пройти человеку при покупке квартиры? Прежде чем получить ключи от заветных квадратных метров, нужно посмотреть сотни объявлений, обойти десятки квартир, поговорить с собственником и соседями, собрать нужные бумаги, найти юриста и, конечно, деньги.

Оформите ипотеку в Совкомбанке под выгодный процент и избавьте себя от проблем поиска денег на покупку жилья. Выберите удобную программу кредитования и сразу рассчитайте ежемесячный платеж на нашем онлайн-калькуляторе.

Если вы окончательно запутались в цепочке участников и их переводов, разберем альтернативную сделку на примере.

Представьте, Петю, Васю и Диму, которые живут в Красноярске и получили в наследство трехкомнатную квартиру в центре. Братья решили продать недвижимость за 9 млн рублей и купить себе по «однушке» в пределах 2 млн рублей. Покупатель уже нашелся — это милая учительница английского языка.

У одного из продавцов «однушки» тоже возникло желание купить жилье, но уже загородный дом. В этой сложной сделке учительница английского будет «нижним» покупателем, а «верхних» продавцов трое — собственники двух «однушек» и хозяин дома. 

Получается, что женщина сразу платит за две однокомнатные квартиры и еще 1 млн рублей за дом. Оставшуюся разницу она выплатит в договорном порядке.

Борис Богоутдинов
Управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог»

К плюсам альтернативной продажи можно отнести юридическую чистоту сделки, поскольку она проходит проверку разными риелторами. Кроме того, есть шанс скинуть цену недвижимости, ведь у продавца может быть подобрана альтернатива.

Абсолютный минус такой покупки — невозможность самостоятельно провести сделку, поскольку это несет финансовые риски и потери во времени. Но можно не считать это минусом, поскольку высокая вероятность потерять деньги при неправильной оценке сделки может покрыть все сомнения найма риелтора. 

Другим отрицательным фактором является риск выхода одного из участников цепочки, что может привести к возврату аванса и потере денег. Решением в данной ситуации является оформление денежного обязательства (обеспечительного платежа).

Полезные советы для покупателей

советы договор бумаги брокер юрист покупка
Юрист всегда поможет разобраться вам в видах сделок с недвижимостью. Источник: unsplash.com

Покупка жилья — ответственный шаг в жизни каждого человека. Градус волнения особенно возрастает, когда вы понимаете, что есть риск потерять деньги.

Советы от эксперта

Карен Чичян
Старший партнер и коммерческий директор компании Exotic Property
  • Если вы собрались покупать квартиру, первым делом найдите хорошего брокера. Поиск недвижимости, ее цена и торги, расчеты дохода, согласование с застройщиком (в случае с «первичкой») — тоже важные детали, но лучше поручить их вашему брокеру.
  • Покупая «первичку» на этапе строительства, обязательно изучайте контракт. По факту, в данной ситуации вы платите за договор, а не реальные квадратные метры. Их еще нет, есть только груда бетона. Поэтому важно внимательно изучить бумаги, чтобы они были максимально безопасны для вас.
  • На «вторичке» нужно проверять всю историю квартиры, залоги и владельцев. 
  • Всегда считайте потенциальную рентабельность (прибыль) арендного дохода и прикидывайте, насколько может вырасти в цене недвижимость за 5 и 10 лет. Это важно делать, даже если вы покупаете квартиру для жизни и не планируете сдавать ее. 
  • По возможности диверсифицируйте вложения. В текущих условиях нестабильного рынка в России и сложной обстановки в мире деньги лучше хранить в разных активах. Например, подумайте о покупке недвижимости за рубежом. Сейчас высокие показатели дохода показывают Дубаи, Турция и Пхукет. Присмотритесь к этим странам.

В покупке квартиры хорошо работает старая добрая пословица: «Семь раз отмерь, один раз отрежь». Не торопитесь отдать деньги продавцу, переживая, что сделка сорвется. Хорошо изучите договор, историю недвижимости, в конце концов пообщайтесь с потенциальными соседями. И тогда все обязательно пройдет успешно.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
3.7 тыс.
Дарья Потехина
Дарья Потехина
Есть вещи важнее денег, но без денег эти вещи не купишь. Расскажу, как сэкономить и приумножить финансы.
Баннер