Баннер
Недвижимость

Что такое обременение на недвижимости и как его снять

Анна Молчанова
/ 1 июля 2022 09:25
25.2 тыс.
14 мин.
Текст изменился / 13 марта 2024

С развитием рынка кредитования продажа жилья в залоге встречается все чаще. Расскажем про виды обременений, плюсы и минусы при покупке.

купить квартиру в ипотеку
Купить недвижимость в залоге у банка — какие есть нюансы?

Что такое обременение на квартиру

Обременение на квартиру это ограничение прав собственника в распоряжении имуществом. 

Оно возникает по разным причинам, зачастую из-за того, что права на недвижимость появляются у кого-то еще. Например, у банка, если квартира в залоге, или у нанимателей, если жилье сдали внаем и официально зарегистрировали договор. Такую собственность нельзя продать, подарить или обменять без согласия всех сторон.

Факт дня
Слово «копейка» появилось при Иване Грозном, так как на монетах был изображен князь с копьем в руке.

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, их накладывают по разным причинам.

Ипотека

Сергей Иванович продает квартиру, которая находится в залоге. По правилам, продажу проводят через переоформление ипотечного займа с Сергея Ивановича на покупателя. Он может продолжить выплачивать кредит, а может погасить долг и снять ограничение.

Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

 Чем рискует покупатель?

Если Сергей Иванович поступит нечестно, погасит кредит средствами из задатка покупателя и откажется от сделки, последний потеряет деньги. Но в таком случае суд обяжет вернуть средства сразу или частями.

Проводите сделку официально и вносите задаток на эскроу-счеттогда шансов стать жертвой мошенников меньше.

Если планируете купить недвижимость, приобретенную по договору долевого участия, которая не сдана Госкомиссии, оформляется переуступка прав.

В Совкомбанке доступна ипотека на выгодных условиях. Если вам понравилось жилье в залоге, вы хотите оформить ипотечный заем, воспользуйтесь нашим удобным кредитным калькулятором ниже, чтобы рассчитать оптимальный срок и размер выплат.

Рента

У Зинаиды Ивановны деменция, пожилая женщина нуждается в уходе и присмотре. Семьи у нее нет, и пенсионерка заключила договор ренты со знакомой Натальей. Согласно договору, Наталья будет оплачивать расходы: выплачивать ренту и ухаживать за Зинаидой Ивановной. В качестве оплаты Наталья унаследует квартиру после смерти старушки.

Рентой называют материальную помощь, которую получает владелец жилья. Без его письменного согласия продать собственность не получится.

Как и другие договоры, накладывающие ограничения, договор ренты можно переоформить.

Например, если Наталья не может больше ухаживать за Зинаидой Ивановной и выплачивать ей ренту, она может подыскать другого человека, который готов взять на себя заботы о ее подопечной, и переоформить на него договор ренты.

Если все будет оформлено по закону, то рисков нет. А если Наталья попытается продать квартиру при жизни владелицы и не сообщит покупателям о договоре ренты, то точно возникнут сложности.

Арест

Арест через суд на недвижимость накладывают часто. Арестовать могут имущество должника или квартиру, фигурирующую в наследственных спорах.

Марат и Надежда разводятся и делят имущество через суд. Пока дело не закроют, никто из супругов не сможет продать, сдать или подарить жилье, так как суд наложил на него арест.

Сведение об аресте вносят в ЕГРН. После снятия ограничений собственник снова сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Аренда

Мария сдала комнату в коммунальной квартире на 12 месяцев и зарегистрировала договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). А через два месяца решила ее продать. 

Выселить жильцов раньше срока, не расторгнув договор и не выполнив прописанные в нем условия, она не имеет права. Но может предложить новому собственнику перезаключить договор с арендаторами на себя.

Если договор зарегистрировали в Росреестре, сведения об этом можно получить при проверке квартиры перед покупкой. Если документ не зарегистрировали и не расторгли перед продажей, арендаторам придется съехать и разбираться с бывшим владельцем.

аренда квартир
Если вы купили недвижимость, а в ней проживают люди, то владелец должен заранее расторгнуть договор

Скрытые обременения

Узнать об ограничениях можно из выписки из ЕГРН там стоят отметки об ипотеке, ренте, аресте. Но бывают неочевидные случаи:

  • среди прописанных есть человек, отказавшийся от приватизации;
  • среди прописанных есть человек, получивший право пожизненного проживания по завещанию;
  • среди собственников есть несовершеннолетние.

В последнем случае нужно получить разрешение от органов опеки, которое дадут только при выполнении ряда условий. Если квартиру купили на маткапитал и выделили детям доли, то перед продажей родителям придется купить новое жилье (лучше прежнего!) и выделить доли детям уже в нем.

Но в выписке такие обязательства никак не отражаются и в списке обременений не числятся.

Алина на средства маткапитала выкупила ¼ долю в квартире бабушки. По закону она выделила доли двум детям по 1/12 каждому ребенку. При продаже этого жилья детям должны выделить либо аналогичные доли в недвижимости большей площади, либо бóльшие доли, если метраж меньше или такой же.

Случается, что родители не выделили доли детям и продали недвижимость, которую приобрели на маткапитал. Такую сделку могут признать недействительной.

маткапитал на квартиру
Родители обязаны выделить доли детям, если жилье куплено на средства маткапитала

Как выяснить, наложено ли обременение

Необходимо посмотреть, есть ли юридические препятствия для продажи, дарения и сдачи жилья в аренду. Сделать это можно несколькими способами:

Для получения дополнительных сведений можно попросить у продавца выписку из домовой книги — так вы увидите полный список всех зарегистрированных жильцов.

В договоре можно предусмотреть пункт, обязывающий выписать из жилья всех, кто там зарегистрирован.

Покупая квартиру, полученную по наследству, уточните, не прописано ли в документе право других родственников на пожизненное проживание. Если жилье приобрели на средства маткапитала, должны быть нотариально заверенный документ о выделении «детских» долей и согласие органов опеки на их продажу.

Как наложить обременение на квартиру

Чаще всего такие ограничения накладывают по инициативе банка (как обеспечение исполнения залоговых обязательств) или по решению суда. Тогда сведения вносят в ЕГРН без прямого участия владельца квартиры.

Но бывают исключения, когда запрет на регистрационные действия оформляют по заявлению собственника из соображений безопасности. Например, если к документам на жилье был доступ у третьих лиц — квартиросъемщиков или родственников, претендующих на наследство.

В таком случае, помимо документов на недвижимость, заявления и паспорта, понадобится договор найма жилого помещения или свидетельство о наследстве. Наложить обременение можно в Росреестре или МФЦ.

Важно: если квартира в долевой собственности или принадлежит супругам, нужно согласие всех собственников. Им придется дать его лично при регистрации или заверить у нотариуса в письменной форме.

Как снять обременение с недвижимости

Существует два пути:

  • односторонний вы закрываете все платежи, банк направляет заемщику информацию об исполнении долговых обязательств и получении права распоряжаться собственностью;
  • двусторонний — заявку в государственный реестр подают и кредитор, и заемщик, прилагая выписку с отметкой о выплате кредита и отсутствии задолженности.

Если вы подаете документы на возврат прав собственности сами, то сделать это можно онлайн через сайт Росреестра (нужна электронная подпись) или лично в многофункциональном центре.

Собрать документы

Что необходимо подготовить:

  • паспорт собственника, который брал кредит + документы созаемщика (когда заем оформляли муж и жена);
  • заявку на погашение регистрационной записи об ипотечном займе;
  • закладную документ с пометкой о полной выплате задолженности;
  • информацию о состоянии кредитного счета;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности;
  • справку об отсутствии долгов перед кредитной организацией;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины.

В многофункциональном центре бумаги примут сразу после закрытия займа, а вот для реестра понадобится свежая выписка из ЕГРН.

Подготовка документов может занять до трех недель. Дольше всего придется ждать бумажный вариант закладной ее хранят в депозитарии.

Подать на регистрацию

Если вы подаете документы в МФЦ лично, то подписанное заявление совместно с кредитором нужно предоставить в оригинале. Остальной пакет в копиях, но при подаче нужно предъявить оригиналы сотруднику центра.

Каждый собственник отдельно подает заявление. Снятие обременения бесплатная услуга. После передачи документов остается дождаться уведомления о готовности. При необходимости можно заказать обновленную выписку из ЕГРН.

Дождаться документов

Быстрее всего действовать самому через федеральную службу государственной регистрации. Подача документов и заявлений онлайн не занимает много времени все будет готово через три дня. Через пять вы можете забрать выписку с внесенными изменениями.

выписка из егрн на квартиру
Получить свежую выписку из ЕГРН и распоряжаться своим жильем можно через три–пять дней после внесения последнего платежа

Как снять обременение онлайн

Онлайн избавиться от обременений можно на сайте Росреестра или на Госуслугах. Понадобится зарегистрировать электронную цифровую подпись (это тоже делают на сайте государственных услуг в течение дня).

Как действовать на портале Федеральной службы государственной регистрации:

  • заходите в раздел «Регистрация и прекращение прав…»;
  • нажимаете «Погашение регистрационной записи»;
  • вводите данные, заполняете заявление, прикладываете скан-копии документов.

Как действовать на Госуслугах:

  • находите раздел «Государственная регистрация прав» и следуете указаниям.

Как быстро снимут обременение

Сколько времени нужно, чтобы убрать ограничения?

  • Получение закладной — от 5 дней для электронного варианта, для бумажного — до 14.
  • Обработка пакета документов и внесение изменений в реестр — от 5 до 10 дней.

Если процедуру проводит кредитная организация, это займет больше времени.

Покупка квартиры с обременением — плюсы и минусы

Видов юридических ограничений много. Не нужно приобретать жилье под арестом со сложностями в виде жильцов с правом неограниченного проживания или договора ренты.

Чем «чище» сделка, тем меньше сложностей. Давайте остановимся на покупке квартиры в ипотеке и выясним, каковы риски и преимущества такой покупки.

Не получится:

  • выставить жилье на продажу без согласия кредитной компании;
  • официально сдать недвижимость;
  • сделать перепланировку;
  • прописать других жильцов без согласия кредитора;
  • надолго оставить жилье без присмотра (например, уехать на год в другой город по работе).

Самый большой риск потерять жилье из-за невозможности платить по договору. Это бывает в крайнем случае, после отсрочки и рефинансирования.

А достоинства? Их много! Во-первых, если вы решили купить недвижимость в ипотеку, значит, теперь живете в своем жилье (пусть она и в залоге с обременением). Во-вторых, не думаете о чувствах арендодателя продлит ли он договор или внезапно придется съезжать. В-третьих, расплачиваетесь за покупку частями.

Существенный плюс сделка проводится под строгим контролем со стороны кредитора: вы не передаете залоговый платеж напрямую, а вносите на эскроу-счет, поэтому риск потерять средства минимальный.

Что можно в ипотечной квартире:

  • прописывать супруга, маму, папу и детей;
  • делать ремонт;
  • устанавливать новые трубы, проводку, сантехнику;
  • организовывать вечеринки и праздники.

То есть жить как в обычной квартире без обременений.

Это распространенные сделки, и бояться их не нужно. Важно только проверять, не умолчал ли продавец о действующем договоре аренды или детях с выделенным долями, и проводить сделку под контролем банка.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
25.2 тыс.
Анна Молчанова
Анна Молчанова
Доступно пишу о финансовых возможностях, которые помогают жить лучше и интереснее. Рассказываю про осознанный подход к деньгам.
Баннер