Как проверить квартиру и не пропустить незаконную перепланировку

Чтобы проверить законность перепланировки, запросите у продавца технический паспорт квартиры (документ БТИ с планом помещений) или выписку из ЕГРН и сравните план с реальной квартирой. Покупка квартиры с несогласованной перепланировкой создает риски: штраф по статье 7.21 КоАП РФ, требование вернуть квартиру в исходное состояние и даже продажу с публичных торгов по решению суда.

Расскажем, как проверить квартиру на незаконную перепланировку и убедиться, что все изменения оформлены по закону.

• Какие документы нужно запросить
• Как узнать, была ли перепланировка в квартире
• Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры

Какие документы нужно запросить

Первым делом попросите у продавца технический паспорт или поэтажный план БТИ. В современной выписке из ЕГРН план квартиры также уже отображен, если нужные данные занесли в базу.

Затем сравните чертеж с тем, что видите перед собой. Проверьте:

• все ли стены стоят на своих местах;
• нет ли лишних проемов;
• соответствуют ли габариты помещений плану.

План на бумаге и квартира перед глазами должны совпадать. Если нашли различия, выясните, узаконены ли эти изменения, — попросите показать документы, подтверждающие согласование перепланировки.

Пока вы ищете квартиру для покупки, деньги не должны лежать без дела. У Совкомбанка есть вклады на разные сроки — от трех месяцев до трех лет и более — с возможностью пополнения и повышенной ставкой для держателей карты «Халва».

Как узнать, была ли перепланировка в квартире

Не все изменения заметны сразу, поэтому план БТИ нужно сравнивать с реальным состоянием жилья внимательно. Чаще всего встречаются такие изменения:

• снесли или перенесли стены, перегородки;
• объединили кухню с жилой комнатой;
• перенесли кухню или санузел;
• изменили площади комнат;
• перенесли дверные проемы.

Особое внимание обратите на несущие стены — на плане они показаны толстыми или жирными линиями. Полный снос несущей стены запрещен без исключений, а проемы в ней разрешают делать только после расчета нагрузки и разработки проекта.

Перенос «мокрых зон» (ванной, туалета, кухни) также регулируется отдельно. Как правило, их нельзя располагать над жилыми комнатами соседей снизу. Например, региональный акт Москвы допускает исключение: если этажом ниже находится нежилое помещение или квартира расположена на первом этаже, перенос возможен по согласованию.

На схеме видно расположение дверей и окон. Если вместо проема стоит глухая стена или, наоборот, пробит новый проем там, где его не было, — это тоже перепланировка. К ней относится и объединение лоджии или балкона с комнатой через снос подоконного блока.

Отдельно проверьте вентиляционные короба — трогать их запрещено. Если в кухне или санузле они выглядят поврежденными, уменьшенными или отсутствуют, это нарушение.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры

Если продавец уверяет, что все изменения оформлены, попросите показать два документа. Только при наличии обоих законность перепланировки подтверждена:

1. Акт приемочной комиссии о завершении перепланировки (пример для Москвы). Без него проект или разрешение на начало работ не доказывают, что изменения приняты официально.
2. Новый технический паспорт с обновленной планировкой или актуальную выписку из ЕГРН с графическим планом.

Если документов нет или в них не отражены все изменения, значит, перепланировку не оформили по закону.

Перед покупкой не ограничивайтесь словами продавца. Проверить законность перепланировки через документы надежнее любых устных объяснений.

Если перепланировка не оформлена, можно попросить продавца узаконить изменения или обсудить снижение цены. Если легализовать ее невозможно, все последствия перейдут новому собственнику.

Список источников

1. Жилищный кодекс РФ, глава 4, статья 29 «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме» (дата обращения: 14.07.2026).
2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме» (дата обращения: 14.07.2026).
3. Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (дата обращения: 14.07.2026).
4. СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» (дата обращения: 14.07.2026).
5. Реестр сводов правил Росстандарта: карточка документа «СП 54.13330.2016. Здания жилые многоквартирные» (статус, дата введения в действие, орган утверждения) (дата обращения: 14.07.2026).