Когда сделку можно отменить
Каждый день люди что-то покупают. Иногда они жалеют о покупке и хотят вернуть деньги. Закон старается разобраться, кто виноват: покупатель плохо выбирал или продавец умолчал о важном. Если виноват продавец, сделку признают недействительной.
Мнение эксперта
Закон (ст. 166 ГК РФ) разделяет все недействительные сделки на две группы: оспоримые и ничтожные. В теории первые считаются недействительными, если так решит суд, а вторые — потому что в принципе не должны быть заключены. На практике в обоих случаях придется обратиться за судебной защитой.
Из самого термина «недействительность» следует, что такая сделка не создает прав или обязанностей. Ни одна из сторон не вправе требовать от другой выполнить работу, оказать услугу, выплатить денежную сумму и т. д.
В 2022 году 39% всех сделок с недвижимостью признали недействительными. Среди тех, кто обратился в суд, были жертвы мошенников, но не только.
Порой всплывают новые обстоятельства: объявляются наследники, о которых никто не знал, или покупатель заявляет, что его заставили заключить невыгодный договор. Такие сделки называют оспоримыми.
Иногда договор в принципе нельзя было заключать. Пожилая женщина с деменцией продала квартиру за бесценок, мужчина вложил накопления в акции компании-банкрота, а подросток-сирота доверил вклад мошеннику и не сказал опекунам. Это примеры ничтожных сделок.
Чтобы успешно защитить свои интересы, нужно знать, когда сделки признают недействительными и как этого добиться законным путем.
Какие бывают сделки
Есть много способов признать сделку недействительной. В законе описаны разные виды сделок, которые можно отменить через суд, собрав нужные документы.
Мнение эксперта
- Недействительная. Сделка, которая не имеет юридической силы и не создает правовых последствий для сторон. Например, если сделка заключена под влиянием обмана, насилия, ошибки, если она противоречит законодательству или общественному порядку и т. д.
- Ничтожная. Сделка, которая не имеет юридической силы и не создает обязательств между сторонами. Например, из-за отсутствия согласия сторон, нарушения закона или отсутствия необходимой формы.
- Притворная. Сделка, которая на самом деле не имеет реального содержания или цели, а создается лишь для выполнения формальных требований или для обмана. Например, сделка для создания формы уклонения от налогов, сокрытия активов или обхода законодательства.
- Оспоримая. Сделка или соглашение, которые могут быть оспорены или аннулированы одной из сторон. Например, одна из сторон утверждает, что сделка была заключена под влиянием обмана, принуждения или ошибки. По решению суда определяется, будет ли сделка признана оспоримой или останется в силе.
Некоторые договоры отменяют сразу: так происходит с ничтожными сделками. Как правило, после решения суда никого не штрафуют и не сажают в тюрьму. Участники только возвращают друг другу все, что приобрели в ходе сделки.
Ничтожная сделка
К ничтожным сделкам относятся те, которые нельзя заключать по закону, или факт соглашения не доказан.
Мнение эксперта
Недействительные сделки могут быть оспоримыми и ничтожными. Если лицо в принципе не могло совершить сделку, то она ничтожна. Если в теории можно было получить согласие, то сделка оспорима.
Когда сделка ничтожна:
- Противоречит закону (ст. 168 ГК РФ).
Пример: Олег получил в наследство виллу на Рублевке, но с оговоркой, что может распоряжаться имуществом, только если женится. Это условие незаконно, поэтому Олег получит виллу независимо от штампа в паспорте.
Пример 1: Арсений купил машину с рук и не заключил договор. Приехал ставить на учет и узнал, что прошлый владелец не закрыл кредит и должен банку еще 3 млн рублей. А Арсений уже заплатил 1,5 млн продавцу, который, естественно, не отвечает на звонки.
Арсению, во-первых, придется доказывать, что он купил машину, а не угнал, во-вторых, разбираться с банком. С точки зрения закона сделку он не заключал — ведь договора нет.
Пример 2: У Натальи умерла двоюродная тетя, других наследников не осталось. Приехав в квартиру, Наталья обнаружила там соседку. Та заявила, что ухаживала за тетушкой в обмен на жилье, живет здесь уже три месяца и даже успела сделать ремонт. Но завещания не было, поэтому соседке пришлось съехать.
- Совершена недееспособным человеком — с психическим заболеванием (ст. 171 ГК РФ) или ребенком до 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
Пример 1: Соседка Натальи из предыдущего примера все-таки нашла завещание, по которому квартира доставалась ей. Но Наталья показала судебное заключение, по которому ее тетушка уже десять лет считалась недееспособной. Завещание признали ничтожным, и соседке пришлось съехать.
Пример 2: Десятилетний Ярослав вернулся из школы в слезах: одноклассник продал ему старый айфон за полторы тысячи, а потом сказал, что это был кредит и нужно платить весь год. Оба участника моложе 18 лет, поэтому Ярослав ничего не должен — только вернуть айфон и забрать свои деньги.
- Заключена для вида или маскировки другого договора (ст. 170 ГК РФ).
Пример 1: Константин подарил квартиру бабушке, чтобы не отобрали кредиторы. Сопоставив сроки, суд признал сделку притворной, то есть преследующей иную цель, чем указана в договоре. Квартиру посчитали частью имущества Константина, и банк забрал ее.
Пример 2: Компания Егора продала асфальтовый каток, но не хотела платить налоги с прибыли. Егор договорился с руководителем другой компании оформить аренду на сезон. Если каток попадет в ДТП и начнется следствие, сделку признают мнимой, и, возможно, Егору придется возмещать ущерб.
- Противоречит основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ). Основы правопорядка изложены в УК РФ. Понятия «основы нравственности» в законе нет, поэтому суды опираются на него крайне редко.
Ничтожные сделки, как и другие, считаются недействительными с момента их заключения. После решения суда участники должны вернуть друг другу все имущество, деньги, ценности, переданные по договору.
Как не стать участником такого договора?
- Проверяйте имущество, которое покупаете: недвижимость на сайте Росреестра, автомобили — на Автокоде.
- Запрашивайте и внимательно читайте все документы, особенно связанные с правами: отказы от наследства, завещания и пр.
- Все важные документы подписывайте у нотариуса. Договор купли-продажи можно составить в свободной форме и подписать дома, но при участии нотариуса процедура будет более легитимной.
- Деньги переводите онлайн, а не наличными. Так проще доказать факт оплаты.
Не бойтесь отстаивать свои права в суде и привлекать адвокатов. Если на руках есть нужные документы, свою правоту легко доказать. Если нет — доверьтесь специалистам. Конечно, вы потеряете деньги и время, зато вернете то, что принадлежит вам по праву, а в ряде случаев получите компенсацию.
Судебных дел было бы меньше, если бы покупатели тщательно проверяли документы. Обычно этого не делают, потому что не умеют или торопятся купить по выгодной цене.
Низкая цена — верный признак сомнительных предложений. Она действует как магнит и привлекает тех, кто хочет сэкономить. Не попадайтесь на эту удочку, ориентируйтесь на среднерыночные расценки.
Если денег не хватает, лучше возьмите кредит. Это точно безопаснее, чем вкладывать остаток сбережений в сделку, которая принесет вам только головную боль.
Зачем откладывать деньги долгие месяцы, если можно получить желаемое прямо сейчас? Возьмите кредит в Совкомбанке, оформите услугу «Гарантия минимальной ставки» и получите шанс вернуть проценты по истечении срока кредитования. Для этого расплачивайтесь Халвой каждый месяц и не допускайте просрочек по кредиту. Оставить заявку вы можете в два клика.
Оспоримая сделка
С оспоримыми сделками, на первый взгляд, все в порядке: предмет договора юридически чист, у всех участников есть необходимые права. Но один из них вдруг заявляет, что все нужно отменить, он на самом деле не согласен или представлял это иначе. Суд долго выясняет, что случилось и как это доказать.
Мнение эксперта
Недействительность оспоримой сделки нужно доказать. Обычно она заключается под давлением на одну из сторон. Например, владельцу квартиры угрожают, требуя продать жилье.
Вопросы по таким сделкам решаются только в суде (ст. 181 ГК РФ). Нужно будет предъявить фото и видео, записи звонков и разговоров, скриншоты переписок, фиктивные документы. Также пригодятся свидетели.
В категорию оспоримых сделок попадают уже знакомые нам ничтожные сделки: заключенные несовершеннолетним от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ) или недееспособным гражданином (ст. 176, 177 ГК РФ). Они в целом не обещают сложного разбирательства, кроме случаев, когда доказать недееспособность только предстоит. Это небыстрая процедура, но если проблемы налицо, проходит гладко.
Сложнее доказать следующие виды сделок:
- Совершенные в заблуждении (ст. 178 ГК РФ).
Пример: в квартиру к пенсионеру Анатолию Петровичу зашли двое молодых людей и предложили прибор «от всех болезней». Анатолий Петрович купил, а потом понял, что стал жертвой мошенников.
В полиции ему сказали, что сделать ничего нельзя, ведь он сам передал деньги. Анатолий Петрович посоветовался с юристом. Вместе они нашли онлайн-инструкцию, где в числе противопоказаний были указаны хронические болезни, которыми страдал пенсионер.
Анатолий Петрович обратился в суд и доказал, что его ввели в заблуждение, не рассказав об основных потребительских свойствах прибора. Не сразу, но мошенников удалось найти, а деньги отсудить.
- Под давлением (обман, насилие, угрозы) (ст. 179 ГК РФ).
Пример: Ирина заключила договор с медцентром на долгое и дорогое лечение. Для этого пришлось брать кредит. Через месяц она обследовалась у другого врача, и диагноз оказался не таким серьезным.
Ирина подала в суд, заявив, что в медцентре ее запугали страшными последствиями. В результате она купила курс процедур раньше, чем узнала второе мнение и сравнила цены. Доказательством послужила запись телефонного разговора с врачом и показания других пациентов, попавших в похожую ситуацию.
- Кабальные сделки, заключенные в безвыходном положении (ст. 179 ГК РФ).
Пример: Светлана потеряла работу, ее предприятие ликвидировали. Не успела найти новую, как заболел ребенок. В это же время подошел срок платежа по ипотеке.
Сбережений у Светланы не было, второй кредит ей не дали, и она взяла микрозайм под огромный процент. Когда она поняла, что не сможет расплатиться, оспорила сделку. В таких случаях суд не всегда встает на сторону жертвы, но Светлане удалось освободиться от непосильных платежей по микрозайму. - Сделки юридического лица, противоречащие целям его деятельности (ст. 173 ГК РФ). На первый взгляд здесь все просто: нет лицензии — не можешь оказывать услуги — верни деньги. Но сначала нужно доказать, что жертва об этом не знала.
- Сделки с запрещенным к распоряжению имуществом: например, купля-продажа арестованной квартиры (ст. 174 ГК РФ). Здесь снова придется доказывать, что покупатель не знал об ограничениях и был уверен в чистоте договора.
Оспоримые сделки рассматривают в целом дольше, чем ничтожные. Нужно собрать много доказательств и убедить суд, что правда на вашей стороне.
Среди сложных случаев: сделки с участием несовершеннолетних, раздельно живущих супругов и с имуществом банкротов. Когда люди банкротятся, вполне естественно стараться сохранить хотя бы часть имущества за собой. Но от этого не должны страдать другие люди.
Если вам или вашим близким предстоит банкротство, обратитесь к специалистам, которые помогут сделать все правильно и защитят ваши интересы. Сервис «СтопДолг» создан для тех, кто оказался в трудной ситуации и нуждается в профессиональной поддержке.
Если вы оказались в ситуации, когда доходы не позволяют рассчитаться с кредиторами, то вам нужно пройти непростую процедуру банкротства в судебном порядке. Воспользуйтесь сервисом «Стопдолг» от Совкомбанка. Юристы компании предоставляют весь спектр услуг по консультированию, подготовке документов и сопровождению клиентов.
Как подготовиться к суду
Заявление нужно подать, пока не наступил срок исковой давности. В этом нам помогла разобраться Юлия Обровец, юрист по недвижимости:
- для ничтожных сделок — три года с момента, когда пострадавшая сторона узнала о фиктивной сделке;
- для оспоримых — один год со дня, когда на истца перестали давить (угрожать, шантажировать, проявлять насилие).
Госпошлина за подачу заявления — 6000 рублей.
Половина успеха в суде зависит от подготовки. Нужно собрать максимум доказательств, найти свидетелей, внимательно прочитать законы.
Мнение эксперта
Как доказать ничтожность сделки:
- Собрать все доступные доказательства (письма, электронные сообщения, записи разговоров или свидетельские показания).
- Установить факты, которые доказывают, что одна из сторон совершила сделку из-за угрозы насилия, ущерба для себя или своей семьи.
- Изучить контекст: какие обстоятельства могли создать атмосферу давления или влиять на принятие решения.
- Поговорить с участниками сделки или свидетелями, чтобы получить дополнительную информацию о давлении.
- Посоветоваться с юристом.
Каждый случай уникален. Какие доказательства понадобятся — зависит от обстоятельств.
Можно ли обойтись без юриста? На первом заседании — да, особенно если рассматривают ничтожную сделку. Но если другая сторона выстроила грамотную защиту, наймите юриста. Он сбережет вам месяцы, а то и годы разбирательств.
Идеальный вариант — когда специалист представляет вас в суде. Но когда нужно сэкономить, возьмите пару консультаций, это дешевле.
Что решит суд
Как правило, решение суда сводится к тому, что участники должны вернуть друг другу все, что получили в ходе сделки. Это называется реституция. Она подробно описана в ст. 167 ГК РФ.
Мнение эксперта
Реституция — это возврат участников сделки в первоначальное положение. Если, например, один участник получил от другого деньги, то после признания сделки недействительной их необходимо вернуть. В некоторых случаях закон устанавливает специальные последствия: возмещение реального ущерба (п. 1 ст. 171) или возмещение убытков (п. 6 ст. 178).
Иногда полученный по сделке доход поступает государству. Это касается как денег, так и имущества.
Если в ходе дела выяснились подробности, затрагивающие другие статьи закона, могут начать новое дело — например, о мошенничестве. Это будет отдельное разбирательство со своей доказательной базой и результатами.
Таким образом, иногда признание сделки недействительной — это первый этап в цепочке судебных дел. Чтобы уверенно защищать свои права, читайте наши статьи и узнавайте больше о тонкостях закона и финансов.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
