Определимся с понятиями
Чтобы разобраться с различиями двух понятий, для начала определимся с их значениями.
Кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости (земельного участка, дома, квартиры), которую определяет государство.
Рыночная стоимость (РС) — это цена купли-продажи объекта, которую устанавливает собственник, риелтор или определяет профессиональный оценщик.
Они могут совпадать, но чаще всего отличаются друг от друга. Причем кадастровая стоимость необязательно ниже рыночной, бывает и обратная ситуация.
Обе цены — переменные величины. Как рыночная формируется в зависимости от многих факторов, так и кадастровую постоянно пересматривают.
В чем разница
Наглядно разобраться в разнице между двумя величинами поможет понимание механизма оценки. Разберемся, из чего формируются обе стоимости.
Как происходит оценка КС
Кадастровую стоимость квартиры переопределяют раз в три-пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга — раз в два года.
Для оценки государственные органы используют три показателя:
- расположение;
- размер;
- возраст.
Оценщики не смотрят на вид из окна, наличие рядом поликлиники, высоту потолков и состояние ремонта в квартире. Их волнуют только площадь объекта недвижимости; степень износа жилья (не конкретной квартиры, а именно дома, где она находится) и статус района, где этот дом расположен.
Осуществить мечту о покупке собственного жилья поможет ипотека. Совкомбанк предлагает выгодные условия кредитования, среди которых каждый сможет найти подходящую для себя программу.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Как происходит оценка РС
Иначе оценивают рыночную стоимость. Ко всем перечисленным выше показателям прибавляются такие критерии, как:
- наличие или отсутствие в квартире ремонта;
- хороший или плохой вид из окна;
- расположение дома относительно сторон света;
- удаленность от остановок общественного транспорта;
- наличие поблизости парковки, школ и детских садов.
Этот список можно продолжать долго: в разный период времени параметры оценки могут меняться — все зависит от ситуации на рынке.
Почему кадастровая стоимость ниже рыночной
Теперь, когда мы знаем, из чего складываются обе величины, становится понятней, почему кадастровая цена зачастую ниже рыночной.
Приведем наглядный пример.
Квартира Миши находится на седьмом этаже девятиэтажки — из окон открывается потрясающий вид на парк. Недавно молодой человек сделал современный ремонт, купил новую мебель и технику.
Коля живет по соседству — в квартире на первом этаже с окнами на темный двор. Юноша унаследовал квартиру от бабушки и еще не успел привести ее в порядок. Дел предстоит немало: надо заменить проводку, отремонтировать потолок после протечки сверху, установить новую сантехнику.
Коля не торопится с ремонтом, потому что подумывает продать квартиру. Ему не нравится, что рядом с окном его кухни находится дверь в мусороприемную камеру их подъезда.
Один дом, две одинаковые по площади, но разные по состоянию квартиры, кадастровая стоимость которых будет примерно одинаковой.
А вот рыночная будет существенно отличаться — Михаил может продать квартиру в разы дороже, чем Николай. Так кадастровая стоимость его недвижимости будет ниже рыночной.
Но бывают исключения, когда обе цены совпадают или кадастровая превышает рыночную. На примере Николая это выглядит так: его квартира не может конкурировать с Мишиной, поэтому ему придется занижать рыночную стоимость, чтобы хоть как-то привлечь покупателей.
Зачем две цены
Главное функциональное назначение РС в том, чтобы совершать сделки купли-продажи. Именно эту цену мы видим в объявлениях о продаже жилья, на эту сумму начисляются проценты по ипотеке, по ней определяется стоимость страховки.
Страхование — надежный способ сберечь нервы и снизить тревогу за сохранность имущества. Оформите страховку в Совкомбанке и получите в партнеры надежный банк, который разделит с вами риски при любых жизненных обстоятельствах.
Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное — обретите уверенность в завтрашнем дне с Совкомбанк Страхование.
Также РС важна для оценки имущества при конфискации и во время процедуры банкротства.
КС нужна для расчета налогов и госпошлин:
- налог на недвижимость;
- земельный налог;
- налог с продажи недвижимости;
- налог на недвижимость, приобретенную по договору дарения;
- госпошлина при оформлении сделок с недвижимостью у нотариуса (в том числе получения наследства);
- госпошлина по имущественным искам.
Подытожим. РС и КС — независимые понятия и не влияют на ценообразование друг друга. Чтобы наглядно продемонстрировать их отличия, мы составили небольшую таблицу.
|
Кадастровая стоимость |
Рыночная стоимость |
|
Определяет и регулирует государство |
Формируется в зависимости от спроса на рынке |
|
Оценка происходит в массовом порядке, а не на конкретный объект недвижимости |
Оценивается конкретный объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок |
|
Критерии оценки четко определены |
Критерии оценки меняются в зависимости от ситуации на рынке |
Все мы платим налоги, в том числе на недвижимость, поэтому необходимо понимать, как они формируются. Надеемся, теперь вы лучше видите различия между этими понятиями!
