Баннер
Глоссарий

Перепланировка квартиры: что можно и нельзя делать

Екатерина Харитонова
/ 21 февраля 2023 13:15
884
10 мин.
Текст изменился / 20 марта 2024

Обустроить квартиру под потребности семьи — хорошее начинание. Правда, порой оно настолько затягивает, что под снос идут даже стены. Как на это смотрят жилищные органы? Как можно изменить квартиру без нарушения закона, расскажем в статье.

что считается перепланировкой в квартире
Не все стены в квартире можно сломать

Что считается перепланировкой в квартире

Жилищный кодекс РФ разграничивает понятия «перепланировка» и «переустройство» жилья. 

Перепланировка касается изменений формы комнат. Например, увеличения метража спальни за счет площади лоджии относится к перепланировке.

Если же вы, допустим, переносите ванну или передвигаете плиту, то это переустройство. Оно касается уже инженерных сетей и техники. Обе процедуры фиксируют в техпаспорте жилплощади.

Разрешенные и запрещенные изменения перечислены, например, в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Нормы изменений в квартире в каждом субъекте РФ могут меняться. Обязательно уточните тонкости до начала ремонта.

В любом случае, масштабное переустройство квартиры — это всегда заметные траты. В этом вопросе вас всегда поддержит Совкомбанк. Рассчитайте свои финансовые возможности на простом калькуляторе и не откладывайте ремонт на потом.

Что нельзя делать в квартире без разрешения

Список запрещенных перепланировок обширен, а изменения в планировке требуют согласования в разных инстанциях, порой даже у остальных жильцов дома.

Антон Мелешко
основатель юридического партнерства «Мелешко Консалтинг»

Любая перепланировка или переустройство требуют согласования, причем иногда не только с администрацией, жилищной инспекцией или другими местным органами. В частности, чтобы сделать дополнительную врезку коммуникации (установить дополнительный стояк с трубой), нужно провести собрание собственников дома и получить их разрешение.

Например, весной 2021 года Верховный суд РФ рассматривал дело о демонтаже вентиляционной трубы на фасаде дома. Решение суда звучало так: несмотря на то, что перепланировка и переустройство коммерческого помещения на первом этаже, где располагался ресторан, были согласованы в установленном порядке, размещение трубы на фасаде — это вопрос общего собрания.

Поэтому нужно получить одобрение других жильцов. Администрация района не является собственником общего имущества дома, поэтому не имеет полномочий распоряжаться им и давать подобные согласия. Получать разрешение не нужно, если это косметические или частично инженерные изменения

Если перепланировка будет касаться стен, то проект работ потребуется согласовать. Он должны соответствовать строительным и санитарным нормам. Важно, чтобы от вашего ремонта не пострадали соседи и вы сами.

перепланировка квартиры в панельном доме
Замена покрытия пола не требует разрешения

Итак, что нельзя делать при перепланировке квартиры:

  1. Ограничивать доступ соседей к общедомовым помещениям и коммуникациям. Например, переносить стояки отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивать их в сплошные коробы.
  2. Нарушать целостность несущих стен дома. Они отвечают за безопасность всего здания, поэтому без разрешения  в них нельзя делать дверные проемы.
  3. Устанавливать в общедомовые коммуникации технику, которая отключает приборы учета.
  4. Менять вентиляционные проходы. Собственник может затронуть вентиляционную шахту, не зная, что она относится к общедомовому имуществу. Чтобы решить вопрос с вентиляцией, потребуется общее собрание собственников дома.
  5. Увеличивать нагрузку на перекрытия при заливке пола или устанавливать более тяжелые перегородки, чем прописано в техпаспорте квартиры. В основном это касается деревянных домов. В них нельзя устанавливать джакузи, ванны, стены из пеноблоков и делать стяжку пола.
  6. Устанавливать отопление на балкон, хотя проводить там теплые электрические полы можно.
  7. Оборудовать водяные полы от общедомовой системы отопления.
  8. присоединять чердак или технический этаж к квартире. Жильцам верхних этажей следует отказаться от мечты о двухуровневом жилье.
  9. Объединять кухню с газовой плитой с комнатой без установки между ними плотных раздвижных дверей.
  10. Объединять лоджии и балконы с внутренними комнатами;
  11. Устраивать антресоли, площадь которых более 40% от масштаба всей квартиры.
  12. Переносить ванную и туалет в жилую комнату или увеличивать санузел за счет остальной части квартиры. Это можно делать, только если вы живете на первом этаже: у вас нет соседей снизу, поэтому можно не бояться затопить их при аварии.

Что можно делать с разрешением о перепланировке

К счастью, есть целый ряд работ, которые можно проводить в квартире, если получено разрешение на перепланировку.

С согласованным проектом перепланировки жилья собственник имеет право:

  1. Возводить перегородки и менять стены либо убирать проемы. Например, вы можете поставить стенку из гипсокартона.
  2. Переносить границы комнат, передвигать стены, менять положение окон и дверей. Например, увеличить гостиную за счет кухни или лоджии.
  3. Устанавливать другую технику. Вы сможете заменить газовую плиту на электрическую или поставить вместо душа ванну.
  4. Совершенствовать системы отопления, водоснабжения, газоснабжения, вентиляции.
  5. Заменять покрытие полов. Например, поменять линолеум на паркет.

Чтобы уложиться в строительную смету, предлагаем не экономить на стройматериалах и приобретать их в рассрочку по карте «Халва».

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта партнерах Халвы в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.

Узнать больше

Какую перепланировку можно делать без разрешения

На некоторые действия в квартире разрешение не требуется. К ним относится, например, косметический ремонт, который не затрагивает общедомовую территорию. Он не вредит соседям и не влияет на несущие стены. Такой ремонт не считается перепланировкой и переустройством.

Кроме того, без разрешения можно:

  • штукатурить;
  • клеить обои и красить стены;
  • класть плитку;
  • стеклить лоджию;
  • менять ламинат;
  • заменять двери и окна;
  • менять трубы в санузле;
  • переносить розетки;
  • демонтировать антресоли.

При проведении ремонта помните о «правиле тишины»: проводить громкие работы, например с перфоратором, нельзя в выходные дни, в будни с 21 часа до 8 утра, а днем должен быть «тихий час» — с 13 до 15.

какую перепланировку можно делать без разрешения
Менять трубы в ванной, на кухне и в туалете можно без разрешения специальных служб

Как согласовать перепланировку

В 2024 году в силу вступают новые правила, регулирующие вопросы перепланировки жилья. По словам юристов, главное в новых правилах — это упрощенный порядок перевода жилого помещения в статус нежилого. Теперь для этого не нужно дожидаться решения жилинспекции, достаточно изменения статуса объекта в ЕГРН.

В само понятие перепланировки с 2024 года включены:

  • изменение площади и границ объекта. Например, расширение одной комнаты за счет другой или коридора либо, наоборот, разделение одной большой комнаты на две маленьких.
  • создание новых или смежных помещений. Например, еще одного санузла.

Также в понятие перепланировки включили работы, после проведения которых ухудшилась жизнь соседей или эксплуатация дома в целом. Например, перепланировка нарушила целостность системы вентиляции.

Чтобы согласовать перепланировку квартиры, необходимы следующие документы:

  • заявление собственника;
  • паспорта совершеннолетних владельцев квартиры и свидетельства о рождении — для детей;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • техпаспорт квартиры;
  • протокол общего собрания собственников, подтверждающий их согласие на проведение работ;
  • акт профильной комиссии о допустимости проведения работ, если речь идет об объекте культурного наследия.

На то, чтобы утвердить акт приемки перепланировки жилья в Росреестре, дают 30 дней.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

В случае, когда перепланировку жилья провели незаконно, есть только два выхода: попытаться оформить все изменения или вернуть помещение в первозданный вид.

Если собственник отказывается решать вопрос мирно, жилинспекция подаст на него в суд. Решение почти наверняка будет не в пользу собственника. Придется не только возвращать все, как было, но и заплатить штраф.

Ответственность и размер штрафа за незаконную перепланировку прописаны в Кодексе административных правонарушений. В каждом случае их определяют индивидуально.

Антон Мелешко
основатель юридического партнерства «Мелешко Консалтинг»

Штрафы могут быть разными: от 2 500 рублей для физических лиц за несогласованную перепланировку и до 300 тысяч. В некоторых ситуациях суд может дополнительно предписывать ежемесячные штрафы, например, размером в 200 тысяч рублей, пока не будут демонтированы несогласованные изменения.

За 12 месяцев общий размер таких штрафов может составить до 2,7 млн рублей. Обычно их назначают за серьезные изменения, например, когда к квартире на верхнем этаже присоединяют чердак, переоборудованный в мансарду.

Рекомендации

Главное, о чем нужно помнить при проведении перепланировки, — она должна быть согласована по всем правилам. Это избавит от скандалов с соседями, общения с чиновниками жилинспекции и повестки в суд.

При покупке жилья обязательно проконсультируйтесь с юристом и риэлтором и выясните, не проводилась ли нелегальная перепланировка. К сожалению, бывают случаи, когда уличенный в этом собственник пытается по-быстрому «спихнуть» квартиру вместе со всеми ее проблемами на нового владельца.

Если вы решили провести перепланировку, заказывайте проект только у профессионалов, а для проведения работ нанимайте ремонтников с хорошей репутацией. Сегодня, благодаря системе отзывов, найти хорошего проверенного специалиста совсем не сложно.

Надеемся, что наши советы оказались полезными, и желаем вам удачного ремонта!

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
884
Баннер