Что проверить при аренде квартиры: чек-лист

Аренда квартиры — нервный процесс, тут нужно быть максимально сосредоточенным. Есть риски как лишиться денег, так и получить жилье, из которого придется экстренно съезжать. Расскажу, что проверить при аренде квартиры и как не стать жертвой мошенников.

• Как проверять документы
• Выписка из ЕГРН
• Правоустанавливающие документы
• Паспорт и СНИЛС
• Согласие всех собственников
• Доверенность
• Квитанции
• Бонус — дополнительные проверки
• Онлайн проверка дома и района
• Проверка на месте
• Что проверить в квартире
• Договор и договоренности
• Личность арендодателя

Риски при аренде можно условно разделить на два вида: прямое мошенничество или несоответствие ожиданиям. В первом случае арендатор останется ни с чем, во втором — получит неподходящее жилье. Поговорим обо всех рисках — начиная с самых важных.

Как проверять документы

Большинство случаев мошенничества связаны со сдачей чужого жилья. Обращение в агентство недвижимости от этого не защитит: вы сами можете проверить квартиру не хуже риэлтора. А непрофессиональный риэлтор деньги вам все равно не вернет.

Выписка из ЕГРН

Обычно арендодатели предъявляю выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). В нашей стране это основной документ, подтверждающий собственность.

Интересный факт: до 2023 года информация в ЕГРН была открытой. То есть любой мог узнать, кому принадлежит объект недвижимости, просто сделав запрос по адресу. Но с 1 марта начали действовать поправки, в которых защитили персональные данные россиян и значительно усложнили проверку собственности.

Справку из ЕГРН относительно несложно подделать. Единственный 100-процентный способ удостовериться — попросить владельца открыть о себе информацию, написав соответствующее заявление в Росреестр.

Так обычно поступают, когда продают квартиру, а при аренде почти никогда не делают.

Правоустанавливающие документы

Они показывают, как человек приобрел жилье в собственность: по наследству, по договору с застройщиком или предыдущим владельцем. Все собственники хранят эти документы, так что предъявить их арендатору несложно.

Попросите принести их на встречу: это повысит вероятность того, что выписка из ЕГРН — не подделка.

Паспорт и СНИЛС

СНИЛС важен, так как его номер указывают в документах, и он служит для дополнительной идентификации. Паспортов у гражданина России может быть несколько, а номер СНИЛС — один на всю жизнь.

Перед заключением договора убедитесь, что все номера в документах совпадают.

Мошенники часто пользуются утраченными документами. Проверьте паспорт на Госуслугах на подлинность. Сервис покажет, если он числится среди недействительных.

Согласие всех собственников

В справке ЕГРН указывают общее количество владельцев. Все они должны дать письменное согласие на аренду, зарегистрированное у нотариуса. Альтернатива — личное присутствие и подпись в договоре.

Иногда у квартиры один собственник, но, если она куплена в браке, распоряжаться ею единолично человек не имеет права — это общее имущество. Посмотрите в паспорт владельца и, если там есть штамп о браке, заручитесь согласием супруга или супруги.

Доверенность

Сейчас много квартир сдают по доверенности. Зачастую собственники живут за границей и не собираются приезжать в Россию на подписание договора. В этом случае стоит попросить с ними онлайн-встречу с видео через Zoom или Google.Meet, на которой они покажут паспорт.

Если собственник не присутствует лично на сделке, ее сдает по нотариально заверенной доверенности другой человек. Прочитайте внимательно этот документ, в нем должны быть прописаны полномочия именно по сдаче в аренду.

Саму доверенность можно проверить в государственном сервисе.

Квитанции

На подписание договора попросите принести текущие квитанции ЖКХ: в них не должно быть долгов. Если они все-таки есть, попросите зафиксировать показатели в договоре.

Это должно вызвать у вас недоверие: наличие долгов по коммунальным услугам может свидетельствовать о безалаберности арендодателя.

Бонус — дополнительные проверки

Арендодатель — человек, с которым вас свяжут очень близкие отношения, поэтому стоит потратить время и изучить его личность. В этом помогут социальные сети, если вы сможете его там найти, например по номеру телефона.

Дополнительно можно использовать открытые базы. Например, по исполнительным производствам. В ней по ФИО и дате рождения ищут дела по долгам, дошедшим до судебных приставов. Если у человека есть долги, это повод задуматься, стоит ли иметь с ним дела.

По тем же данным можно поискать информацию в базе нотариальной палаты. Там будет указано, есть ли у человека обременения с имуществом в виде залога. О том, что квартира в ипотеке, можно узнать из выписки ЕГРН.

А вот если в ней такой информации нет, значит, владелец заложил квартиру позднее, что может указывать на проблемы с финансами.

Онлайн-проверка дома и района

Если сверять документы надо при личной встрече, то проверить район и дом можно еще до очного просмотра.

Самый простой способ — найти дом на карте. Если это новостройка, у него с высокой долей вероятности будут отзывы жильцов. Отсортируйте их по дате и посмотрите, на что жалуются.

Важный момент: люди пишут отзывы бесплатно в основном ради жалоб, так что не стоит пугаться негатива. Нужно просто понимать уровень проблем: где-то жалуются, что застройщик обещал посадить взрослые деревья, а привез маленькие саженцы, половины из которых погибли. А где-то нет тротуаров, и остановки существуют только на бумаге.

Если речь о старом доме, ситуация сложнее. Первичную информацию можно получить на сайте Дом.МинЖКХ. Там указывают тип здания, серию, наличие лифтов, виды подключенных коммуникаций и управляющую компанию.

Важный момент: обязательно прочитайте отзывы об УК дома, обычно в них люди подробно описывают коммунальные проблемы с указанием адреса.

Все типовые проекты из СССР хорошо известны, и можно прочитать об особенностях таких домов. Например, советские пятиэтажки из панели славятся плохой звукоизоляцией. А в таком же доме из кирпича она будет лучше, чем в большинстве новостроек.

Если речь идет о старом фонде, в Санкт-Петербурге есть еще один сайт. На нем информация преимущественно об архитектуре и много отзывов пользователей. Аналогичный проект — Wikimapia, он действует по всей России.

Дополнительно рекомендую вбить в Google «адрес+убийство», так можно узнать о насильственных преступлениях в районе. Но учтите, что в центре и в зонах плотной 20-этажной застройки их будет непропорционально много по очевидным причинам.

Еще один косвенный метод проверки — рейтинг школ. Посмотрите ближайшие к дому школы: чем больше там гимназий, лицеев или просто сильных учебных заведений, тем благополучнее обстановка.

Проверка на месте

Если через интернет все выглядит благополучно — можно смотреть квартиру. В горячий сезон жилье за разумные деньги уходит очень быстро, но, если есть возможность, лучше не заключать договор сразу, а прогуляться и осмотреться.

На что обращать внимание:

1. Добирайтесь на осмотр так, как вы будете делать ежедневно. Если ездите на машине — езжайте на ней и ищите место для парковки. Если пользуетесь общественным транспортом, выбирайте его, а не такси.
2. Оцените дорогу до станции метро и остановки не только в светлое, но и в темное время суток. По той же причине оптимально снимать квартиру не летом, а в межсезонье или зимой — лучше видны лужи и проблемы с уборкой и освещением.
3. Постройте маршруты транспорта от квартиры до нужных вам локаций, чтобы оценить время и удобство. Не забудьте учесть важные элементы инфраструктуры: аптеки, продуктовые магазины, пункты выдачи заказов, поликлиники.
4. Походите по близлежащим дворам и посмотрите, какой контингент сидит на местных лавочках.
5. Сложно для интроверта, но, если увидите бабушек — попытайтесь завести с ними беседу, обычно они с радостью идут на контакт. У старожилов можно узнать много интересного. Например, что от кафе в доме бегут тараканы, а у магазина шумно разгружают машину. Заодно услышите все жалобы на УК.
6. В самом доме обращайте внимание на состояние общих зон. Если у вас небольшой бюджет, лобби с отделкой из мрамора в него не войдет. Но если в обычном подъезде чисто и стоят горшки с растениями — это хороший знак.
7. Аналогично летом о качестве контингента можно судить по ухоженности клумб.

Что проверить в квартире

У всех свои финансовые возможности, от чего напрямую зависит качество обстановки в квартире. Однозначно не стоит снимать жилье, где есть проблемы с ключевыми коммуникациями: водой, канализацией, светом и газом.

1. Внимательно проверьте розетки, выключатели, краны, подожгите и выключите плиту.
2. Откройте и закройте все окна — некачественные пластиковые могут быстро прийти в негодность.
3. Посмотрите, есть ли подтеки за батареями или на потолке.
4. Всю технику в квартире также нужно выключить и включить.

Если у вас небольшой бюджет, придется идти на компромиссы. Владельцы часто сдают квартиры с визуальными проблемами, делая за это скидку. Например, могут брать меньше за сломанное окно и пообещать починить его в счет аренды.

Тут первое неудобство будет долгосрочным вложением в невысокие платежи позднее. Это приемлемый вариант, но убедитесь, что вы понимаете серьезность проблем и готовы ждать их решения.

Договор и договоренности

Выше мы выяснили, как не стать жертвой откровенного мошенничества. Но, помимо этого, возможны и другие неприятные ситуации. От них должен защитить договор аренды.

Обычно его приносит собственник, а арендатор может прочитать и внести свои правки. Важно зафиксировать все договоренности в письменном виде.

Чтобы такого не произошло, внесите в договор все дополнительные моменты, включая ремонт или любые доделки в счет аренды, а также опцию выбрасывания вещей.

К договору нужно приложить полную опись имущества: всю мебель и технику в квартире с подробным описанием недочетов вплоть до каждой царапины. В противном случае с вас могут потребовать компенсацию за поломку.

Что еще указать в договоре:

1. Кто и как будет платить коммунальные услуги.
2. Может ли арендодатель приходить в квартиру и на каких условиях (стандартно — доступ раз в месяц по предварительной договоренности).
3. Кто может проживать вместе с вами.
4. Кто и за чей счет будет чинить поломки.
5. Как будут возвращать залог и что нужно сделать при выезде (некоторые арендодатели включают профессиональный клининг).
6. Точную дату платежей.

Подсказка: лучше выбрать удобную дату расчета, например через пару дней после зарплаты. Так будет проще распределять деньги.

Личность арендодателя

Последнее, но не по значению — оценка личности владельца квартиры. Помните, с этим человеком вам придется коммуницировать как минимум раз в месяц. Если он будет адекватным, большинство проблем станут решаемыми. Если нет, никакой договор не поможет.

Интересный факт: в России дикий рынок аренды. На нем не защищен ни арендатор, ни собственник. Например, даже если у вас есть договор, ничто не помешает владельцу выкинуть вещи одним днем на улицу и сменить замки.

Да, вы можете обратиться в суд и попытаться что-то взыскать. Но на практике это долго и дорого. А у человека, который внезапно остался на улице, обычно полно других забот. Так что по факту бумаги нужно оформлять правильно, но полагаться лучше на личные отношения.

При общении с владельцами уточните, как долго они собираются сдавать квартиру и почему съехали предыдущие жильцы. Ответы на эти вопросы дадут вам понять, чего ждать в будущем.