Что такое кооперативный дом: плюсы и минусы, права жильцов

• Что означает кооперативный дом
• Особенности кооперативного дома
• Плюсы
• Минусы
• Актуальность жилищных кооперативов
• Права жильцов кооперативного дома

Что означает кооперативный дом

Кооперативный дом — это многоквартирный дом, построенный на деньги участников жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Каждый из членов этой автономной ассоциации получает квадратные метры в обмен на финансовую долю, равную всей стоимости квартиры.

Зачастую цена одного «квадрата» в подобных домах ниже, чем при покупке в ипотеку или за наличные. Оплату можно вносить паями, зафиксированными в договоре, то есть равными частями. 

Вот только оформить право собственности будущий владелец сможет только после полной оплаты. До последнего платежа недвижимость остается в собственности жилищно-строительного кооператива — организации, которую обычно создают несколько физических лиц с участием или без участия юридического лица. 

История ЖСК началась в СССР: тогда через кооперативы обычные люди принимали участие в развитии жилого фонда и получали квартиры без долгих очередей. Некоторые организации действуют до сих пор, а также появляются новые — даже законодательно определение ЖСК актуально. 

Особенности кооперативного дома

У ЖСК три органа управления: общее собрание, правление и ревизионная комиссия. У каждого из них свои обязанности. Жилищно-строительный кооператив собирается до того, как строители приступят к работам. Именно он отвечает за сбор средств и выбор исполнителей.

Организация владеет и распоряжается домом в течение строительства, а после привлекает управляющую компанию (УК) либо инициирует создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). 

Обобщенно принцип действия кооператива выглядит так: несколько человек согласовывают нужную сумму, собирают ее, вкладываясь поровну, и на эти деньги нанимают строителей. 

Далее инициативные граждане подключают потенциальных покупателей квартир в еще не построенном доме. Как только находится достаточное количество желающих, ЖСК приступает к сбору средств: покупатели платят сразу или паями по графику, установленному на общем собрании кооператива. 

Для сравнения рассмотрим долевое строительство, когда застройщик сначала собирает деньги со всех потенциальных покупателей, а после приступает к работам, обязуясь предоставить собственникам конкретные жилые помещения с характеристиками из договора участия в долевом строительстве. Застройщик действует без права распоряжаться собранной суммой: она хранится на эскроу-счете. 

От долевых кооперативные дома отличаются тем, что на их строительство деньги поступают не от государственных или частных инвесторов, а от желающих купить квартиры: условно несколько покупателей передают средства кооперативу, который выполняет несколько обязанностей:

• утверждает бюджет, 
• выбирает и привлекает подрядчиков, 
• следит за целевым расходованием собранных средств,
• организует строительные работы,
• принимает дом,
• распределяет квартиры. 

В остальном это обычный дом, где собственники квартир тоже оплачивают коммунальные услуги и ресурсы, в числе которых холодная и горячая вода, электричество или газ, теплоэнергия и прочие, а также делают взносы на текущий и капитальный ремонт. Накопления на капремонт, как и всегда, формируются на счетах регионального оператора или жилищно-строительного кооператива. 

Плюсы

Основной плюс — это возможность оплатить новое жилье частично без переплаты, но долями, установленными соглашением между кооперативом и его участниками. Решения о размере пая, графике выплат, условиях передачи недвижимости и оформлении права собственности принимают на общем собрании и там же фиксируют в договоре. 

Каждый из участников вносит деньги по-разному: в полном размере или паями в течение определенного срока — до или после сдачи дома в эксплуатацию. Важно, чтобы все вкладчики в строительство утверждали исключения единогласно, то есть согласовывали, кто из покупателей будет вносить деньги по графику в течение строительства, а кто — после сдачи дома. 

Приобретая жилье через ЖСК, будущий собственник экономит на кредитных процентах, возможных переплатах при оформлении договора долевого участия, а также получает право вместе со всеми выбирать подрядчиков, менять исполнителей, если они окажутся недобросовестными, согласовывать материалы, отделку и прочее. 

Среди других плюсов:

• нет проверки кредитной истории;
• нет привязки к возрасту пайщика;
• нет фиксированного процента и переплат;
• легко сменить застройщика при банкротстве;
• возвращение уплаченной доли при выходе из кооператива;
• возможность жить в новой квартире и оформить регистрацию в ней до погашения долга;
• можно следить за строительством и влиять на решения подрядчиков и поставщиков.

Минусы

Если в СССР жилищно-строительные кооперативы можно было созвать быстро и с большим количеством участников, то сегодня создать подобную автономную организацию непросто. Дело в строгих требованиях, которые выдвигает законодательство. 

Главное — всем членам кооператива запрещено покупать какое-то помещение на этапе строительства и оформлять его в совместную собственность, как это делали в СССР. Сейчас каждая квартира в доме, построенном на средства покупателей через ЖСК, считается долей, доступной по принципу «в одни руки». И выплатить ее стоимость вправе лишь один из участников или сторонний покупатель, вложившийся в предприятие. 

При этом все участники подвергаются сразу многим рискам:

• срыв сроков строительства вне зоны ответственности ЖСК;
• продажа одной квартиры разным людям из-за отсутствия регистрации договоров участия и купли-продажи;
• банкротство или ликвидация кооператива;
• участники ЖСК обязаны покрывать все убытки, если такое решение принято на общем собрании;
• потеря денег при мошеннической схеме двойной продажи;
• возможный рост итоговой стоимости квартиры и размера взносов;
• перенос сроков сдачи дома из-за недобросовестности застройщика;
• обязательная государственная регистрация права только после полной выплаты.

Если хотя бы один из перечисленных пунктов вызывает сомнения и заставляет задуматься о целесообразности покупки через жилищно-строительный кооператив, стоит рассмотреть альтернативные варианты: накопить всю сумму или оформить ипотеку. 

К тому же частичная оплата тоже имеет негативные последствия, если покупатель просрочит хотя бы один взнос пая. Тогда ЖСК не возместит членский и вступительные взносы, вернет квартиру себе, а уплаченную сумму вернет покупателю.

Актуальность жилищных кооперативов

Партнерство физических или юридических лиц в форме жилищно-строительного кооператива актуально до сих пор. Благодаря ему члены не только приобретают жилье по выгодной цене, но и планируют реконструкцию, обеспечивают полноценное содержание и обслуживание домов. 

Однако из-за законодательных ограничений в России действовать могут только некоторые ЖСК. Среди них автономные организации, созданные на основе нескольких законов: 

• 161-ФЗ от 24.07.2008, то есть обеспеченные государственной поддержкой;
• 127-ФЗ от 26.10.2002, когда ЖСК получает права на земельный участок и объект незавершенного строительства; 
• 214-ФЗ 30.12.2004, то есть те, что получили разрешение на строительство до 7 июля 2018 года, но не завершили его и не ввели дом в эксплуатацию до сих пор; 
• ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. 

По сути, теперь рабочей схемой является только одна — ЖСК с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.

Сейчас новые жилищно-строительные кооперативы создаются только при господдержке и лишь для категорий граждан, указанных в законе 161-ФЗ от 24.07.2008, а именно: 

• ученые, 
• инженеры, 
• военнослужащие,
• сотрудники научных и образовательных организаций и другие.

Есть и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), участники которых могут выбрать квартиру в любом доме на основании 215-ФЗ от 30.12.2004. В этом случае сбор, хранение и расходование средств контролирует государство. Оно же устанавливает лимит по цене жилья. 

Алгоритм покупки:

• новый участник ищет квартиру и предупреждает правление ЖНК;
• после согласования пайщик ждет очереди;
• как только очередь подходит, кооператив покупает жилье;
• член кооператива заселяется и временно прописывается;
• пайщик регистрирует право собственности после уплаты всей суммы.

Права жильцов кооперативного дома

В нашей стране распространены жилищно-строительные кооперативы, каждый из членов которых имеет права и обязанности. Правила участники устанавливают на общем собрании, но в рамках главы 12 ЖК РФ.

Права членов ЖСК: 

• вносить паевой взнос; 
• избираться в правление;
• покупать жилье площадью, соразмерной взносу;
• получать прибыль от коммерческой деятельности ЖСК.

Обязанности участников ЖСК:

• действовать по уставу организации;
• освободить квартиру после потери членства;
• выполнять все решения, вынесенные на общих собраниях;
• покрывать убытки кооператива дополнительными взносами.

Важно помнить, что каждый из участников также имеет право оформить право собственности сразу после полной выплаты стоимости или уплаты последнего пая по установленному графику. 

Как оформить собственность:

• через региональную службу Роскадастра; 
• через суд, если не получается через Роскадастр.

Перед покупкой квартиры с помощью ЖСК надо оценить все вероятные риски: растягивание сроков строительства, отсутствие ответственности кооператива перед пайщиками, потеря денег, мошенничество и другие. Если вы уже владеете такой недвижимостью, но еще не оформили право собственности, поторопитесь — любая организация, в том числе ЖСК, может обанкротиться или ликвидироваться в любой момент.